(杜猛在沈阳房地产年度投资基金论坛上)

首先介绍了房地产产业相关概念及发展环境，接着分析了沈阳房地产行业规模及消费需求，然后对沈阳房地产行业市场运行态势进行了重点分析，最后分析了沈阳房地产行业面临的机遇及发展前景……

我们回顾一下2015-2016年沈阳土地市场成交情况，全年共出让宗数共为426宗，同比增长24.20%;2016年沈阳土地出让面积为1355.55万平方米，同比增长7.55%。2015年沈阳土地出让宗数为343宗，出让面积为1260.34万平方米。(注：土地指全部土地市场)

2015-2016年沈阳土地出让宗数走势图

数据来源：公开资料整理

2015-2016年沈阳土地出让面积走势图

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

2017年沈阳新建商品住宅市场“量价齐升”，全市成交面积、成交金额皆刷新历史记录。

全国视野看沈阳

①、 沈阳房地产市场是一个大体量市场，新建商品住宅年均销量，全国排进前5名，位于全国第一梯队;

②、沈阳是一个房价相对合理的市场(核心二线省会城市中)，位于全国第四梯队(30000元/㎡以上、15000-30000元/㎡、9000-15000元/㎡、7000-9000元/㎡暂时是东三省专属标签，除大连);

③、沈阳作为强二线核心省会城市，政策环境放眼全国也是较为宽松的---“尚未限购限贷”，只是限价限售;

沈阳需确保投资增速(土地财政)--2016年“数据洗澡”(辽宁省公告)，沈阳固定资产投资增速同比下滑69.4%，房地产开发投资占比跃升至43%(2015年25%)。期待轻装上阵的2017经济数据扎实增长，期待“三引三回”(资金、技术、人才)成效显著，期待沈阳成为拔尖人才首选宜居之地。

备注，对比2016年政府公报：山东临沂(3603.3亿元)固定资产投资是沈阳(1631.6亿元)的2.2倍，建成区面积(469平方公里)和沈阳(465平方公里)相差无几，投资强度是沈阳的2.2倍。充分说明沈阳的增长潜力巨大。

2017沈阳房地产市场综述

2017年，沈阳新建商品住宅“量价齐升”，全市成交面积和成交金额皆刷新历史记录，依据国家统计局公告：沈阳11月新建商品住宅均价同比上年同月上涨12%，位居全国第三，全年新建商品住宅年销量1580万平，同比增加13%。

全年批售比64%(1013/1580=64%)，存量库存得到大量去化，同时全年新增供应(1013万平)、住宅用地成交面积(221万平)和建面(391万平)同比分别减少9%、16%、19%。以上总总积极变化，反映在全市库存去化周期，就是由年初的22个月大幅回落至16个月。

再结合全年成交楼面地价创历史新高(4971元/建筑平米、同比上涨82%)，我们判断沈阳房价依然处于上行动力通道。

沈阳11月房价同比上年同月涨幅位居全国三甲，创历史峰值。沈阳新建商品住宅价格这一轮单边上涨始于2016年9月，去年“9.30”，国家针对全国房价热点城市全面调控后，作为房价涨幅滞后的核心二线城市，沈阳开始补涨(京津冀资金外溢、北上广等返乡需求外溢)，并延续至今(基数低，弹性大，小步慢跑，涨不停)。

截至目前，作为房价涨幅滞后的核心二线城市，沈阳依然享受2015年以来出台的中央和地方“去库存”政策——“连续降准、降息、降首付、降契税、个人住房营业税(增值税)免征年限‘5改2’、房交会补贴标准放宽且补助范围扩大至商品非住宅、房企免费参展房交会、高校中职生购房补贴……”等诸多重磅利好。并未执行最严苛的“限购、限贷政策”。

沈阳新建商品住宅市场，库存去化周期稳步回落，好产品供不应求：

2017年上半年，沈阳新建商品住宅销量逐月攀升，供小于求，同时3-7月持续0供地，1- 8月存量库存累计去化高达332万平，创出峰值，库存去化周期回落至16个月。

8月价格指导暂停网签、重新申报预售，沈阳恢复供地;

9月预售证、解备案回升，当月供大于求;

10月黄金周传统淡季，销量回落，当月供小于求;

沈阳持续去库存，8月恢复供地后有所回升，累计新增库存(广义)仍为负值，截至目前为-178万平：

2017年1-5月，沈阳新建商品住宅价格环比涨幅逐月攀升(5月创出最高单月涨幅1.9%峰值--沈阳8月新政限价锚点)，6-11月涨速有所回落，但仍在0.5%以上(连续10个月)：

