2023年初，并没想写上一年总结。

年度总结很耗心血，需要看大量数据，还要结合市场一线，写出来不容易，而且不讨好：

因为市场上90%买房人根本不看数据，只看情绪。

但是已经坚持了三年，内心告诉自己，还是别中断。而且最近直播间里，铁粉们都表示想看。

晚上吃饭刷手机，全国大V们不约而同都在评论特斯拉大降价。近几年，新能源车的新闻屡屡刷屏，特斯拉更是处于舆论漩涡中心。未经证实的消息称：

特斯拉降价3天销售3万辆。

你看，车这玩意，越降越有人买。

而房子，越降越没人买。

区别在哪儿?

车是消耗品，房子还是投资标的物。

楼市与车市最大的不同：

买涨不买跌。

有趣的是：这边厢，喊着把房子的金融属性打掉，变成普通消费品，另一边，则依然按照金融思维去看待房子。

2022沈阳楼市惨烈，伴随着各种乱象频出，就如最近倒牛奶事件，着实值得记录。

1

1.9晚，中原机构的2022年度总结数据出来，一看吓一跳，虽然事先有心理准备，但结果呈现时，还是惊叹：

2022沈阳新房成交量仅557万平，同比大跌45%，接近腰斩，而且：

创下近15年新低!

2022沈阳新房全市均价1.114万/平，同比大跌8%：

历史上首次大幅下降!

成交量与房价的跌幅比例，都是沈阳楼市历史上破天荒头一次。

2022—2023这个寒冬，这份数据，犹如凛冽的西北风，刮在每个沈阳人的脑门上。

如何评价2022沈阳楼市?中原用了一个成语：

一片哀鸿。

2

全国排名前20的开发商，在沈阳都有投资项目。

在房企追求快速扩张的时代，沈阳的房地产项目投资回报率没有南方高，但成交量稳定，2019年沈阳新房成交量甚至排名全国第4，是大牌房企们重要的粮仓。而且，沈阳限价也不那么严，还有利润空间。

2021—2022，高速周转，快速扩张的时代落幕，黑铁时代开始，房企们发现：

时代的一粒沙，落在每个房企上，都是一座大山。

众多大牌房企在沈阳的投资项目，只能靠以价换量，回流现金，去还债。

沈阳市民不知道，而且不会相信的事实是：

2022，大牌开发商无一例外在沈阳全部亏损。

每次业内聚会时，大家握着酒杯，苦涩地说到：

如今，卖一套，赔一套。

3

正是如此的行情，沈阳原计划的三次集中供地，因为房企不拿地，只进行了两次。

中原说：

2021土地市场半躺平，2022是完全躺平。

2022沈阳土地成交量暴跌79%。第一次集中供地流拍率20%，第二次流拍率23%。

而且：

2022，无开拿地!

土地市场萎靡，悲观情绪进一步传导到新房市场上：

连大开都不看好沈阳房地产市场，大众更没理由看好。

大家一起观望吧!

4

直降几十W/大菠萝

比数据更可怕的是，抖音上始终不断出现的视频。

好事不出门，坏事传千里。

“入手即亏一台宝马”这样显赫的大标题，有多少人是怀着看热闹的心情看完的：

让你们买，哈哈，亏傻了吧!

大数据时代，因为疫情影响了各行各业收入，大众的不安全感与焦虑感上升，此时，关于楼市的任何负面新闻，都能得到烈火喷油的效果。

2022年初传播甚广的一张沈阳楼盘降价表，没有交待任何出处，也没有证明真伪，但就是影响到南方一个媒体人向黄佬邪求证：

沈阳房价真降这么多?

黄佬邪按表中降价信息求证过几个楼盘，起码1/3以上是夸大其词，甚至编造。但是：

大部分开发商选择了忍，不辟谣。

因为有的确实降了，虽然没这么多，但也不想惹火烧身;有的没降被传降了，也不敢辟谣，因为不敢保证不降。

上半年，一些人为了流量，还保守地说，降回两年前;年中开始有人说降回2018;后来发现说降回2015，更吸睛，更有流量。

那好吧，怎么有流量怎么说，反正大众也不会去抠数据。

造谣的代价极低，而且能获得流量价值，何乐而不为?

