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老规矩，先说结论。这三句话是：
一、2023年，去库存依然是主题。
二、市场整体回暖，楼市仍然有支撑。
三、这是对刚需买房友好的一年。
01
根据“一起沟通”发布的数据：
截至2022年，市场广义库存424万方;
在售项目库存量约330万方，潜在供给提量93.6万方;
按照年度120万方去化量，去库存需要33个月，即2年9个月。
如果按照100平米一套房计算，即是说，南阳市面目前广义上还有4万多套新房库存。
当然，南阳并非个例。
郑州库存超1100万方，去化周期在32个月左右。
洛阳库存超400万方，去化周期逼近30个月。
就全国趋势来说，整体库存一直处于上升趋势。2022年是过去8年去库存压力最大的一年，2023年同样。
我们再看一下结婚数据：
2021年，南阳全市结婚45590对。
市区人口按全市总人口五分之一折算，那么市区2021年就有9000多对新人结婚，假设每一对夫妻都要买新房，那么4万多套房的消耗，则需要3.9年。
南阳楼市以往的两次高潮，主要是靠棚改和基建拉动，而非产业。
2008年到2012年，农运会带动的城改。
据中国经营报当时统计，2008-2012年，南阳共拆除各类建筑550万方，为农运场馆建设提供土地7000余亩，5万多人迁移。
仅2012年，南阳城市建设新开工项目总投资超50亿元，相当于过去10年投资的总和。
2018年到2020年，南阳发布三年棚改计划，再次触发了南阳的楼市热潮。
仅2018年，南阳中心城区棚改就总共涉及项目21个，其中卧龙区10个，宛城区8个，高新区2个，城乡一体化示范区1个。21个项目总投资额高达224.6亿元，其中超50%为货币化安置。
再加上逐渐发力的新区带动，以三馆一院为代表的白河东片区，也一度成为了南阳楼市热捧的对象。
所以这三年，我们也不难看到南阳楼市的价格翻倍——
4000变8000，5000超10000的房价让人觉得魔幻。
这三年更是地王频出，许多全国地产大鳄，也都纷纷下沉到南阳市场，参与角逐。
棚改+基建=楼市行情
过去十多年，南阳的两次楼市行情，无一例外都是相同的配方。
但是大规模棚改和基建，不具备可持续性。
地价不可能一直上升，房价不可能一直猛涨，经济大环境面临诸多波折，不可能一直高增长。
当大潮退去，大学毕业生工资水平普遍在3000到4000的南阳，房价普遍过万显然不合理。
期待再一波的大规模棚改来袭?不太可能。能救得了一时，但无异于饮鸩止渴。
旧的库存难以消耗，再去大量增加新的供应，显然是在制造问题。
先不论房子拆不拆得动，拆完之后腾挪出了新的城市空间，但也意味着腾挪出的地，要建设新的房子，谁来开发，谁来接盘，是个问题。
2023年，对于南阳楼市来说，继续推动之前遗留的棚改计划，慢慢消化剩余库存，注定是主旋律。
02
1月16日，国家统计局发布2022年12月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。
数据显示，12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个;同比下降城市有53个，比上月增加2个。
近日，江苏等一些城市，如无锡、扬州等，率先高调利率破4，宣布3.8%的利率。
对于南阳一类大人口、弱产业、高库存的城市，尤其需要更进一步的金融工具跟进，来促进库存消化。
总体来讲，楼市就是经济的信心，信心的建立需要高调的政策和明确的信号释放。
2023年，会比过去的三年好一点吧?
物流通了，人员流动不再受限制了，解决了大量就业的小商贩终于可以开门营业，理论上要比之前好吧?
但我们不妨思考一个问题：普通人什么时候愿意花钱?
是对未来有更好的期望。
如何让大家对未来抱有美好期望?
是继续投资拉动，是继续招商引资，是外部环境再艰难，依然让自己人树立信心。
这些都是正确的废话。大楼不可能一夜之间就盖起来，凤凰也不可能随随便便飞来，营商环境需要时间改变，最直观也最简单的方法，是让数据好看。
这也就是为什么，进入2023年，我们普遍看到一些三线城市数据，好看得不可思议，仿佛堪比一二线城市。
经济数据嘛，就是让人看了有信心。但实际数据如何，对于普通人也不太重要。
所以，2023年的数据，无论从哪个方面看，都注定会向好。这是信心的需要，也是刺激市场的必要。悲观者正确，乐观者前行嘛!
不过数据也多少能反映一些情况。
例如，南阳楼市一直有一个强有力购买力群体支撑，但是一直被忽视，被冷落。
我们看南阳的人口数据：
南阳各县，七普人口减少82.38万人，但是实际南阳市总人口则只减少了54.98万人，这中间有27.4万人的差额，去哪里了呢?
即是说，这27.4万人，虽然从县里流失了，但是没有走，还留在了南阳，那么就只有一个去处：南阳市区。
也就是说，从2010年到2020年，平均每年有2.74万县城人口，流入到南阳市区。
这就是扎扎实实的购买力和生产力。
相比于各县区，市区有更多样的服务业，更多的就业机会。
如果紧盯着人口流失，会觉得南阳楼市毫无希望，但是如果弄清楚人口流动，就会发现城市化，人口流动，在南阳真真切切地发生。
这2.74万人，并非小数目，这个群体就是南阳楼市2023年的重要支撑。
2023年，城市进一步分化不假!房价泡沫继续破裂不假!
但是，别忘了南阳的城镇化率仅仅53%，这也就意味着——
村镇人口流向县城，县城人口流向市区，还在不断加剧！有流动就会有需求。
03
2023年也是对刚需友好的一年。
底层逻辑很简单，以前严重依赖外需和房地产拉动的国内经济，如今外需疲软，地产也亟待回暖。
外需是不可控因素，而地产则可控。
不要相信楼市全面回暖，不可能。
但刺激政策会在2023年不断释放，直到政策见效，这是可以确定的事。
地价、开发商的建安成本在那里搁着，楼面价4000，建安成本4000的房子，开发商挥泪7500送车位甩卖，但是你期望价格再降到6000，不太可能。
即使真的降到那个价格，你敢买吗?
密集的刺激政策，躺平的价格，诱人的利率，是2023年南阳楼市的特点。
对于刚需和置换来说，都是不错的入手时机。
明年的价格也许依旧，但能拿的到手的政策还有没有，不好说。
换一个层面想，如果你仅仅是想把房子卖掉，虽然今年价格不高，2023年有人愿意买你的房子，也许明年，他已经看不上，或者买不起了呢?
未来不确定的年代，请珍惜你遇到的每一位买主。
总之，南阳楼市作为一个典型的三线城市样本，劣势在于：
高库存、同质化、核心卖点少、缺少产业支撑。
优势在于：
人口基数大、城镇化率还有巨大提升空间、县域人口向市区流动明显、市中心棚改尚未完成。
所以，南阳楼市的解药，除了一些经济刺激政策之外，还有一些听起来比较土，但很实际的内容应该补充：
善待那些来南阳打工的人，善待他们的子女，让他们能留下来。
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