保利天汇

十一前后，七八个盘接连取证，朝阳东五环关注最高的当数保利天汇，目前已经下证，预计10月中下旬开盘。

东坝

朝阳是北京新房最多的一个城区，但最能打的版块其实就两个，一个是奶西，一个是东坝。

规划，规划，规划。

奶西的是望京+北苑，而支撑东坝的是

有人说，北京的大饼画的又大又圆的，唯有东坝，无出其右，而就是在一片画饼声中，东坝的指导价一路从69000来到了80000+。随着北京中学、双地铁、东坝万达广场、三甲医院等板块配套的落位，东坝也正式走上了快车道。

根据朝阳2035规划，从空间结构规划上，沿45°C轴线向东，在对外交往中心维度，加大基础设施投入，改善城市界面，重点规划发展金盏国际合作服务区功能区，承担着朝阳区国际交往中心、国际合作服务中心的核心功能。

而东坝-金盏自贸CBD正处于金盏国际合作服务区内，其版块定位， 是继国贸、望京之后的第三极，想象空间与发展空间不可谓不大。

东坝地区被坝河分为南北两块，其中南区主要是回迁房，经适房，虽然有公园，万达，但是南区不在东坝的发展范围之内，未来的空间有限。

我们平时所说的东坝主要指东坝的北区。

北区又分为北中区，北西区，北东区三部分。

北中区，包括金盏国际合作服务区和第四使馆区，其中服务区内包含第二三里屯、国际组织集聚区、国际贸易合作区和国际服务配套区;

北西区，规划东坝西区为城轨融合、幸福宜居示范区，通过轨道交通带动城市发展，以商业商务、居住及配套为主导功能，是坝河北部唯型综合居住区;

北东区，为区域发展的战路预留地，分为国际贸易合作区和国际贸易服务区两大组成部分。

保利天汇，就坐落在北区的北西区。

地块

2023年6月20号，保利+京投发展联合体24亿元摘得东坝C012地块、C009地块，以33.2亿元摘得北京朝阳区东坝B006地块。

其中C012地块、C009地块容积率2.2，楼面价约5.79万/平方米。B006地块容积率2.4，楼面价约5.67万/平方米。

两个地块销售指导价8.6万元/平方米，均位于在建的3号线和12号线的换乘站东风站北侧。

项目简介

项目分为南北两个地块，洋房+小高层，洋房一梯两户，小高层两梯两户，供应97平米、105平米、110平米、115平米、119平米、136平米、170平户型，共836套房源，其中北地块户型面积段为115-170平，合计332套，南地块户型段为97-160平，合计494套。

目前价格未定，按销售指导价86000元/㎡估算，总价在835-1462万区间。

从户型配比来看，160-170㎡户型96套，占比12%;136㎡户型68套，占比8%。剩下80%都是97-119㎡的，其中119平3居最多，占比43%，整体来说，属于品质刚需和中级改善产品。

项目西侧规划的就是著名的“北京中学”，而且不是分校，而是未来的主校区。目前算是朝阳最好的学校之一，高考的成绩排名在北京前列。

项目距离地铁非常近，出门600米就是地铁3/12号线东风站(新站名叫东坝北站)，属于北岗子-东风的双轨交汇。预计今年年底3号线+12号线双双通车，从北熙区出发，可以快速直通望京、三里屯、国贸CBD、中关村几大核心商圈。

东坝的万达广场也已于9月28日正式开业了，从东坝北站地铁1站地就到。

目前东坝一共两个新房项目，北熙区与保利天汇，两个项目是直接的竞品，但是没有办法，地块的位置决定了必须是竞品，在土拍的时候，京投也参与了保利地块的竞拍，不过最后退出了。

从价格区间看，北熙区一期建面80-123平，总价640-990万，二期建面80-135平，总价640-1040万，也有一定的差异性，两相对比，保利的产品设计要好一些，看房的时候可以两个项目对比着一起看看。

