固化、平衡与震荡。可上可下的天津楼市。

我们看半年的行情准确率在90%以上，全年的行情准确率在50%。所以我们正好现在到了半年，我们需要总结上半年，上半年我们提出来的叫补偿性行情，补偿完了之后他就回归常态，目前来看是完全没有问题的。

这个过完年之后这波补偿性行情补的很厉害，直接把楼市从ICU扽到了KTV，房地产市场它就是金融行业，它一定是波段性的，所以你看现在市场又降下来之后悲观情绪又开始蔓延了房地产市场，一级是土地市场，二级是新房市场，是二手房市场。

我们一个个说第一个就是一级市场，说实话今年的一级市场在一季度的时候真的是叫惨绝人寰了。到二季度的时候就很多人感觉匪夷所思，突然一下5月份这波市场土拍几块地都卖的比较贵的地方，又摇号又叫价多少轮，把那个多年不用的摇号机都搬出来了。

我一直说过开发商拿地，拿的是预期，买房买的是现实，预期和现实之间的矛盾。今年到我们叫6月份，这一波的还有十几宗地要卖，对6月27号拍地可以归类到上半年。现在天津拍地规则不一样了，现在是你只要有人预申请它就肯定能卖出去。

所以今年上半年地可以统计做个统计，今年上半年卖的地天津卖了多少地呢?265万平米，288个亿。什么概念呢?我们可以做个对比，去年全年卖了400万方，但是很多还是托底的市场化成交也就占一半多一点。

所以那能看出来现在土地市场是比去年要好一点的。可以定个调，就是仍然是叫去库存的一年，上半年卖了多少房呢?1-5月份卖的是481万平米。6月份其实很好估，新常态的基础上加一个6月底的冲量，所以6月份的签约量应该在九十万方左右。今年这个市场成交是这样，2月份冲高，冲高之后开始回落。

签约数据上面看看三月份是冲高，一月份是50万方，二月份是112万方，三月份是142万方，四月份是95万方，五月份是82万方，你感觉好像三月份是冲高的。

其实二月份是冲高的，是看认购，对，认购在二月底就转折了，但是签约数据在四月份才转折正好是一个月的时间。

所以看到这个市场大概三月份的认购量比二月份降了三成，四月份比三月份又降了三成，五月份比四月份降了百分之十五，六月份来看比五月份得降百分之十，对它的降幅在收窄，驱稳，进入了新常态了，所以上半年的量大概是在五百七十万方左右。

五百七减掉二百六十五多什么概念?人上半年又去了三百万的库存，去年是去了四百万的库存。现在回过头来上半年又去掉了三百万的库存，这是今年的市场的特点，所以包括新房五百七十万方大家记住这个词五百七十万方。

所以从基于供需关系的表现，今年上半年卖的地最快年底才能形成供应，所以需要对下半年做出一个判断。下半年的市场到底会怎么样?现在定定调就是三个关键词叫可上可下的天津楼市，下会下到什么程度?上会上到什么程度?我说的这是量，价的变化分了三类：固化、踩钢丝和震荡和震荡。

今年下半年价格就这三种情况，不会出现第四种情况，来判断一下下半年到底什么状况。对下半年的量要做一个预判，下半年到底能卖多少量，我跟大家说一下，我说的就是保守的没有就不会出这个圈。要需要看到下半年的几个变量，第一个就是政策给挤到墙角了，不出好像也说不过去，大家都在说叫救市，救市，舆论氛围已经摆在这。

所以确定了下半年最起码会有一些基础的救市措施。我们都知道，你单纯的救楼市没有太大意义，其实起不到太大作用，就不会达到那种想要的结果。就单纯的救楼是达不到，它需要救宏观经济。

所以对于下半年的量，我们做个初始的判断。第一下半年能卖多少房子?首先我们叫到了5月份，已经进入到新常态了，82万平米。为什么6月份会到90万平米?是因为6月份每年年终的时候会有集中签约，就跟年底包括很多开发商会冲任务，很多上市公司都要冲业绩，所以6月份量它比新常态要高一点。