2017年沈阳新建商品住宅成交亮点：

2018年沈阳房地产市场展望

根据2017年土拍节奏研判——2018上半年将是新增供应空档期，以存量去化为主，好产品将供不应求，倘若信贷不收紧，市场或重现2017年1-7月旺势;2018下半年品牌房企新增供应将密集释放，“轰炸”市场。建议房企精准把握，销售节点或可前置。

2018年新增供应偏紧(尤其上半年)、高地价项目具备成本刚性，如果信贷有收紧趋势(首套三成、省外四成、首套1.1倍、二套1.2倍)，那么全年销量同比或将回落(稳定在近三年销售均量1300万平上下)。

2018年新增项目供应将以品牌房企为主，产品品质进一步升级。

2017年沈阳房地产市场销售成绩单

2017年1-4月沈阳市购置土地面积为617.7千㎡，同比增长124.5%;2016年1-12月沈阳市购置土地面积为1058.8千㎡，同比下降52.5%。

2015-2017年沈阳市购置土地面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月沈阳市商品住宅开发投资额为14122百万元，同比下降12.3%;2016年1-12月沈阳市商品住宅开发投资额为49038百万元，同比下降47.6%。

2015-2017年沈阳市商品住宅开发投资额及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月沈阳市商品房施工面积为59817千㎡，同比下降4.8%;2016年1-12月沈阳市商品房施工面积为70580.7千㎡，同比下降15.4%。

2015-2017年沈阳市商品房施工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月沈阳市商品住宅销售面积为2821.5千㎡，同比增长18.3%;2016年1-12月沈阳市商品住宅销售面积为10993.9千㎡，同比增长15.7%。

2015-2017年沈阳市商品住宅销售面积及增速

2017年5月沈阳市房地产平均价格为7334元/㎡，环比增长2.61%，同比增长2.69%。

2015-2017年5月沈阳市平均房价月度走势图

房地产调控手段多元化

鉴于此，地产研究院特结合2017年楼市数据分析，对2018年沈阳房地产市场作出了以下五点预测：

12月8日举行的中央政治局会议提出要“加快住房制度改革和长效机制建设”。这已经是政治局四季度会议连续第三年直接对房地产工作进行部署安排，相比于2016年提出的“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”，在2017年则是“加快建设”，已经由理论层面进入到了实践层面。

主要原因，在于各地近一年多来出台了一系列调控政策，但不少属于短期行政手段。在房价已经企稳的背景下，有必要尽快推出长效机制，以巩固调控成果和稳定市场预期。

而这也是一个政策信号，告诉大家2018年将成为房地产市场的机制建设年，包括提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，以及财税制度、户籍制度、平台建设等房地产长效机制都将在2018年取得重大突破，房地产市场也有望结束过去几轮“调控时松时紧、房价大起大落”的局面。

2018年78宗土地成功拍出其中居住以及居住商业用地成交44宗总面积达324万平方米平均楼盘价4876.93元/建筑㎡。

土地出让面积在很大程度上预示了区域内未来1-3年的新建商品住宅入市情况。所以2019年入市的商品房一定够你选择。

城建交通方面

一、2019年地铁9号线开通2号线南延线和3号线开建

2019 年5月份9号线开通10号线将在2020年5月份开通 2号线南延线和3号线2019年9月开建。沈阳的地铁交通慢慢向特大城市发展了。

二、2019年沈白高铁预计开建

沈白高铁预计今年开工建设将沈阳和吉林连接起来全线共设车站8座运行速度350公里/小时预计从沈阳到长白山约2个小时。

2019年前6个月沈阳房价暴涨原因?

1、在北京、上海等一线城市供应量持续走低的时候，沈阳却量价齐升。这一轮补涨行情，把沈阳推上了楼市发展的风头浪尖上。二线城市房价涨幅不大，而沈阳一路持续走高。

2、纵观，近年来沈阳楼市，不仅房价上浮，就连地价也接连刷新记录。从各大房企疯狂土拍，到8100元沈阳土拍起拍价，沈阳土拍市场的火爆也是从来不缺席!房价和地价的咬合程度也是越来越紧密了。市场对供不应求的恐慌，势必会带来房价的上涨。

在此之前没有参考沈阳地方研究机构数据，现在参考媒体报道称，沈阳买房哪个地段好?

据数据显示，本月沈阳楼市整体成交均价约8951元/㎡，环比上月+0.92%，同比上年+31.10%!

1、排名前三甲城区分别是和平区、沈河区

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