2021年，楼市魔幻十足。

珠海中原的2021年楼市报告

回顾这一年，珠海房地产市场又是一个不寻常的年头。 对于开发商和购房者来说，2021年都是最特别的一次体验，接下来楼市会怎么走?来看看，或者你就明白了。

珠海房地产经济走势

【GDP】

2021年珠海总体经济运行保持恢复态势，人均GDP稳居珠三角TOP2。人均GDP达11.30万元，

【房地产开发投资】

楼市承压下,房企投资积极性减弱，房地产开发投资降速。2021年1-11月珠海房地产开发投资额同比上涨13.40%，较上年同期下降8.4个百分点。

【政策回顾】

“十四五”规划下，今年出台的政策多围绕“中长期计划”及“旧改”展开，同时横琴粤澳深度合作区建设方案落地实施，强势驱动珠澳深度融合发展;楼市方面则加强对预售资金的监管，调整二手买卖个税，且两次优化价格备案政策，促进行业稳健运行。

珠海宏观政策分析

【楼市政策】

2021年珠海楼市政策环境在维稳的基础上，先后两次对商品住房价格备案规则进行补充调整，稳价格意图明确。在原备规则的基础上，4月新增备案价格参考周期与周期内的涨幅上限;8月再次收窄参考周期内的涨幅，由原5%~10%调整至3%~6%，且销售价格下限由原不得低于备案价85折调高至9折，进一步达到“稳房价”的目的。

【货币政策】

今年货币政策收紧是下半年楼市由热转冷的导火索，市场预期转变，导致销量持续萎缩。而自9月央行“两维护”定调以来，总体货币政策呈趋势性宽松，1年期LPR首次下调至3.8%，二次降准，房贷利率趋降，当前珠海多数银行首套利率维持在5.70-6%之间，放款周期亦有所缩短。

珠海商品房市场成交情况分析

【网签】2021年全市商品房网签成交量创近5年新高。

上半年外地置业需求扩大，住宅市场热度攀升，带动全年商品房成交增长逾两成。2021年全市商品房签约598.47万平(66903套)，同比增长24.34%，其中住宅成交511.09万平(48788套)，占比85.40%。

【网签】

TOP10房企商品房网签面积占全市超4成。TOP10房企总网签面积267.38万平,占比44.68%，其中华发地产全年网签达100.50万平，市占率稳居榜首。从项目看，华发四季峰景全年网签26.26万平，名列2021年商品房网签项目TOP10首位。

2021年全市住宅供需存价分析

2021年全市住宅市场整体网签规模刷新近5年新高，仅次于2016年，

房价保持小幅增长势头，随着下半年市场下行，市场流速放缓，存量小幅增长，去化周期延长至15.68个月。

【量价】

住宅市场表现量升价稳，网签总量保持正增长，年内表现“前高后低”，同比增幅由上半年1.3倍收窄至不足3成。全年住宅网签面积511.09万平，同比增长26.02%，市区热度提升，同比增长28.68%，成交占比约4成。

2021年楼市量价维稳，成交总量仍维持高位，全年走势先升后降，吉大、前山表现抢眼,销量增幅最为强劲;房价韧性凸显，全年小幅收涨，近两月小幅下跌企稳，唐家、南湾、新香洲房价坚挺，稳中有升。

市区(除横琴)商品住宅成交量价分析

市区因供应放量，成交总量继续保持高位，尤其吉大、前山板块全年销量均实现倍增，房价走势稳中有升，2021年区域均价33436.84元/平，同比上升10.51%

横琴商品住宅成交量价分析

在琴澳深度合作区利好发酵下，横琴市场保持较高热度，但因其住宅长期供不应求，导成交受限，销量继续萎缩，房价保持小幅增长势头，2021年横琴均价49055.57元/平，同比上浮5.32%。

唐家商品住宅成交量价分析

唐家楼市“先热后冷”特征最为显著,上半年市场交投情绪高涨，量价齐升，下半年市场遇冷，区域成交逐月递减，市场日益低迷，全年房价收涨，但8月后呈松动回调之势，2021年唐家均价30988.89元/平，同比上升15.00%。

新香洲商品住宅成交量价分析

新香洲楼市表现量缩价升，区域在售盘源量较少，成交处于较低水平，且因成交基数小，价格稳定性也较低，但总体房价延续增长趋势，2021年新香洲均价41621.44元/平，同比上升10.96%。

老香洲商品住宅成交量价分析

老香洲楼市表现量跌价平，销量连续两年下滑，在售项目大多处于尾盘滞销状态，成交难以撬动，房价整体呈横盘之势，2021年老香洲均价34468.46元/平,同比微升1.03%