天津的新常态是多少?新常态就是80万方。80万方的新房成交面积，对这个楼市你得挖到底层，就保守没有问题，这个量是没有问题的。所以在这个基础上，我们叫今年的下半年的楼市叫"下有度上跨越"。下有度就是因为上半年做了570万方，所以现在预判下半年是540万方。

是不是下有度?你拉过历年的市场状况来看，在过去的6年当中，上下半年是这么分布的，4年的时间是下半年的量高于上半年好于上半年，两年的时间是下半年差于上半年。但是你分析这里面，就是这两年的时间，下半年弱于上半年的时候，是下有度。基本上在同级别，比如说2017年，2017年上半年是659万方，下半年630万方。同级别。

2021年上半年634万方，下半年615万方，只有这两年下有度，然后上跨越。什么概念?如果下半年好于上半年，它是要多一个级别的，比如说最简单的，2018年下上半年500多万方，下半年700多万方。2019年上半年600多下半年700多，它已经差了100多出来。

然后我们最关键大家买房更多关心价格，房价下半年是怎么回事，所以需要对下半年的价格做出一个判断。所以在这个基础上，对下半年包括政策，一级市场和二级市场，包括供需关系的变化，对价格就可以做出预判了。首先需要做一个判断，固化、平衡与震荡，可上可下的天津楼市。分三类叫固化、平衡与震荡。就是三种房价模式都有，所以大家不要再问天津房价涨还是跌，要分类说。

第一类叫固化。其实这所有的市场就跟一样，最开始震的时候就稀里哗啦，然后最后慢慢余震、平稳。所以大家发现经过这几年的震荡之后，核心区开始起稳了，定义叫南开河西老城区老城核心地段，老城区的房价开始起稳5万。5万已经开始起稳。

第二类叫下半年价格叫走钢丝。大家看过走钢丝吗?就拿着一根棍来回晃，他一定会晃，微调他不可能这样晃跟这样晃。大家看看踩钢丝他要这么晃，他掉下去了。对他要这么晃他也掉下去了，他就用棍来保持平衡，是在平衡。这个平衡的度在多少?我可以给大家看几个例子，这个幅度一定是有限的。

我跟大家说这几年的这些盘的，最开始震荡幅度在在10个点的震荡，就震荡幅度越来越窄，这个级别是在单价2万到4万这个盘，因为它还没有完全固化，还在震荡，价格越高的幅度越小，4万多反而不会动的太厉害。对!那就2万多的会震荡的比较厉害。所以我们看我们给它归在一类，都属于叫走钢丝改善。

怎么去调节这个杆?怎么去调节?就是叫利润和流速之间的平衡。当流速到了时候就要求利润，要是马上就要调，马上就要调正负5个点都是合理的。要利润要流速，每家开发商不一样不能对，有些开发商从头咬到尾就这个价，但是很多开发商是要求有些要流速，求利润，所以在这个级别2万到4万。

下半年就是流速与利润之间，当流速下来之后它的调整幅度就在5个点，正负5个点是极限。有很多改善盘，比如说2万多可能会5个点，4万盘还是两个点?两个点五点之内，对，它是这种波动。

所以这种盘你期望下半年给你一平米降几千，其实根本就不可能。因为大家都在说史诗级救市，如果真的是史诗级救市来了就会发生上跨越的情况。因为史诗级一定是刺激。而且我们都知道所有的史诗级政策不是针对楼市的，你现在叫所有的针对楼市，出了政策叫降低你的成本和提高你的便利度。

交易没有用，核心是预期，核心是月供，核心是上涨的预期，上涨的预期是跟经济挂钩的。也就是说如果真"史诗级"，它会是整体宏观的一揽子，所以它是对宏观经济刺激之后造成的预期才能拉动楼市。说白了，单纯的对楼市的政策是没有用的。突然间让你社会上货币增多，就没有达到你要的反弹的效果。

如果出来之后就会发生上跨越的情况。上跨越的情况就是下半年的量就要可能要冲到670万方，这种情况就会涨价，今年到1300万方房价肯定会涨，所以如果发生上化的情况会修复，价格都会修复。

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