二手房，东坝的改善楼盘主要是首开常青藤和奥林匹克花园，但首开常青藤已经10多年楼龄，奥林匹克花园已经20多年楼龄，从产品品质上来讲，不是一个档次的。

户型

97㎡三居双卫，南向三面宽，客厅3.6米，LDK一体化设计，南北通透，两个卫生间，独立家政间设计，主卧套间，还是转角飘，这个户型得房率在75%左右(不算飘窗)。

105㎡三居双卫，也是全明格局的南向三面宽，跟97的区别在于次卫放在了玄关处，南北通透，客厅面宽3.7米，两个卧室是飘窗设计，独立的玄关收纳空间，还预留了餐边柜，餐客厨等宽，空间通透性还是不错的。

110㎡三居，这一款设计的是边厅款，客厅、外挂阳台都设在西侧，南向两个卧室有飘窗赠送，主卧套间设计，带窗户，各个卧室的空间都不错，得房率也不错，在83%左右。

115平米三居洋房，南向三面宽，105的放大版，客厅大了，LDK的空间感更足了。另外客厅和次卧外有阳台，得房率约85%，预算1000万内，这个户型属于主力户型。

119㎡三居，这个户型跟115㎡差不多，经典三面宽+飘窗+大阳台拓展，南向双卧室的面宽相比115有所延长，不过因为119户型是小高层，得房率约在78%，也是主力户型。

136㎡四居改善洋房，经典的四叶草户型，全明格局、户型方正，客厅面宽4.5米，主卧南向面宽3.7米+次卧3米的外挂阳台观景效果很不错，得房率很高大约86%。

160㎡四居，四叶草户型，这个在北区中心楼王的位置。南向面宽12.8米，客厅面宽5.8米，主卧3.8米，近乎1:1比例的方正户型，全明且有不少的收纳空间，功能性很强的一款户型，得房率也很高。

最大的170㎡3+1户型，可以做三居，也可以做四居，因为客厅和书房之间没有承重墙设计，可根据家庭需求隔开一个卧室。南向面宽约达15米，进深约12.05米，大面宽短进深，约7.8米横向宽厅附带超大开敞阳台，连通约5.3米餐厅和开放式厨房，户型得房率将近85%，非常豪横的一款户型，终极改善可以考虑。

周边配套

教育配套：

1、幼儿园

东坝北区拟建高质量国际化幼儿园两所，用地规模为5100平米及6500平米。另3处幼儿园，用地规模分别为两处4千平及一处4.1千平

2、小学

街区内规划24班小学3处，北京中学小学部目前在谈，用地规模分别为1.67万平，1.54万平及1.51万平

3、中学

北京中学东坝北校区

全新规划建设朝阳最大校区，用地规模15.7万平，作为朝阳区顶尖没有之一的教育集团，为打破东西海独揽教育核心而战

交通配套：

一、公共交通：

1、地铁12号线

目前施工中，预计本年底至24年初开通运行

2、地铁3号线

目前施工中，预计25年内开通运行

3、地铁R4线

目前已启动施工，多核心重要经济线路

二、自驾交通

1、东坝大街

联通东四环与机场二高的快速道路

2、安德大街

联通机场二高东段与南段，途径东坝北区与南区

3、兴坝大街

南北贯穿东坝的线路

医疗配套：

1、安贞医院

三甲级用地规模21万平米，总投资30亿可覆盖40万人医疗保障

2、北京市第一中西医结合医院

用地12万平三甲级医院，目前继续扩建中。

3、另街区控规要求分布3处会客式医疗中心，提供到街区内100%覆盖10分钟医疗圈

商业配套：

1、万达广场

建筑规模18.2万平米的大型综合商业，已开业

2、北区东风核心

规模37万平米的东风商业核心，多层下沉广场结合地标建筑的方式打造东北部地标

3、车辆段综合开发

用地规模91万平米，设置地铁公交商业办公，高复合高强度开发

休闲配套：

1、坝河生态景观廊道

河道宽度60-74米，控规标准绿地水域用地25万平米

2、东坝中央公园

坝河与北小河交汇处，合计74.6公顷，景观水面不小于6公顷，交水面积12.5公顷。

3、天安假日高尔夫俱乐部

水系绿地环境宜人，大型会员制高尔夫俱乐部。

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