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作为一家在多户收购领域运营的房地产私募股权公司，我的公司收到了大量关于我们的预测财务模型的反馈和问题。最普遍的问题之一是关于回报。投资者经常告诉我们，他们“看到了 IRR 高得多的机会”;然而，他们往往无法准确比较提供给他们的每个机会。在 PIA，我们认为最重要的是为我们的投资者提供有关准确评估风险的正确方法的指导和教育。
赞助商可以随意或意外地操纵退货资料以显示夸大的数字。假设是预测回报的支柱，可能导致偏斜的预测。如果对与潜在夸大数字相关的限制和常用策略缺乏了解，则会承担不必要的风险。
不幸的是，为降低有限合伙人承担的风险而做出保守假设的负责任的发起人在展示其回报概况时往往处于不利地位。为了不断吸引投资者基础的资金和利益，发起人必须表现出诚实和正直，并通过避免不必要的风险和超越或不辜负最初的预测来建立信任。尽管 IRR 在显示投资资本的时间价值方面做得非常出色，但它并没有提供潜在风险的完整视图，除非与其他指标相结合，允许对机会进行压力测试以尽可能降低风险。
通过对 20 多名投资者的非正式调查，我们发现绝大多数投资者不了解 IRR 的概念以及如何“操纵”该指标。精明的投资者必须学会利用几个指标来对其尽职调查充满信心，并了解与每个投资机会相关的风险。意识到这一点后，我们创建了“IRR 质量”这一术语，它基本上将 IRR 分为两个部分。一是经营产生的现金支付，二是投资期末出售事件产生的收益。它还分析了再融资等事件对风险和回报的影响。
与 IRR 相结合的基本回报指标及其局限性
如前一篇文章所述，房地产回报指标具有独特的局限性。结合起来，它们可以更清楚地了解投资机会的风险。下面我将重点介绍几个替代指标及其各自的局限性：
1.现金兑现： “一种经常用于房地产交易的回报率，用于计算投资于房产的现金所赚取的现金收入。”
限制：资产持有期间的平均现金收益率。现金流量每年都会有很大差异，投资者应该分析他们在持有期内何时收到这些分配。
2.权益倍数： “一项投资收到的现金分配总额除以投资总额。”
局限性：提供整体盈利能力的快照;然而，它没有考虑资金的时间价值、投资者资金被捆绑的时间长度或整个项目生命周期中的现金流量分布。
3.上限率：通过将物业的净营业收入除以当前市场价值计算得出。
局限性：上限率的完整性建立在用于推导 NOI 的前瞻性数据集之上;对于预测，经理所做的假设非常重要。
IRR 的局限性
个人而言，内部收益率有投资者和经理会忽视的缺点。以下是 IRR 不足领域的一些示例：
• 不考虑投资选择之间的初始投资金额。
• 它忽略了可比投资的实际美元价值。
• 它不比较类似投资的持有期。
• 它没有考虑消除负现金流。
• 它不考虑正现金流的再投资。
金融工程和潜在的 IRR 操纵
在考虑股权投资机会时，您必须了解潜在金融工程的风险——杠杆和模糊数据的利用可用于增加底线。IRR 指标肯定是一个目标，它会危及 IRR 的质量。以下是设计 IRR 时可以考虑的几种方式：
• 高杠杆也可能是工程的标志;如果 LTV 高于 80%，则商业计划在不降低 IRR 的情况下表现不佳的空间不大。
• 分析资产出售的持有期和锁定期。当时间范围最小时，更容易显示膨胀的 IRR。
• 警惕计划再融资并单独支付管理团队费用的投资经理。如果发生再融资，经理和投资者都应该受益——寻找再融资的锁定期。
IRR 的质量：批判性思维和理解风险
评估和选择投资机会的重点是使您的风险承受能力与发起人的风险承受能力保持一致。潜在投资者和经理需要考虑 IRR 的质量并检查利润是否证明风险水平是合理的。我们敦促您将内部收益率与其他房地产指标结合起来，追求透明度并实现对风险调整后的“费用后”回报的追求。
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