吉大商品住宅成交量价分析

吉大楼市表现量价齐升，流量热盘积极加推点燃市场热情，总销量实现跨越式增长，同比上升近1.3倍，2021年吉大均价43685.60元/平，同比上浮8.92%。

前山商品住宅成交量价分析

前山片区楼市表现量价齐升，销量逆势增长，新盘入市带动区域成交低位反弹，房价同步上扬,2021年前山均价31497.61元/平，同比增长8.80%。

拱北商品住宅成交量价分析

拱北片区楼市表现量升价跌，销量略高于上年同期水平，房价受成交结构及个别项目价格松动的多重影响下有较大回落，2021年拱北均价37340.12元/平，同比下降12.00%。

南湾商品住宅成交量价分析

南湾楼市表现量价企稳，总体成交维持高位稳定，但下半年区域市场降温明显;房价平稳趋升，2021年南湾市场均价34654.84元/平，同比增长11.12%。

斗门商品住宅成交量价分析

斗门楼市呈量价齐稳态势，销量同比大致持平上年同期，房价总体趋于平缓，2021年斗门片区市场均价15368.23元/平，同比上升6.57%。

金湾(不含高栏港)商品住宅成交量价分析

金湾楼市表现量增价平，上半年成交整体维持较高热度，下半年热度则明显下降，但全年总销量仍保持较高位;房价增幅收窄趋于平缓，2021年金湾均价23634.63元/平，同比略升2.83%。

高栏港商品住宅成交量价分析

高栏港楼市表现量跌价平，老盘推货意欲低且新盘去化疲软，销量同比减少逾18个百分点,2021年高栏港市场均价11407.31元/平，同比微降0.70%。

保税区及洪湾商品住宅成交量价分析

2021年保税区及洪湾板块新项目相继入市，填补区域住宅市场空白，从成交看，保税区市场更为活跃，成交表现明显优于洪湾，近两月房价有所松动;而洪湾连续5月成交触底，价格大致持稳。

2021年保税区市场均价34743.31元/平，其中12月区域市场均价34620.78元/平，环比稍降2.58%2021年洪湾市场均价21719.50元/平，其中12月区域市场均价22792.62元/平，环比略增1.31%。

珠海商业市场量价情况分析

2021年商业市场成交攀升,价格稳中有降。全市商业签约15.7万平(2072套)，同比上涨28.25%;商业成交主要集中于西区，价格结构性回调，商业成交均价30138元/平，同比下降7.61%。

珠海商办市场供应情况分析

2021年办公市场以余货持销为主，供应量降幅超5成。今年全市办公新增供应仅56.06万平(6900套)，同比大幅减少53.96%;拱北热销项目集中推货，占据供应主导，共推出23.01万平(2177套)，占比41.04%。

珠海商办市场量价分析

今年办公市场表现量升价跌，拱北及横琴为主力成交区域。2021年全市办公网签面积60.40万平(8076套)，同比增长14.38%;办公成交均价24401.14元/平，同比下降11.71%。

2022年商品住宅总供应预测

2022年预计全市住宅总供应813.58万平，其中积压货量:在售推新:纯新项目为42.75%:36.33%:20.92%。

2022年楼市预测

2021年中国楼市调控政策密集出台，全年调控高达651次，刷新历史纪录，同比涨幅高达33%，房地产行业经历全方位、全主体的深度调整，而后期市场下调后逐渐出台稳定调控的政策，12月中旬，中央政治局及中央经济工作会议接连举行，两次会议均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展”，为2022楼市政策全面定调。

显然，在坚持“房住不炒”的前提下，明年总体行业政策基调偏暖，尤其是货币政策有望延续四季度相对宽松的状态，房企的融资环境及居民购房信贷环境或将得到持续改善，降低房企债务风险。同时，居民的首套房、改善性住房按揭需求也将有序得到满足，助力刚需和改善性住房需求。另外，随着市场多元化供给的加快推进，预测未来行业相关政策及土拍规则等将更多地向长租市场及保障性住房倾斜，租购并举，探索行业新的发展模式。2022年楼市供过于求，加之市场预期修复尚需时日，成交较难维持增长趋势，预测明年楼市表现量跌价平，全市商品住宅销售面积约在450万平上下,同比降幅或超10个百分点。

2021年珠海楼市呈“先热后冷”态势，需求端得益于上半年楼市的炙热行情，全年总体销量仍保持正增长态势，全市住宅销售量达511.09万平,同比大幅增长26.02%。其中4月份，全市商品住宅网签量达64.84万平，创造单月网签量历史新高。但五一之后，在全国大调控背景下，珠海楼市显著承压，全市住宅网签量波动下跌，12月全市商品住宅网签量仅28.91万平，不足4月的半数。供应端集中于下半年发力，全年供应峰值分别为6月及9月,均在市场下行后推出，伴随着市场观望情绪日益浓厚，消化速度逐步放缓，导致全市库存及去化周期自6月起不断推高，

---

版权说明： 本文由用户上传，如有侵权请联系删除！

---

标签：