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01地段PK，福成.禧悦里胜于夏威夷.蓝湾

福成.禧悦里和夏威夷.蓝湾均位于平谷线燕郊段地铁沿线，但是地段的优劣势却有不小差别。#燕郊#

福成.禧悦里：

项目位于燕郊潮白大街南侧，汉王路东侧，西侧是燕郊植物园，西北侧中骏四季花都小区。

潮白大街作为燕郊北外环，不仅对内连接燕郊老城区和北部科学城，对外可以通过徐尹路或者京秦高速抵达北京两大自贸区（金盏国际合作服务区和通州运河商务区）#燕郊地铁#

内部区位图：

外部区位图：

在最新版燕郊控规中已经明确周边地块开发属性，大多为商业和商务用地。随着燕郊着力打造中央商务区和高品质街区，十四五期间加大“腾笼换鸟”力度，潮白大街南北两侧迎来升级发展！更多潮白大街站周边规划，点击链接:《平谷线河北段5大站点-潮白大街站！》。#廊坊头条·#

福成.禧悦里南接成熟的燕郊老城区的改善需求，北拥中关村燕郊科学城外溢刚需，随着平谷线的建设，未来还会承接地铁沿线两大自贸区（朝阳国贸商务区和通州运河商务区）的北漂和投资需求，可谓前景无限！

夏威夷.蓝湾：

夏威夷.蓝湾项目位于：燕郊迎宾南路东侧，南外环北侧，北侧是天洋城四代MINI墅，西侧是御东瑞璟。

夏威夷.蓝湾的位置可受运河商务区的产业辐射，但与福成.禧悦里的地段位置相比，夏威夷.蓝湾的地段相对闭塞。

由于燕郊南城之前规划的对接北京行政副中心的进京新通道康城大街对接兆善大街和南外环对运河东大街迟迟没有被写进三河市十四五规划中，最快也得5年后才能启动，所以目前依旧是依托102国道进京；更多燕郊南城规划，点击链接:《燕郊南城》。

虽然南侧3公里的大厂潮白新城厂通路和厂通桥年底开工在即，但是燕郊南城和大厂潮白新城之间的断头路-夏威夷.蓝湾门口的迎宾路对接观潮路依旧是没有被写进三河市和大厂的十四五规划中，即使燕郊南城和大厂潮白新城之间的另外一条断头路-大厂蒋谭路对接燕郊汇福路进入两地十四五规划，近期可能启动，但是从夏威夷.蓝湾，绕了一个大圈。所以燕郊南城整体有种看似不远但衔接不上的尴尬境遇！

在最新版燕郊控规中已经明确了燕郊南城重点发展板块就是在地铁站周边，大多为商业和商务用地。更多燕郊镇站周边规划，点击链接:《平谷线河北段5大站点-燕郊镇站》。

地段对比总结：福成.禧悦里胜出，未来发展会比夏威夷.蓝湾更好。

02周边配套PK，福成.禧悦里略胜于夏威夷.蓝湾

福成.禧悦里周边5公里内配套成熟，但自身配套缺乏：商业配套方面:鑫乐汇广场+天洋广场+富地广场+沃尔玛等

熟悉福成项目，都知道，福成地产每个项目都配备了自身商业！禧悦里社区中间商业建筑面积达1.5万㎡，基础生活所需完全可以满足！

医疗配套方面:中美医院+二三医院

禧悦里东南侧征地700亩，拟新建一家三甲级医院，目前该地土地性质已经由住宅用地变更为医疗卫生用地。

医院引进正在洽谈中，大概率引进北京医院，占地300亩，建设三河分院，打造国家老年病研究中心。

环境现状，由于东西进京主干道102国道不让大车通行，目前只能通过京秦高速或者潮白大街-徐尹路进京，所以项目北侧经常有大车经过。福成禧悦里周边城中村即将启动开发。

潮白大街现状：

环京探索01，

禧悦里门口潮白大街路况

视频号

更多潮白大街周边规划点击链接：《平谷线河北段5大站点-潮白大街站！》。

夏威夷.蓝湾周边5公里内配套日益成熟：

商业配套方面:润阳广场+物美超市+首森生鲜+金燕soho

医疗配套方面:燕达医院+陆道培医院+冶金医院；

自身配套：拥有5万㎡商业街（大多未开），基础生活所需可以满足；

环境现状，夏威夷.蓝湾周边城中村还尚未开发。

由于南城开发较晚，社区较少，整体居住大环境相对舒适，随着配套日益成熟，生活起来很方便。更多南城配套资讯点击链接：《北京“十四五”养老规划发布，推动养老资源向廊坊北三县延伸布局！》和《北三县再添三甲专科医院-陆道培医院二期选址确定！》。

环境对比总结：福成.禧悦里略胜于夏威夷.蓝湾。

福成.禧悦里，周边随着地铁开工以及“腾笼换鸟”的展开，未来将是老城区北部的重点发展区域！

03教育资源PK，夏威夷.蓝湾胜于福成.禧悦里

夏威夷教育方面:

西南配备成熟小学-东柳小学

正西配备两所高品质中小学：

港中旅学校（北京实验学校三河校区）

燕南学校

更多燕郊南城教育资讯，点击链接：《燕郊南城配套逐步完善！又一现代化学校开工，可提供2000学位！》等。

禧悦里教育方面:

