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北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面

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Q:提问:

京总，您好!本人在通州新华联南区有一套98平米的两居市价400左右，原计划明年在望京换一套1000左右的，但是看了一圈望京1000很尴尬，好楼盘只能淘2居，上不了3居将来还得换就一直有点犹豫。另外，现在认房不认贷新政出台之后，据绿中介说北京挂牌量激增到16万套，楼市只好转了1周左右，具体在新华联家园价格不涨反降。我现在有个想法请指点:

1.我感觉刺激楼市的效果并没有达到预期，后续大概率还会出台zc刺激楼市，通州有可能会放开限购zc，最起码把通州区自己叠加的社保zc放开，通州这时候出手容易卖在最低点。所以新华联两居出掉去换望京，卖出时机可能有问题。2.新华联家园居住还是比较舒服的，现在价格也不高，我想现在年前操作一下先把2居换成同小区或者周边小区合适的3居，新华联家园有个125平三居板楼不带电梯的户型不错已经看好，但是没有低楼层的房源，要等机会。

3.如果换完3居，通州真的放开限购，不知道会不会补涨，如果补涨就再出掉3居，去换望京1200左右的三居，这样就能一步到位了。4.如果换完3居，通州也迟迟不解除限购或者解除限购楼价不涨，我就先住着。过几年再去朝青板块淘个2居，这样就是一个通州3居+1个朝青2居的格局。不知道这种想法是否合适?另外新华联家园现在3居好卖2居不好卖，未来是否仍会是这样格局，就是在刚需盘里也是改善型容易上涨和流通?

A:回答:

您好，关于新华联家园这个盘，首先通州是大手笔投资，政府还持有大量土地，通州越老的小区价值越弱，保守预判核心位置2000年之后都没什么太大问题，非核心位置最好是10年之后，越新越好，最好是15年往后17年18年左右的，牺牲距离换取品质是通勤购买力的大部分特征，如果楼盘在位置上没有优势，而居住体验又一般在通勤地段里的行情会很差，尤其是在新城区这个现象更为明显，新华联家园这个盘在果园品质还可，居住体验不差但也不算很优质的那种，而果园这个位置很尴尬，往北是万达商圈，万达商圈是通州老城区资源最优质的，而果园再往南走一条街就有很多次新盘，基于这样的一个结构，即便是通州通过政策来推动市场交易量，新华联未必会有好的表现，你可以参阅星球83#通州跑赢大盘选筹导图;

假如市场热度超过了我们想象的力度，这个位置的表现也难以惊人，因为比它性价比高的竞品太多了!你同小区置换三居其实成本很高，最好是别动，动就把目光移到确定性更强的位置，拿不到好户型可以把面积压缩，或者换为二线区域!关于挂牌量激增，这个是必然的趋势，我早已多次提醒，现在是房地产从增量时代往存量时代的转换期，也是楼市大换仓时代，谁的动作快就会吃的多，破的，小的，资源匮乏的，概念性大的都要尽快做调整，早拿到核心资产就早踏实，可以参阅星球文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!

Q:提问:

您好，我们夫妻名下唯一住房在朝阳大山子西里顶层两居，62平米，有一百多万贷款。父母唯一房在石景山七星园小区顶层两居，64平米，无贷款。都是市价3百万左右。两个房子都在出租，自己没有居住需求。我们在国外生活，老人也在其他城市养老。现在有些想不好应该等市场好时把房子处理掉，还是趁现在房价低换更好的房子。您有什么建议?如果买房置换有没有什么推荐的小区和买房方案，非常感谢!

A:回答:

您好，大山子西里和石景山七星园这两个盘的涨幅都要差一些，大山子是因为商圈的成长环境太差，本身大山子这个位置靠近望京的产业中心，从位置上是能够承接一部分望京刚需的，但是因为商圈资源匮乏，所以一直被甩在最后面，而七星园虽然在位置上很占优势，石景山因本地缺乏生产力，所以它今天的房价能够支撑起来最大的原因就是承接了海淀和西城的刚需以及改善群体，鲁谷作为石景山的东大门，在位置上自然有优势，这个商圈也是配套最丰富的一个区，商圈决定着房价的海拔，楼盘只决定自身的成长性，整个鲁谷品相好一点的盘保值性不差，也能跟着整体大盘往上走，而老房子像依翠，七星永乐是涨不动的，你目前的这两个楼盘准确说即便是市场热度上去，不一定就比现在卖的价高，与其这样你不如现在适当降低心理预期，以差不多的价格出手抓紧去拿一套优质的盘，这样你不会失去接下来的板块轮动机会，选筹上你可以参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,去拿一二线区域的次新两居即可，祝顺利!

