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看看目前北京的房价，小A很高兴自己在3月份及时卖掉了房子。

今年3月，乘着小阳春的浪潮，小A以330万的价格卖掉了挂牌5个月的房子。 这栋房子位于丰台区四环路，是一个刚需地铁列车的市场。 近期，同类公寓成交价仅为290万元左右。 这意味着，9个月后，这套房子的价格已经下降了近40万元，单价下降了近6000元/平方米。 目前单价不足5万元/平方米。

“3.17”调控前，北京楼市最疯狂时期，该类型公寓成交价接近420万元，单价达到7万元/平方米。

国家统计局数据显示，今年7月至10月，北京二手房成交均价连续四个月下降。 这是2018年以来北京二手房价格经历的最长的下跌周期。

近日，CSI走访了北京多个地区的二手房销售情况。 虽然近期成交量有所增加，但市场情绪并未明显回暖。 除了热门学区小户型房源外，北京二手房整体降价仍在继续。

“现在，只有价格降到合适的水平，房子才容易卖掉。” 多位券商告诉CSI.com。

百万级折扣频繁

“屋王3房，西南向，无遮挡，160平米，短时间内可卖到1150万元。” 一位房产经纪人在朋友圈宣传一套房子。

记者了解到，该房屋挂牌价为1450万元，其中议价空间达到300万元。 这意味着每平方米降价近2万元。 据了解，此次大幅降价的主要原因是业主急需实现交易。

这个小区是北三环的一栋新房。 它在房龄和户型方面有优势，但也有明显的缺点。 小区大户型多，附近交通便利。 小区很多房子出租给公司办公，整体环境不适宜居住。 另外，总价较高，出售困难，房东不得不大幅降价。

该房屋已上市几个月，但尚未出售。

除了大公寓，顶级学区的房子也有降价。 近日，枫桥公寓有一套75平米二手房挂牌价1445万元。 据中介介绍，业主已经调低了房子的心理价位，1330万左右即可成交。 该小区对应的小学是红庙小学，是一所直转学校，八中、北师大实验中学分校比例较大。 两所中学都是北京的顶尖学校。 此外，该小区位于金融街区域，成交价格居高不下。 8月成交均价高达19万/平方米。

中国证券报从多家房产机构了解到，除少数稀有项目外，目前北京总价在千万左右的二手房挂牌还有10%左右的议价空间。 即使有的房东不愿意在中介平台上降低挂牌价，但实际交易中的优惠幅度也在加大。

“今年3月份，北京房市出现了一波行情，部分人刚需入市，激活了整个购房链条。但此轮行情在4月下旬之后逐渐降温，房地产市场也出现了一定的降温。”市场重新回到交易量下降的状态。” 一位中介人士告诉中国证券报。

但从目前的成交情况来看，西城区小型牛校/直属学校的学区房还是相当坚挺的。 中国证券报获悉，近日，爱民里社区(子安小学西什库小学为北京四中直转学校)一套一居室已挂牌。 这是整个社区唯一一栋非半地下的受保护房屋。 40平方米左右的价格在650万元以上。 传统名校三里河三小1983学区的40平米房屋单价接近16万/平米，仍保持一定涨幅。 可以说，学区西城小公寓是当今北京楼市的唯一高地。

严控杠杆为楼市降温

小A清楚地记得，3月17日之前最疯狂的时期，每天有五波顾客来看小区的一套小两居室。 “基本上，你必须当场做出决定，否则房子就会被抢。” 小A告诉中正君。

为什么市场在短短两年内发生了如此大的变化?

