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田村二手房出售信息(田村二手房出售信息最新消息)

2023-10-29 02:25:48 楼房知识来源：https://www.hnhaofang.com/

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提问1：

章哥你好!我是个单亲妈妈，孩子将在2023年上小学。我们一直居住在房山，现在准备为了孩子的教育买学区房。现在自住的房子能卖到200万出头，加上存款和父母资助的，能凑到将近400万。我知道自己是属于二套资格，只能贷款40%。目前看了海淀的一些学区房，除了老破小之外，能满足一家三代四口人居住的房子，至少要七八百万。我的首付不够，还要去借，而且还贷压力也非常大。请问有没有什么地段和学区值得推荐的?谢谢。

回答1：

1、能理解你的心情和期望，想给孩子提供比较好的学习条件和环境，同时一家人还能在一起正常的生活。

2、但是，我现在提醒一下，你既然是二套的资格，那贷款就不一定是40%。而是在五环内网签价468万以下的房产，可以贷款40%。如果网签价超过了这个数字，那就只能贷款20%了。所以说，就算你再多凑些首付，购买七八百万的房产，也非常困难。

3、按照普通住房二套的贷款标准可以你可以贷187万，除去相关交易费用，那你买入550万左右总价的房产为好。

4、海淀的教育水平确实高，但房价也高，普通学区也在9万左右，以你的资金很难买到能让一家三代居住的房子。

田村算是房价最低的板块了，但是小学学区一般。不过十一学校的分校在去年已经正式开学了，对永定路学区来说也算是利好吧。这里的房价在7万左右，500万能买个小两居。

5、另外，也不必非要纠结于海淀。这里的教育水平确实高，但这成本也是太高，而且如果是普通小学的话，未必比其他区的优质小学强。比如石景山和丰台，优质小学的教育质量并不低，学区房的价格却远低于海淀。

以丰台为例，北大地附近的房价不过是6万多，五小一小的教育质量超过海淀普通小学。而且丰台十二中在近几年的成绩突飞猛进，已经是北京市前列。

所以，如果综合考虑的话，建议可以考察一下丰台的学区。而且这里距离房山也近一些，相对方便。

提问2：

章哥好，我有首房首贷资格，现有资金150万左右，目标400-500万总价的房产。因为在丰台花乡桥工作，目前看的楼盘有：鸿业兴园、亿城天筑、益辰欣园、育仁里。以自住为主投资为辅，请问这几个小区哪个未来的哪个更看好?另外您有周边其他推荐的吗?

回答2：

1、这四个小区中，除了鸿业兴园是五小分校的学区房之外，其他三个也没什么学区吧。鸿业兴园算是可以算是次新盘，交通方便，周边道路畅通。高板南北通透，户型也都不错。

2、如果从居住体验来讲，育仁里肯定是谈不上的，教师楼小区。但房子相对已经老了，而且可以说没什么社区景观与绿化。现在在周边的高楼大厦里简直真成了洼地。不建议买。

3、益辰欣园最早叫未来城，房龄也不算短了，应该是2000年左右建的。虽然是六层板楼，但是有电梯，在那个年代算是个亮点了。

4、亿城天筑是花园洋房，当年开盘时号称得房率达到95%。从外观看，这里的产品档次高，交通也方便，升值保值率应该最高。除了物业不算太到位之外，其他的倒没什么。不过由于周边一直在修路盖楼，各种工程不断，也影响了其价值。

5、从居住体验来说，应该是亿城天筑的体验最好，其次是鸿业兴园、益辰欣园、育仁里。

6、周边其他可推荐的也没啥了，因为花乡附近除了这两年的新盘，几乎在十年，甚至15年内都没盖过什么房，除了鸿业兴园就没有太合适的小区。如果放宽到科丰桥的话，也只有怡海花园了，巨大的小区，各种户型都有，挑选余地很大，物业也很好。其他的暂时没有推荐的。

提问3：

章哥，麻烦请问一下对千鹤家园怎么看?我很想买一套290平的四居大户型，大概1500万。老少四代都能住下。但是问了亲戚朋友，都说这里风水不好，面积太大没人气，而且价格太贵，将来也无法出手。弄得我很是纠结，请问您怎么看?能不能投资?谢谢。

回答3：

1、千鹤家园是一个性价比很不错的项目，以楼盘的品质，如果是普通户型的话，至少价格要比现在贵上20%-25%左右。也就是说，其户型偏大的劣势，已经被价格给修正和弥补了，甚至是有些低估。

现在看来千鹤家园确实是户型偏大了，但在当年，这种户型还是很受追捧的。因为当时这里定性为富人社区，从一开始就没打算卖给刚需。

户型大，是在现在总价格、税费高的基础上才被显现出来的，但是其公摊低，采光好，居住舒适度高的优点也被弱化了。

2、所谓的风水更没有任何意义，随便说吧。人气少难度不是优点吗?小区安静，不受打扰，难道那些小户型公寓的拥挤热闹才好吗?

3、至于价格，二手房本来就没什么合理不合理的。在开放的市场上，价格是由供需关系决定的。尤其是二手房，都是买卖双方用真金白银，一笔一笔的真实交易试探出来的，只要能成交就是合理。在北京房价如此高昂的情况下，没有人会草率交易，损失不起的。

所谓的价格不合理，其实背后的话是“实在买不起”!不合理只不过是缺钱的借口罢了，不必理会。

4、不过这种大户型房产，如果出租的话，租售比相对较低。也就是说，如果投资后靠出租来收益的话，并不合适。而且，交易时间要比普通二手房长的多，毕竟能买得起大户型的群体较小。

但是，这也体现出了另一个优点，就是保值率高，轻易不受市场的影响。因为没有炒房客和短期投资者会来买卖这种房子，所以反倒令其稳定。

5、总结：如果有自住需求，就入手。从保值和自住的角度讲，千鹤家园没有任何问题。其唯一缺点就是在将来出售时挂牌时间长。至于别人说什么，不必太在意，你既然买得起这么高总价的房子，就得承受买不起的人的冷嘲热讽，就得包容他们的羡慕嫉妒恨。这没办法，谁叫房价这么贵呢!

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