Q:提问:

您好，目前手里有一套双井首城国际大三居(价值1500万左右)，仍有200多万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想置换掉此房产，由于家庭人口减少，最好能以一换二(大3居换2个2居)，希望选择环境较好的次新小区，最好是板楼低密，预算在650左右。目前看了几个区域，1，常营的万象新天南北2居，此小区距离父母家近，低密洋房，但房龄较老。2，老北苑的望春园，小区环境属于老北苑较新的，但2居户型一般，高层塔楼。3，霍营的国风美唐小3居，和朱辛庄的领秀慧谷2居，小区新，户型尚可，但区域昌平。目前没有学区需求，也没有工作距离需求，几年内没有居住要求。单纯从居住配套环境，和市场保值增值维度考虑，请帮忙做个比较。或者其他方案和区域也可推荐?感谢专业答复。

A:回答:

您好，首先建议你参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理/理解置换,从保值增值考虑，你不应该把首城国际出掉去换两套小的，这等于是把房子的各项资源全部降下来，包括地段资源，楼盘资源，如果只是为了缓解贷款的压力，你应该是保留在原来的位置，把双井首城国际的三居室换为资源更好的2居室，这种置换既然是把面积缩小，应该升级商圈的资源和楼盘的资源，即置换区域的选择要比双井更优，置换的楼盘同样要比首城国际更好，这个才是正确的选择。

你如果换为2套小的，无论是选常营还是北苑朱辛庄，暂且不说楼盘的成长性如何，这个方向是错的，这种投资思路放在十年前是对的，过去投资更注重潜力，也就是那些价格低的区域如果有基础的配套，楼盘品质中等往上，上涨的空间就越大，而现在投资的思路是要关注楼盘的海拔高度，也就是说更注重的是剩余的价值，这是楼市分化后的投资思路。基于上述条件你置换的目标应该是：臻园最好的两居户型，慧谷阳光南北的三居户型，融科橄榄城最好的两居户型，你的核心需求是保值增值，只是要缓解贷款的压力，你把房子出掉解决完贷款拿一套综合资源更好的楼盘，只需要把面积压缩就可以了，而不是到外溢板块去拿两套小的，祝顺利!

Q:提问:

京总好，我目前正在卖房，麻烦给指点一下。1.我目前准备卖掉朝阳区将台乡丽都壹号小区139平米的三居室，从今年上半年开始挂牌，历史成交的最高价是1170万左右，今年小阳春的时候有一套1163万成交的，我心里预期是1150万卖掉。从挂牌开始到现在最高有人出到1130-1140万，但是见面谈过一次后来也没有谈成。后来再出价基本就是1100万左右了，我觉得价格太低就没有出手。今年9月份出了政策之后看房的人明显变多了，但是真正出价的人还是很少，价格还是很低迷，目前有一个是出到1130万左右，已经是近期最高价了。您觉得目前这种市场行情我是抓紧卖掉还是可以再等等后续有没有新政策?最好的出手时机是在什么时候呢?我最晚可以等到明年春节以后卖也可以。

2.我现在同时也考虑买一套西城的学区房占坑用来给孩子上学用，目前在德胜看了几套一居和两居，大约在680-750万之间，现在这种市场行情下买德胜是个合适的选择吗?6-7月份的时候当时价格比较低，现在稍微起来一些了，我计划是两年后孩子上学之后就给卖掉，不知道到时候能不能在保值的情况下顺利卖掉?(我家孩子不用考虑会掉出德胜学区的问题)我买这个德胜的房子不需要卖丽都壹号这个房子的钱，不用考虑卖房和买房之间的衔接问题，您觉得买和卖分别应该安排在一个什么时间节点?谢谢您的解答。

A:回答:

您好，1、关于丽都的出货时间，你从今年上半年挂牌到现在出现价格波动的现象是因市场氛围原因，按照以往的规律春节过后的小阳春即便是市场再差，或者说没有明显的利好推动，此阶段的成交量是有明显好转的，尤其是三居以上的户型，准确说这个时间线应该是从上一年的元旦、春

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