您现在的位置是:首页 > 商业新闻网站首页商业新闻

美联储及利率和商业房地产的好消息

  • 商业新闻
  • 2021-04-30 16:35:22
  • 来源:

联邦公开市场委员会在4月27日至28日的政策会议上维持利率不变,并重申了将利率保持在低位的承诺,直到经济从大流行中完全恢复过来为止。不过,利率处于历史低位,随着经济回到大流行前的水平,利率肯定会上升。一些观察家对高利率对商业和住宅房地产市场的影响表示关注。但是,大多数证据表明,利率环境将对房地产保持有利。

大多数人都熟悉利率对房地产市场的影响。较低的房屋抵押贷款利率降低了购房的融资成本,并经常刺激购房,新建房屋和提高房价。目前,我们正处于房地产繁荣时期,很大程度上是由于当前的低抵押贷款利率所致。当然,此过程可以反向进行,而较高的抵押贷款利率通常会减慢购房速度并为房地产市场降温。

商业房地产中经常使用相同的力量,因为房地产通常是通过商业抵押贷款来融资的。结果,商业房地产市场通常被认为是最容易受到利率影响的经济领域之一。但是,当前风险与前期相比并不大,因为在许多房地产领域,债务负担比过去更为温和。

长期利率前景(对商业房地产市场有最直接的影响)的两个最大因素是经济增长以及这种增长将使通货膨胀率上升的可能性。由于疫苗的推出有助于减缓COVID-19的传播,预计经济活动将在春季和夏季反弹,从而使企业和消费者开始恢复大流行前的正常状态。许多经济学家预计经济将以6%或更快的速度增长在今年剩余时间内的年利率。在某种程度上,较快的增长会导致较高的通货膨胀,同时还会产生较高的商业活动和对商业空间的需求,较高的入住率,较高的商业房地产收益以及较高的房地产估值。这些较高的收入通常可以抵消增长加速期间利率上升带来的任何拖累。

随着增长的加速,通货膨胀确实有可能上升。随着国会在2月份辩论了1.9万亿美元的财政刺激方案,人们对通胀风险的担忧首先开始浮出水面。前财政部长劳伦斯·萨默斯(Lawrence Summers)警告说,这种刺激措施的力度可能会使经济超出其潜力,从而加剧通货膨胀的压力。

金融市场已经对这种更强劲的增长环境做出了反应,长期利率已经开始上升。10年期美国国债的收益率从1月底的略高于1%增至3月底的1.75%。

但是,由于各种原因,包括宏观经济因素,经济政策和商业房地产市场内的财务状况,商业房地产可能具有韧性。让我们看一下最重要的因素。

我们处于一个低通胀,低收益,低利率的世界。

在通货膨胀风险方面,这不是“七十年代”,甚至也不是“六十年代”。绝对没有共识,即将到来的增长回升将使通货膨胀率过高。实际上,许多经济学家(包括我在内)都期望通货膨胀率保持适度。通胀前景良好的原因有周期性,结构性和政策性:

周期性因素将是暂时的。

由于基数效应,通货膨胀率将在未来12个月内上升。这是因为将价格变化与去年同期进行比较将回溯到大流行的最初几个月,那时停工期间的异常疲软暂时压低了价格。这将人为地提高报告的12个月的通货膨胀率,但是报告的较高的通货膨胀率并不是通货膨胀螺旋的开始。

对于中期前景而言,更重要的是,1960年代和1970年代的过热是经济连续多年被推高到潜在GDP之上-经济的“限速”的结果。彼得森国际经济研究所的约瑟夫·加农(Joseph Gagnon)指出,越南战争支出的财政刺激作用持续很长时间,持续了很多年,而当前财政刺激方案的许多部分只是对当前经济危机的暂时反应。随着刺激措施的这些组成部分在未来几年逐渐消失,通货膨胀压力也将随之消失。

经济的结构性变化会影响价格动态。

在1960年代和1970年代的大通货膨胀时期,经济严重依赖制造业和能源密集型企业。与当今的信息经济相比,这些类型的生产过程更容易出现瓶颈,这些瓶颈会伴随着包括能源成本在内的价格压力。实际上,与自动装配线相比,例如软件工程师对“能力”的概念定义不清。此外,当时的经济活动受到更为严格的管制,这限制了其应对短缺的能力,以阻止价格变动。最后,价格预期的作用以及生活成本条款在许多就业和商业合同中的加入,以目前不普遍的方式使1960年代和1970年代的通货膨胀压力得以延续。

货币政策更加主动。

美联储已经在讨论如何计划作为经济公司做出回应。这与1960年代和1970年代形成鲜明对比,当时美联储一直等到通货膨胀率已经大幅上升之后才开始加息。就像我祖母曾经说过的那样,及时缝一针可以节省九个针脚。

商业房地产进入了大流行状态,而过去几十年都没有失衡。

过去,商业房地产市场容易受到三种失衡的影响:建筑过度,过热和过度负债。幸运的是,大流行在全国范围内,这三个因素都不是主要风险。该行业的更稳定基础帮助商业房地产在危机中恢复活力,并提供了更有利于未来复苏的条件。

在大流行之前,新建筑的规模适中,尤其是在办公楼和零售物业市场。根据CoStar的数据,大流行前十二个月的办公楼竣工量仅占现有库存的0.7%,远低于2008年金融危机爆发时的1.5%或2001年的2.5%的新供应量。 Dot.com衰退。几乎没有新建的零售物业,占现有物业的0.4%。由于对商业空间需求的减少,空置率正在上升,租金一直处于疲软或下降的状态,但其影响却要比繁重的建设管道所产生的影响要小。供应不足对未来的复苏至关重要。

此外,价格没有太多的投机泡沫。总的来说,资本化率很低,但是利率也很低。上限利率与美国国债收益率之间的价差(投资者为补偿持有房地产所获得的回报)一直保持在宽幅范围内。这将有助于缓解利率适度上升带来的商业房地产价格下跌。

最后,在大流行之前,债务负担并没有显得过分。企业之间存在拖欠和违约的现象,在关闭期间现金流消失了,但也有令人惊讶的是,许多业主对这些压力的承受能力如何。在2008-2009年金融危机之后,对债务承销采取更为谨慎的方法有助于避免重蹈覆辙。

REIT提供了一个进入商业房地产领域重要部分的窗口。作为上市公司,房地产投资信托基金对私人房地产投资者缺乏财务状况具有一定程度的透明度。REIT资产负债表稳健,在过去十年中将其杠杆率从Nareit T-Tracker的2008年债务账面资产比率高达58.2%的高位降低到今天的不到50%(完整披露:我是Nareit的高级经济学家,并创建和维护了T-Tracker数据库)。再加上低利率,这导致利息支付的净营业收入(NOI)份额创历史新低。房地产投资信托基金(REITs)以及其他大部分商业房地产行业,都为适度提高利率做好了充分的准备。

郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。
Top