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如果您是房地产所有者或投资者，则可能已经注意到与前几年相比，保险费用大幅度增加。实际上，根据马什全球保险市场指数(Marsh's Global Insurance Market Index)2020年第三季度的数据，续保增长同比增长了20%，该指数是对全球商业保险保费定价的一种度量。
“增加的费用可能会影响物业的净营业收入(NOI)，从而影响其银行和评估价值，” Ariel物业顾问资本服务总监Matt Swerdlow解释说。“纽约市更高的支出和租金增长的缺乏将导致一些借款人在为现有抵押贷款再融资时面临困难。由于较高的保险费用吞噬了房地产的底线，这种保费上涨的趋势是商业房地产投资者需要积极管理的趋势。”
商业房地产的财产和责任保险通常捆绑在一起，可提供针对损坏，火灾，盗窃和第三方索赔的保护。财产保险是建筑物费用清单上“必不可少的”项目之一，最近保险费的上涨引发了一个问题，到底是什么导致了这些尖峰。
“就保险而言，当今市场上的承运人越来越少，竞争越来越少，承保范围也越来越小，保费也越来越高，” Swerdlow说。“全球和本地因素都在创造这种趋势。”
首先，当今的低利率环境阻止了保险公司通过正常的投资活动达到预期的典型收益水平。由于今天的收益还不足以支付现有的和解和新的索赔，承运人被迫增加保费以抵消差额，同时仍在创造股东价值。
实际上，自然灾害的发生和规模发生了历史性的跳跃，迫使承运人以更高的频率支付更大的定居点。当保险公司发现自己处于支出增加的环境中时，它们将全面提高总体保费，以弥补其增加的义务。
根据保险经纪人和经纪人理事会的一项调查，90%的受访者表示，到2020年第3季度，承运人承保的伞具风险有所下降，这表明该产品线存在严重的危机。近80%的受访者还表示，商业地产的产能在2020年第三季度被大幅削减。
在纽约市，过去几年来保险费的大幅上涨使房东更难以积极地管理费用。
“在2017年，这是公寓房东通常每单位支付约500美元保险费的典型假设。Swerdlow说：“由于人们对基础设施的担忧，现在这个数字徘徊在接近650-750美元的水平，对于租金稳定的物业甚至更高。”
这如何影响纽约市租金稳定的公寓
租金稳定的建筑物倾向于推迟维护，因此它们经常遇到更多的HPD和DOB违规行为。《 2019年住房稳定和房客保护法》(HSTPA)扩大了这个问题，阻止房东解决这些维修问题并让他们积聚。
例如，在布朗克斯，租金稳定的公寓楼正遭受保险价格飙升的不成比例的困扰。缺乏为布朗克斯提供服务的保险公司，许多保险公司不提供1960年至1978年之间建造房屋的铅保险。Ariel Property Advisors观察到，在某些情况下，布朗克斯的典型保费可能超过每单位1,000美元。
“面对增加的支出，房东通常会增加租金以弥补这一增长。但是HSTPA已将租金稳定的建筑物的租金涨幅限制在同比不足2%。这座城市的每个人都知道税收和水电费每年都在上涨，但是现在保险费用也在急剧上升。” Swerdlow说。
通常，纽约市的借款人每五年进行一次再融资，并希望在此过程中返还一些股权。然而，在2021年，租金增长停滞，入住率争夺和收款问题，再加上这些物业的上限利率，已大大推低了房价。这可能导致“现金”再融资，其中新贷款比现有贷款小。最终，借款人将留下新的现金股本，以完成再融资或考虑出售。
在航母供应减少的情况下，布朗克斯区Swerdlow的一位客户需要一个多月的时间才能找到具有竞争力的政策。Swerdlow指出：“当面临实质性关闭或现有贷款到期的时期时，借款人没有太多时间购买更好的保单。现在至关重要的是，房东必须采取积极行动，避免日后出现此类情况。”
在南卡罗来纳州的另一项任务中，Swerdlow及其团队观察到保费每年增加50,000美元，这是由于贷方对财产条件评估(PCA)的项目和最近的龙卷风造成的保险要求提高所致。如果不是因为Ariel Property Advisor插入保险专家来重组借款人的保护范围，那么净营业收入的减少将使该交易不可行。这样就可以降低标的财产的溢价，并产生足够的净收入以按报价条件结清再融资。
业主现在应该做什么
Swerdlow建议业主在融资流程开始之前或之前熟悉其当前政策，以免出现任何意外的陷阱。现在比以往任何时候都更重要的是，确保人们之间建立了正确的关系，以找到有创意的解决方案来帮助降低其保险成本。保险专家可以查看自己的保单，以了解是否存在任何无关的承保范围，并提供积极的风险管理以实施不同的损失控制策略，从而有可能限制索赔的严重性或减轻索赔的影响。
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