团购、秒杀、清盘、特价房、工抵房、一口价、总裁特批、限时特惠……经过9月10月的铺垫和试探之后，南宁楼市终于在11月份开始真刀真枪打起了价格战。机会看似多，房子怎么买?

有的降价了，有的很坚挺

最近这几天媒体开始发布11月份南宁楼市的各项数据，数据显示，11月南宁商品房签约22953套，成交面积2096767㎡，环比10月套数增加4986套，面积大涨27.75%。

求生欲超强，快跑

11月南宁楼市成交大涨的主要原因是促销，无论大小品牌，无论核心板块还是非核心板块，促销大战在11月份席卷南宁楼市，除少数开发商搞营销噱头之外，大部分开发商开始通过调减精装价格，甚至精装房改毛坯房等方式实现“降价”和“降门槛”，以达到促销、走量、回款的目的。

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价格战比较猛烈的城区和板块包括，江南沙井、西乡塘相思湖和安吉、兴宁三塘、凤岭北长虹沿线、凤岭南三岸、五象龙岗和国际物流园，这些板块由于地处楼市非核心区不得不以价换量。

自从楼市告别非理性上涨之后，沙井和相思湖这两个板块最先受到市场降温的冲击，沙井的中昂国汇、建发玺院、碧桂园公园壹号、绿地璞悦公馆以及万科悦江南等大小楼盘都在促销，目前价格以9字头为主，部分已经下探到8字头;相思湖情况类似，金科观天下、绿地西城国际花都等都在艰难出货，首付分期、买房送车位、公积金贷款等促销手段持续。

楼盘促销海报

西乡塘的安吉和兴宁的三塘情况略好，但也只是略好，安吉部分楼盘也试图把“边角料”楼层包装成特价推售，但效果不理想，去化一般。三塘的主战场在昆仑大道沿线，板块里的中鼎公园首府和碧桂园时代城之前就已经推过一波7字头、8字头的全款房源，近期嘉和城和绿地城也是动作不断，嘉和城毛坯重现江湖并大卖之后，传言绿地城也跟进推售毛坯房源，8字头起。

凤岭南北也有促销战役打响，自从2015年横盘结束之后，这两个板块第一次出现这种尴尬情况，凤岭北长虹路沿线的万科城推出所谓的合作房源，价格下探到13000元/㎡左右，往东走的轨道壹号城则直接推售毛坯房源。凤岭南板块的翡翠时光推毛坯，备案价14000-15000元/㎡之间、保利领秀前城精装调减1500元/㎡左右，11月份走量效果很明显。

楼盘促销海报

五象新区是最近几年南宁楼市“担当”，学校、公园、地铁、商业一应俱全，建设是热火朝天，买房是争先恐后，但这波下行行情，五象部分板块也没能幸免，比如龙岗板块和五象南物流基地板块。龙岗老盘新推的万达茂可以说在11月“出尽了风头”，从小高层到超高层，再到这两天9000元/㎡“大甩卖”的公寓，可以说是“求生欲很强”的典型代表，区域内的新城月隽风华、蓝光雍锦澜湾、盛湖悦景等也推出了各种促销措施。物流基地板块的万科星都荟、建工城、印象愉景湾等也在加紧促销走量。

核心区，价稳量跌

当然，也有房价表现坚挺的区域，比如五象新区的五象湖、蟠龙板块/总部基地。价格虽然坚挺，但是成交量开始放缓，进入价稳量跌的状态。

五象湖和蟠龙板块/总部基地这两个板块是目前南宁楼市中房价比较坚挺的板块。板块里的龙光天瀛、万科金域中央11月底前后脚开盘，其中龙光天瀛的备案均价达到22099元/㎡，据说开盘当晚去化率在40%左右，小户型比较畅销，大户型滞销;万科金域中央的折后主力售价在15000-16000元/㎡之间，由于备案价大幅提高，为了确保更多去化，万科设置了一套优惠方案，当天去化九成左右。

非核心区楼盘开始打价格战，核心区楼盘价格坚挺但成交放缓，这也符合南宁楼市“横盘期”的特点。

那么问题来了，“横盘期”里该如何买房?

五象总部基地航拍

这169个二手房小区凭什么这么贵?

