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8月,北京二手房网签量大跌。
整个8月份,北京二手住宅网签量15492套,这个网签量比7月份的17855套,骤降将近2500套,下降幅度13%;与六月份二手房网签量18182相比,暴跌近3000套,下降幅度15%。
简单说,北京二手房的网签量,以肉眼可见的速度在减少。北京楼市在经过一年的上涨之后,终于迎来了成交的拐点,楼市成交减少,热度下降。
从近6个月的网签看,北京二手房成交量确实持续下降,数据是毋庸置疑的。北京下半年房价怎么走?
成交量只是影响房价的其中一个因素,我们需要综合其他因素来预测下半年的价格走势。
1、通胀放水,因为全球疫情影响,2020年美国M2大增24%,上台后又印钞3.9万亿美元,欧盟、日本和中国,也都采取了比较宽松的货币政策。中国自疫情爆发至今,尽管印钞非常克制,根据央行的数据,M2同比增长了8.6%。
全球大放水的结果就是我们进入了一个万物涨价的时代,不靠楼市、原油等上涨,难道要靠白菜,大葱涨了100块/斤吗?根本不可能。上一轮深圳、上海等房价上涨都与这个因素有关。目前,通胀依然在持续。
2、学区因素,北京去年四季度到今年年初的涨幅,与学区密切相关,但是自西城、海淀等彻底执行多校划片,以及政府严控炒作学区房之后,热度明显下降,短期内德胜等热门板块价格会下调,但只要西城,海淀的教育资源不变,价格依旧降不下来,所以这个因素暂时可以先排除。
3、抵押贷等低利率违规贷款入市,这个市场上目前是没有的,上一轮查的非常严,所以暂无影响。
4、政策方面,7月30日政治局会议再提房住不炒定位,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。
所以下半年的主基调已经定了,稳字当头。
5、税费相关,近期有传言北京要上调二手房指导价,这个影响是蛮大的,北京二手房指导价已经好几年没有调整过了,如果这一次大幅上调的话,别的不说,税费这一块肯定是要增加不少。
二手房价格大概率也会下跌,但是可别高兴太早,二手房即使下跌,总成本不但不会降,反而有可能上涨。
6、新房地价的上涨,这个和成交量一样,非常直观。尽管北京今年已经开始调整供地模式,但这批地块相比去年有明显的涨幅,比如东坝地块、张郭庄地块、东小口地块等,都有几千不等的幅度。
最近,5月份的第一波地已经陆续出来了,一旦入市,对部分片区定会有一定的挤压效应。
从以上7点可以看到,通胀、新房地价上涨、二套解锁是目前事实存在且不可逆的,学区以及抵押经营贷被锁死,暂时出不来。指导价暂不可知,政策方面基本无变化,以稳为主。
所以,我们可以判断下半年北京房价总体还是以稳为主,大概率会有小幅上涨,尤其是片区成熟的次新,规划较好的新区等,片区房价分化已成必然。
刚需改善买房建议
最后,给大家几点买房建议,大家有具体的问题还是要找饭总,毕竟每个人买房需求不同,尤其是会有许多个性化的需求。
首先,房子一定要挑位置好,物业好、户型好的,这样的房子在房价上涨时会涨的更快,房价下跌时跌的最慢,保值性更高。
第二,对刚需购房者来说,满足居住是第一需求,有适合的可以上车,同时在满足自住、通勤等需求下,尽量选择规划好,价格低的片区。比如亦庄、海淀山后、运河商务区、东坝、丰台科技园等板块可以重点关注。
第三,对于改善购房者,很多因为家庭结构改变,经济实力的提升,以前的房子已经不能满足居住需求,希望买个多居室以及高品质居住体验的,建议大家选择好物业、好户型、好位置均好的“三好房源”。
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