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海报新闻记者 李金珊 济南报道
10月26日,济南市房地产业协会发布2023年1-9月份济南房地产市场运行情况及销售排行榜。前三季度,济南住宅销售5.44万套,面积725.88万平方米,均价为15037.97元/平方米,其中新建住宅主城区(历下、市中、天桥、槐荫、历城、高新,下同)较2022年明显提升。此外,外地购房者占比明显提升,尤其购买二手住宅比例较高,10-20年房龄的二手次新房套数占比接近70%。
根据统计,今年1-9月份,济南商品房销售面积规模稳定,新建商品房网签14.70万套,面积1152.67万平方米、同比上涨4.36%。其中,住宅销售5.44万套,面积725.88万平方米、同比上涨0.10%,均价为15037.97元/平方米、同比上涨7.59%,住宅去化周期约14.3个月(2022年为14.1个月),处于合理区间。
二手房方面,今年前三季度济南网签7.29万套、网签面积566.27万平方米、同比上涨56.69%。其中二手住宅交易4.73万套、成交面积493.03万平方米、同比上涨55.99%。二手住宅主城区网签3.70万套(376.88万平方米,占比82.24%),约占全市成交套数的83.64%,历城、市中、历下交易占比较高,分别为26.68%、21.17%、20.46%。
值得一提的是,外地人购房占比有所提升。2022年9月限购政策调整后,外地购房者占比明显提升,新建、二手住宅外地购房者占比均超过30%,尤其购买二手住宅比例较高,10-20年房龄的二手次新房套数占比接近70%。
新建商品住宅库存基本合理,区域分化明显。截至9月底新建商品住宅去化周期约14.3个月(2022年底为14.1个月)。主城区历下、市中、天桥、槐荫、高新、历城六区,销售面积511.73万平方米,占全市总成交面积的70.53%(2022年为63.62%)。从区域去化情况来看,历下区、市中区、历城区等核心区域住宅去化周期在9-10个月左右,市场出现供不应求的现象(例如东部盛福、长岭山等热点区域);周边区域库存压力仍然较大。
同时,套均面积仍居高位。2023年1-9月份商品住宅的套均面积达到133.75平方米,套均面积仍居高位。从成交的面积段结构来看,面积100-120平方米、120-144平方米户型,分别占住宅总成交量的24.37%、43.22%,占总交易量的67.59%,144平方米以上的大户型产品约占26.22%,非本市户籍家庭购房占比超过30%(2022年为19.1%),改善需求项目占比高。
今年1月18日,济南市进一步调整调控政策措施,对限购区域内已有3套及以上住房的,出售1套后,可于半年内在限购区域再购买1套住房。非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房,不再提供个人所得税或社会保险证明。6月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2023年6月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
9月11日,为保持房地产市场平稳健康发展,支持刚性和改善性购房需求,济南市适时做出政策调整。取消限购范围,取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。取消限售条件,在本市范围内,商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。优化住房公积金使用政策,对济南市符合购房提取住房公积金条件的职工,可预提住房公积金支付购房首付款。优化差别化住房信贷政策,降低商业性个人住房贷款最低首付比例要求。支持金融机构与贷款人自主协商确定,降低存量首套住房商业性个人住房贷款。
根据市场预判,近年来,济南市商品住宅销售规模相对稳定,新建住宅保持在1000-1200万平方米左右,年底前有望实现1000万平方米左右的市场规模;二手住宅若保持当前趋势,全年有望突破600万平方米的交易量,较往年增加50%左右规模(往年保持在约400万平方米),将继续分化新房市场份额。预计全年商品房市场整体仍将保持比较稳定的交易量。
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