在本轮房地产市场调整中，北京是最早出台政策并看到成效的区域市场之一。 多位房地产专业人士表示，严控杠杆、增加供给是北京房地产市场快速降温的主要原因。

目前，北京一系列针对二手房的税收规定增加了交易和购买成本。 二手房中，只有产权证书年限满五年且为家庭或个人拥有的唯一一套商品房，才可享受所得税免税。 不符合五项条件的二手房交易，对增值税部分征收20%的差别所得税。 取得产权证不满两年的二手房，还将征收5.3%-5.6%的增值税，并在此基础上征收附加费。 目前的交易中，税费一般由买方承担，但卖方需要降低交易价格来补偿税费。 记者了解到，一般来说，价值300万元左右的二手房如果不具备唯一性，且上次成交的原价较低，卖家必须至少降价20万元，才能更容易成交。交易。

另一项强力政策是“非社区二次贷贷款”。 根据北京市相关规定，除建筑容积率1.0以上(含)、单套建筑面积140平方米(含)以下两项硬性标准外，北京普通住宅的标准价格红线为设定如下：总价为五环内最低，为468万元。 从目前北京城区的房价水平来看，五环以内的大量房屋将被视为非普通住宅。

根据2017年“3.17调控”信贷政策，购房者购买非普通二套房首付比例不得低于80%，并在确定购房套数时遵循“采用“认房认贷”的方式。

“这意味着大部分改善需求的首付门槛大幅提高。比如，价值1000万元的二手房，如果是二套房，则意味着最高只能贷款200万元，所以首付需要800万现金，目前银行对房贷和消费贷资金流入住房市场的监管非常严格，导致购房者很难通过这些渠道补充首付。被认为“绝对需要”的学区房，总价超过1200万后，成交周期相对较长，加上两年多的严格调控，消除了房价继续上涨的预期。 “购房者因资金实力不足而放弃购房，另一些则转入观望状态。游戏的天平逐渐开始向购房者倾斜，房东降价的案例越来越多。” 一位代理店经理告诉中国证券报。

前述店长表示，以前北京的二手房交易都是“连环订单”。 “比如，一套价格在300万以下的房子就算刚需，假设房子是刚需，刚需房子的房东可以贷款300万买一套600万的房子，改善一下那么，卖了600万房子的房东，再贷款400万就可以买1000的房子，如果购房者预期收入和房价继续增长，在杠杆放大效应下，房价会更高更快。但在目前的信贷政策下，贷款金额大幅下降，这个链条就会中断。”该人士表示。

“如果你在2017年调控之前入市，考虑到信贷成本，房子至少会下跌20%以上。” 一位在2017年高点入市的购房者告诉中国证券报。

增加供应稳定价格

北京多年来土地供应紧缺，但这种情况在2017年发生了变化。

北京从2017年底开始大规模出让限购房地块。截至今年10月，北京共供应新建住宅7.8万套，其中限购房4.76万套，占61套。 %。

竞品房在土地出让阶段限制了房屋的销售价格，竞品房的销售价格通常低于同区域的市场水平。 中原地产指出，从楼市数据来看，2018年，北京新增住宅供应8万套，其中限售房5.44万套。 占整体市场供应量的68%。 住房和城乡建设委员会的数据显示，连续两年，3万多套住房供应量，特别是竞争有限的住房供应量呈爆发式增长。 今年前11个月，北京新建商品住宅累计成交量(其中有限竞争套数33074套)同比增长60.4%。

限制竞争房不仅具有价格优势，还会分流二手房需求，拉低区域二手房??均价。 均价6万元/平方米的巩义西桥限售房项目上市后，该地区二手房价格一夜间下跌数千元/平方米。

此外，北京还供应大量共有产权住房，这也分流了部分二手房需求。

不过，近期北京二手房市场交易量和看房量均有所增加。 年底楼市一般都会有一些市场走势，那么后市如何呢?

58安居客房地产研究院首席分析师张波表示，北京二手房市场仍处于买方市场。 受严格调控政策影响，中短期房价上涨动力依然较弱。 预计此轮降温将持续到2020年春节后，即明年3、4月份，市场热度才有望回暖。

中原地产首席分析师张大伟提醒，目前大部分限售房项目不及预期，新房库存大幅增加。 目前北京商品住宅库存高达7.56万套，为多年来最高。 “为了消化库存，不排除未来会出现价格战，从而影响二手房的价格。” 张大伟说道。

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