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开发商擅自更改土地使用性质根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：按照不同的用途和使用年限，土地可以分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地等。而且在《土地管理法》中也明确规定，开发商不能擅自更改土地使用性质，不能够在批准用途为工业的土地上建造住宅小区。如果违法了规定的话，这种房子不仅不能办不动产权证，还可能被规划国土部门依法收回土地。开发商擅自更改规划开发商在建设房地产之前，是先要进行规划设计并报规划部门审核的，而开发商擅自更改规划是指建成的小区并没有按照之前的规划施工，有所改动。举个例子，开发商在整体规划中，小区配套设施有幼儿园、居委会、**、配电用房等，但在实际开发中，出于费用的考虑，开发商擅自改变规划，幼儿园等都未落实，出现这种情况也无法取得“大产证”。房屋未经验收或验收不合格在开发商将建筑全部都建好后，是需要申请国土部门和房产部门进行验收的，这个被称作竣工验收。如果竣工验收不合格的话，开发商就无法办理“总证”，也就是我们所说的“大产权证”。房子验收不合格主要包括，房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为。
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