在具体回答“横盘期”里该如何买房?这个问题之前，我想和大家聊一聊南宁目前的存量房市场，也就是我们常说的二手房市场。因为不管你买房的主要诉求是什么，只要你上了车，你的房子或早或晚都会变成二手房里的一份子，而它的价格就会时刻提醒着你：这就是你当初的“眼光”。

存量市场，青秀是老大

和新房市场相比，南宁二手房则要“惨淡”许多。11月南宁二手房成交月报显示，南宁存量房(二手房)成交3945套，挂牌均12010元/㎡。

房天下二手房数据中心统计显示，11月南宁网友搜索热门排名前三依次是青秀区搜索热度44.89%，西乡塘区21.43%，良庆区12.02%。区域成交量排名大致如下，青秀区成交1433套、西乡塘859套、兴宁区648套、江南区573套、良庆区311套、邕宁区121套。

新房成交方面五象新区几乎占半壁江山，二手房的领头羊则是青秀区，无论当前城市价值、成交量还是成交价格，青秀区都是“龙头”所在，且在相当长一段时间内，无可动摇，是的，五象新区也不行。

探房花了几天时间，通过诸葛找房、贝壳、房天下、安居客等平台发布或公开的相关数据和报告，整理出了11月份167个平均成交价在15000元/㎡以上的二手房小区，和预想的一样，青秀区有155个，占比超过90%。五象新区有12个，占比不足10%。

南宁青秀区金湖广场夜景

金湖广场片，中心地段+顶级学区

金湖广场片区是南宁整体向东规模化大开发的第一站，现在来看，地段优越，交通便利，配套齐全。

青秀区二手房价格的“领头羊”也是金湖广场板块，在我们统计的23个二手房小区中，均价20000元/㎡的有19个，11月最高成交均价来自裕滨路6号的滨湖家园，成交均价达到30018元/㎡;均价19000+的有4个。

金湖广场片区二手房备受关注的核心原因是名校效应，滨湖路小学(滨湖校区)+十四中(埌东校区)的学区组合让这个板块的小户型学区房(20㎡左右)早在2018就突破单价40000元/㎡大关，也让金湖广场商圈的二手房声名大震。

十四中初中部有多强?2019年南宁市中考成绩显示，全A+8人，总分A+202人，A+率达到20.1%，510人有机会竞争二、三中，比率高达50%，821人有机会竞争示范性高中，比率高达80.4%。

金湖广场、凤岭商务区部分二手房信息列表

凤岭商务区，商务功能明显，复合功能强大

凤岭是南宁过去十多年向东发展的“大成”区域，相较埌东时代的金湖广场片区，凤岭南东盟商务区板块的城市结构更加合理，功能也更加齐全。区域内不仅有桂雅路小学、越秀路小学、翡翠园学校以及三中初中部青秀校区的学区组合，还有领事馆区、万象城和盛天地等大型商业，以及青秀山公园和石门森林公园等景区和公园，可以看成是南宁新区开发的2.0版本。

南宁第一个真正意义上的城市豪宅——华润幸福里也诞生于东盟商务区内，随着近几年板块开发日趋成熟，板块内各种组合的学区房价格开始水涨船高。价格方面成为仅次于“金湖广场”的存在。

桂雅路小学+三中初中部(青秀校区)是板块内排行第一的存在，我们统计的15个二手小区中，均价超过30000元/㎡的有1个，没错就是传说中的幸福里;均价超过20000元/㎡的有6个，17000-19000元/㎡的有8个。

越秀路小学+三中初中部(青秀校区)紧随其后，16个在统计范围有的楼盘中，均价超过20000元/㎡的有5个，18000-19000元/㎡的有5个，15000-17000元/㎡的有6个。

翡翠园小学+三中初中部(青秀校区)第三。

三中初中部(青秀校区)2019年南宁市中考，全A+2人，5A+4人，总分A+42人，总分A以上147人。

南宁部分二手房信息列表

三中初中部(青秀校区)喜报

凤岭北，居住为主，学区组合多样

和凤岭南相比，凤岭北更偏“居住”，板块内有凤岭儿童公园、南宁东站等大型配套，以及天桃实验学校(银杉校区)、滨湖路小学(山语城校区)、民主路小学(佛子岭校区)、北大附属实验学校、凤翔路小学以及天桃实验学校(翠竹校区)、四十七中等多个学区组合。

凤岭北的学校大部分是由开发商出资“引入”，建好后交由教育部门分配学位，这种模式之下，出资方项目业主的学位资格相对更加稳定，学区房意味也更明显。

放两所初中2019南宁中考成绩出来，大家随意感受一下：

天桃实验学校(翠竹校区)2019年南宁市中考，总分A+26人、5A+3人、总分A以上85人，虽然和十四中等名校相比差距较大，但作为一所新办学校能取得这样的成绩，还不错。

四十七中2019年南宁市中考，全A+2人，5A+6人、总分A+47人，总分A以上125人，成绩总体和三中初中部(青秀校区)不相上下。

南宁部分二手房信息列表

民主建政片，名校加持的老房子

民主建政片属于南宁“老城区”，除了广西日报社宿舍等少数“旧改”项目之外，小区房龄都在20年左右，比较老旧。但坐拥民主路小学+十四中(建政校区)的学区组合，也让这些老旧学区房保持不错的市场热度。

类似的还有七星路、桃源路、教育路、东葛路一片，因为有逸夫小学、南湖小学、

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