只有招商地产因为被传东望府停工，正式给造谣者发了律师函，要求对方道歉并删除。即使是招商打了样板，但大部分房企面对不实信息，选择了沉默。

几十年来被宠坏的房企，面对大数据时代危机公关，几乎都束手无策。而大众：

并不关心消息真假，只需要发泄。

《乌合之众》对大众的心理分析到：

大众并不渴求真理，假如谬误对他们有诱惑力，他们更容易崇拜谬误。谁向他们提供幻觉，谁就可以轻易地成为他们的主人;谁摧毁他们的幻觉，谁就会成为他们的牺牲品。

2022，中介才是最能掌握传播学精髓的实践者。

5

开发商被中介绑架。

有一位大开高管说，2022他管理的楼盘，60%是中介带客成交。同时，他苦笑道：

开发商不挣钱，钱都让中介挣走了。

问题是，中介为何能赢得客户的信任，开发商从来没有认真反思过。

平民化语言，客户角度思维，情绪共鸣等等，这都是中介的优势。而开发商还在沿续过去传统的高大上营销思维，发个朋友圈恨不得把项目卖点夸张到无限大，还喜欢舞文弄墨，整一些非常用字，而且得带上电话号码。

时代不同了，买房人不那么好骗了，开发商还停留在自我编织的美梦中。

房地产行业是结果导向思维，谁给卖房子，就给谁结佣。

不同开发商不同楼盘，为了成交业绩，相互比着开出更高的佣金，一套100万房产，最高佣金可达3—5万。好友欧阳疯说：

我要是中介，也是谁给佣金高，我就推荐谁，管它这个楼盘有没有问题。

利益导向，就是真理。

欧阳疯发表完意见，转头对黄佬邪说：

希望你别这样。

黄佬邪笑笑：

就看有没有被逼到那个份上。

谁也别说比谁有道德，一张100块钱人民币，你能你说赚的就比别人高尚?

一直很好奇中介都会给客户返佣吗?一位相熟的中介告诉黄佬邪：

懂的客户，我们就要返一点(多为30—50%);不懂的，不会管我们要，就不返。

在当今这个时代，房地产仍然可以挣到信息不对等的钱，而且还是大钱，这又怪谁？

6

房地产行业衰退，其它行业亦是如此。

大疫三年，餐饮、洗浴、美容等开门做生意TO B端的行业，受影响更为直接。

经济下行时，大众为了安全，自然会减少投资，增加储蓄。

2022，我国人民币存款增加26.26万亿元，同比多增6.59万亿元。其中，住户存款增加17.84万亿元，刷新历史纪录。

此时，有专家说，城镇居民拿出1/3存款买房，房地产市场就能回暖。

不过，如此言论，很容易被骂上热搜，标题为《专家又开始掂记居民的存款》最能获得大众的认同与流量。

别的行业具体情况不清楚，房地产行业近两年来一直伴随裁员，向管理要成本，即压缩各种支出。

给房地产行业做相关服务的配套行业，无论是工程还是营销广告服务，很多裁员50%。以至于大家戏言：

过去是爷干得不痛快，分分钟炒了老板;现在则是天天看老板会不会跑路，不敢随意辞职。

无论老板还是员工，收入都不稳定，拿什么买房?

7

2022，即使是从事房地产多年的老者，都经历了过去未曾经历的故事，有些则变成了事故。

房企暴雷，让很多人陷入到保交楼的尴尬与维权中。

两年前，一位好友想买某大在长白岛的河景房，黄佬邪力劝无果;几个月前，直播间里数位粉要买某置，几位业内大咖力劝无果……

很多人问你意见，其实并不是真想问你的专业意见，而是想给他自己的选择找到一个理由。

房地产知识匮乏，有时候需要付出的代价极其昂贵。

2022，世界城一位业主，发表了一系列视频，吐槽各处交付问题，最终都以一句“我安慰自己，开发商交房了”结尾。

有个朋友讲了一个故事，当年他两个朋友都在同时买了房，一个买了带学区的，一个买了不带学区的。多年后，孩子用完学区，第一个朋友卖房挣了50%换房，第二个朋友平价出售，想换只能同价置换。

人生关键的几步，走对了，可能会迈上一个人生台阶，走错了，原地踏步，甚至倒退。

个人支持买房人遇到交付不能按时，保证品质时维权，但也同时反思一下：

是不是当年图便宜，才会踩到坑里?

即使是一次次写，呼喊着让大家多了解点房地产知识，但是基本无效果，80—90%沈阳人买房，还是不具备专业知识。

2022买房的朋友，你们可能抄到了大底，多数人可能同样踩到坑里，等一两年后交付，你就会明白：

没有体制约束的开发商，赔本给你盖的房子，会差到你怀疑人生。

8

2022，有很多人专门等到年底买房，认为年底大促才是最优惠的。有开楼盘负责人说：

有一个客户，从2022.6开始看房，10.1期间很优惠，但他认为年底还会再便宜，就是不买，要等年底。其实年底大促，并没有10.1力度大，客户最终在年底前买了。

2022年底买房，多数人认为抄到大底，但事实并非如此：

对某些楼盘而言，2022.10才是大底。

但是一般老百姓哪儿会跟踪价格这么细致，即使能始终盯着价格，又如何在10.1判断年底到底是更优惠还是涨价?

即使是这个楼盘负责人，也无法判定12月底是否会更优惠，每家公司每个楼盘在不同时间节点的策略都会随市场

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