周边正东配备一所成熟小学：

周边东南配备一所现代化私立中小学-润德学校筹建于2019年9月，2021年6月正式投入使用。学校由岩峰集团旗下的润德教育科技有限公司投资兴办，是目前三河市内唯一一所以教育用地投建、且产权自有的，集小学、初中、高中于一体的十二年一贯制全日制民办学校。

对比总结：

教育资源方面，夏威夷蓝湾教育资源比福成.禧悦里更胜一筹，除了数量占优势外，教育质量也要比福成.禧悦里这边高大上很多。

03交通路网PK，禧悦里距离地铁更近

福成.禧悦里和夏威夷.蓝湾虽然都宣传“地铁盘”，可实际情况并非如此！

福成.禧悦里又占位平谷线潮白大街站约1100米的位置，由于新版控规的调整，之前出让的1公里范围内的地铁房地块全部被收回，所以在目前燕郊整体楼市中，福成.禧悦里属于为数不多的地铁房。

潮白大街地铁站TOD开发模式猜想：

项目距离京秦高速仅3公里，京平高速7公里，东西，南北出行都很便捷，可以抵达朝阳，望京，顺义，昌平等区域。

后期禧悦里东西两侧的主干道汉王路+燕昌路修通后，更加便捷地享受到燕郊老城区的成熟配套！

夏威夷.蓝湾：距离燕郊镇地铁站3000米，肯定不是地铁房范畴，属于“伪地铁房”，而且也不是南城重点开发的区域！

此外蓝湾距离通燕高速6公里，途中经过燕郊最堵车区域。

对比总结：禧悦里为地铁盘，22号线沿线可换乘6号线，17号线，28号线，10号线，14号线，八通线，M101线，M103线等，可谓四通八达！

05产品PK，福成.禧悦里是改善盘，夏威夷是刚需盘

禧悦里地块方正规整，楼栋排布整齐，南北楼间距大，可避免前后楼遮挡。

占地面积：12万㎡

建筑面积：32万㎡

可售总户数：1980户

限高：80米

容积率：1.8

绿化率：35%

由23幢12-18层的高板组成，楼栋全部为南北朝向，全部是2梯2户的设计。

整个项目采用完全的人车分流，园区地面不设停车位，共计车位2481，车位配比1:1.25，车位部分预留充电桩，并且预留18%的充电桩加装条件。

为了缓解置业客户压力，禧悦里特推出首付20%，10%分期一年政策！

户型图：

两居户型（87㎡），均价20200元/㎡

首套30%，53万左右，贷款124万左右，月供（30年）8500元/月左右；

二套50%，89万左右，贷款88万左右，月供（30年）6300元/月左右；

三居户型（122㎡），均价19500元/㎡

首套30%，73万左右，贷款167万左右，月供（30年）11400元/月左右；

二套50%，120万左右，贷款119万左右，月供（30年）8500元/月左右；

三居户型（132㎡），均价20500元/㎡

首套30%，82万左右，贷款188万左右，月供（30年）10600元/月左右；

二套50%，135万左右，贷款134万左右，月供（30年）9500元/月左右；

夏威夷.蓝湾地块方正规整，楼栋排布整齐，南北楼间距大，可避免前后楼遮挡。

占地面积：11.75万㎡

建筑面积：20.5万㎡

可售总户数：1940户

容积率：1.9

绿化率：35

户型：

两居户型（79㎡），均价23700元/㎡

首套30%，57万左右，贷款131万左右；

两居户型（88㎡），均价23500元/㎡

首套30%，62万左右，贷款144万左右；

三居户型（89㎡），均价25800元/㎡

首套30%，70万左右，贷款158万左右；

对比总结：

禧悦里虽为18高层项目，主力户型是115平米和125平米的刚改户型，属于典型的改善盘。

夏威夷.蓝湾大多34层高层，户型最小79平米，主力户型在88/89平米，属于典型的刚需盘。

05福成.禧悦里性价比高于夏威夷.蓝湾

福成.禧悦里均价1.9-2.1万/平米

夏威夷.蓝湾均价2.35-2.55万/平米

福成.禧悦里西北侧新进二手房项目中骏四季花都均价：2.1-2.3万/平米！禧悦里周边二手房价格更高！

反观夏威夷.蓝湾自身小区二手房均价：1.9-2.1万/平米！基本买了相当于损失1000-2000元/㎡。

总体PK：

1、选地段：

福成.禧悦里的地段辐射面更广，夏威夷.蓝湾可辐射区域仅限于燕郊南城。

2、选环境：

福成.禧悦里的居住环境及生活便捷程度目前略高于北清云际，今后随着地铁和“腾龙换鸟”的建设，福成.禧悦里后期发展潜力更大。

3、选教育：

夏威夷.蓝湾周边教育资源丰富，燕郊南城地区现代化优质教育聚集，福成.禧悦里周边教育资源单薄。

4、选交通：

福成.禧悦里距离地铁1100米，夏威夷.蓝湾距离地铁3000米。相比之下，福成.禧悦里的地铁优势更为明显。

交通路网福成.禧悦里项目周边道路宽阔，四

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