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有充分证据表明,在许多情况下用数字体验取代了物理交互。因此,许多企业能够通过用自助服务代替手工作业来减少人员配备(自助结账是一个立即可识别的例子)。
在多户租赁领域,这种从面对面参与的转变带来了另一个有趣的问题:随着租赁专业人员远离现场工作,他们如何更有效地利用集中选项?
在过去的 10 年里,我一直在多户住宅领域工作,亲眼目睹了物业管理公司之间的整合以及规模化的发展。以下是该领域的一些背景以及转向集中策略的方法。
多户租赁的集中化
多户租赁领域的集中化概念并不新鲜。十多年来,有进取心的公司拥有自己的内部呼叫中心。然而,今天绝大多数的租赁活动仍然在现场进行。要理解为什么会这样,我们首先需要了解中心化的含义。
集中租赁是指摆脱单个基于财产的租赁和运营团队并将其集中在一个或多个区域地点以提高效率和降低成本的任何努力。大流行对降低运营成本以及对集中模式的新兴趣带来了新的压力和重点。
独户租赁作为一个可行的行业的出现刺激了该领域的创新。与其多户表亲不同,单户经营者不能为每个物业配备一个租赁或维护团队。多物业团队的必要性推动了远程租赁和移动维护领域的进步。
然而,多户家庭租赁的世界继续落后。几十年来,租赁需要相同的人员配备水平。无论您拥有一个 200 单元的房产还是 100,000 单元的投资组合,1:100 规则(每 100 单元一名现场代理)通常仍然是常态。但为什么?
集中租赁的障碍
这种滞后的主要原因之一是底层的遗留技术系统。会计软件是围绕单个社区构建的。这对于每项资产具有不同所有权组的会计处理来说是有意义的,但多家庭技术公司围绕相同的以财产为中心的租赁模型建立了他们的整个租赁模型。这导致缺乏现成的多户家庭系统,旨在指导单个租户进行多物业公寓搜索。
这已不再是这种情况; 大型运营商通过转向非行业客户关系管理软件 (CRM),例如 Salesforce 和 Microsoft Dynamics,迫使行业注意到这一需求。现在,特定行业的 CRM 已经出现,它允许较小的运营商使用与公共房地产投资信托相同的工具。
集中租赁模式的另一个历史障碍是获取。上述单户出租的到来可以在这方面提供帮助。像最近通过 SPAC 上市的 Smartrent 之类的工具,在智能公寓的采用浪潮中,以及在独户住宅早期获得的知识。
鉴于以租户为中心的 CRM 的出现以及丰富的物联网或智能公寓技术,集中化似乎将继续存在。然而,最大的问题仍然存在:多户家庭运营商如何接受现有技术?
行业变革
虽然改变是不可避免的,但也很困难。我们已经看到公司成功地转向集中模式并明智地降低运营成本和人员配备。与动态收入定价技术在酒店业证明自己后席卷多户家庭的方式大致相同,企业将变得更精简、更高效。
为任何新技术做好准备是关键。在受影响的团队中获得支持是此准备工作中最关键的要素之一。在扩展到整个产品组合之前,将新技术推广到一小部分核心资产通常很有帮助。持续测试和调整以确保技术满足您的特定需求,有助于确保成功推出。
我相信集中租赁将成为整个行业的常态,并继续证明在以较少的员工提供相同数量的租赁方面是成功的。但这需要巨大的远见、承诺和资源。新的潜在客户管理工具所需的一些输入包括将租户作为事实来源、重新设计的薪酬模型以激励交叉销售和推荐,而不是单个物业的销售佣金。
您可以更有效地利用集中选项,方法是将生产量最高的代理置于一个中心位置,配备人员以适应季节性趋势,并利用技术和自动化以更少的钱做更多的事。这些是该领域一些最成功和最大的公司正在使用的策略。
如果历史可以作为指导的话,即将向投资组合级别租赁的永久转变将实现进一步的租赁创新,其中之一是投资组合内的续订。如今搬到新城镇的租房者,无论是跨越城市还是乡村,几乎没有动力留在同一个投资组合中。酒店业很久以前就认识到并接受了一个机会,那就是跨投资组合交叉销售,这种心态使他们成为全球忠诚度领导者。
多户家庭应密切关注这些趋势,并以邻近行业同事的榜样积极尝试最佳实践。租赁技术和向集中模式的转变将涉及公司的几乎每个部门。确保提前接受和缓解担忧是成功推出的关键。随着越来越多的人选择(和需要)租房,成功的公司将成为适应不断变化的大众及其需求的创新公司。
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