2月2日，也就是春节小长假前的倒数第二个工作日，位于武侯新城的首开金茂府项目“悄悄”取得了预售许可证，首批推出162套成品住宅。

因为项目所在土地是2017年4月6日以17160元/㎡的楼面地价取得的“高价地”，作为目前已取证楼盘中地价成本最高的项目，其预售单价也高达28600-31300元/㎡(含装修5894.44元/㎡)。选择在这样一个大多数人都已经进入春节氛围而无暇关心楼市的时间低调拿证，其用意不言而喻。

当然，作为目前成都在售新盘的价格天花板，无论其多么低调行事，都难免会成为近期的话题焦点。我和吴思竹在看完金茂府后，均认为项目在产品打造方面还是不错的，甚至比周边竞品可能确实会略好一点，但是相比其高于周边同档次楼盘6000-12000元/㎡的定价，金茂府的产品却并不会比竞品高级得了这么多，也就是说这个差价其实更多是因为地价成本更高。

那么，金茂府的定价合理吗?合理!因为没有商人愿做亏本的买卖。

金茂府的价格贵吗?肯定贵!这个价格开盘能去化30%左右已经算是很好的结果。不过，作为一个定位于高端的项目，慢慢卖才是应有的常态;像卖吼货一样日光的“高端盘”是不正常的，至少说明价格不高端，最终也会影响到社区的圈层纯粹性。

同时，因为喜欢产品而买了这种价格天花板的楼盘，就必须做好光荣站岗的心理准备。只有当整体市场逐渐向好，一个个新的天花板不断出现后，老的天花板价格才会被逐渐填平。鉴于目前成都房价水平与城市地位严重不符的现状，也许2-3年后再回头来看，人们就会感叹“当年这个高端大平层才卖3万块钱，现在买个烂房子都要这么多了”。

关于金茂府，由于其高达478万元的最低总价门槛，我想大部分的读者都和我一样，并没有把它作为当下买房的一个备选楼盘，而是更关心它作为首个单价突破3万元的高价地项目，会对整个成都楼市产生哪些“后遗症”呢?我们认为主要体现在以下5个方面：

一、成都限价进入第三阶段

众所周知，成都早在2016年10月就被纳入了全国首批调控城市，作为唯一一个西部城市，虽然“未涨先限”有点冤，但也不得不为之。

成都限价的第一阶段

当时中央对调控城市的要求是商品住房均价不得超过2016年10月水平，根据这一要求，成都市相关部门在审核楼盘价格时，在经历了几个高端项目的价格试水后，默默遵循着含装修单价不超过20000元/㎡的价格红线。调控的前2年内，成都也确实没有一个住宅项目突破过这根红线，这是。

成都限价的第二阶段

直到2018年10月底，位于高新南区的凯德世纪名邸项目以清水均价1.99万/㎡预售，开启了，价格红线来到了清水申报价最高不超过20000元/㎡的时代。此后，文儒德、麓湖、迎晖天玺等项目纷纷拿证，他们含装修的单价都超过了20000元/㎡，但清水单价又全部低于20000元/㎡。

成都限价的第三阶段

可是清水价不高于20000元/㎡的红线对于实际楼面地价高于17000元甚至20000元的高价地来说，依然是没有办法拿证的。随着全国调控进入“一城一策”模式，在各种“成都要松绑调控”、“成都要放开限价”的传言中，首开金茂府项目在春节前夕率先突破了清水价不高于20000元/㎡的价格红线，开启了。

二、限价并未放开，调控仍会继续

但如果你认为金茂府这次打破了原来的价格红线，就意味着“一城一策”路线下的成都不再实行商品房限价，那就too young too naive了。

细心的读者可能会发现，首开金茂府项目本次预售单价为28600-31300元/㎡，虽然最高单价已经超过了3万，但如果把本批次162套房源的价格拉通了算，均价实际上是巧妙的29999元/㎡。

说明政府主管部门只是基于不同项目的情况，将原来清水价不高于20000元/㎡的价格红线再次上调到了含装修申报价不超过30000元/㎡，而并不是完全放开限价。虽然中央不再全国一盘棋下死命令，但地方政府仍然还是会自行把握分寸，而成都目前的这个30000元红线，预计短期内很难再次突破。

我们相信，成都一定会在“房住不炒”、“一城一策”的总体思路下，实现房地产市场的稳步发展和人民群众的安居乐业。

三、周边楼盘将趁势出货，主城区供应或增多

当出现高价楼盘支撑起片区新的价格天花板时，通常最高兴的莫过于同片区的其他楼盘。高价盘本身可能并不会热销，但在新的价格标杆的对比下，片区内的其他楼盘的价格就变得特别有优势了。比如与金茂府一墙之隔的龙湖天宸原著项目，去年11月取证，由于价格高达22500-25500元/㎡而去化缓慢，现在在金茂府的高价映衬下，未来的去化速度很有可能会加快。

另外，由于金茂府率先将限价红线提高到了30000元大关，其他那些高价地项目也在未来有了更大的价格协商空间，他们或许都会在近期拿证，比如同样位于武侯新城板块的金科博翠府，楼面地价13600元/㎡，加上无偿移交15%人才住房后的实际楼面价却高达16000元/㎡，在片区出现了新的价格标杆后该项目表示马上就要拿证;而另一个位于城西南红牌楼片区的东原印长江项目，其楼面地价高达17200元/㎡的高价地块产品据悉也将于近期拿证销售(该项目去年拿证的房源为收购的较低价地块房源，高价地房源一直未取证)。

因为这些高价地大多位于主城区，使得主城区的供应量近期会有所增加，预算充足的购房者可以有更多的选择。

四、其他地价更高的项目仍难突破3万元红线

楼面地价17160元/㎡的金茂府，将成都市的限价红线提高到30000元而成功“解套”，但我们认为目前的价格红线在短期内很难再次突破。即使是那些实际楼面地价超过20000元/㎡的楼盘，其整体均价也很难突破30000元/平方米。

部分实际楼面地价超20000元/㎡地块

由于金茂府地块整体容积率为2.5，加上项目所在区域有着比较严厉的航空限高，所以金茂府只能全部做成11-12层的小高层产品来实现货值最大化。而其他一些实际楼面价更高的地块，如上图所示，因其容积率更低，且并没有过于苛刻的航空限高条件，完全有可能通过【精装高密+清水低密】的高低配组合，在保证项目整体均价不超过3万元红线的情况下，靠高溢价的低密度清水产品部分来实现项目的总体利润。

五、不紧不慢，稳步置业

最后来说说购房者应该怎么应对，这也是大家最关心的部分。

基于限价已经进入第三阶段、价格红线再一次提高的现实，成都市场上的高价地项目一定会逐个“解套”入市。但是，这并不代表成都市场已经完全迈入了2-3万的价格区间，因为“房住不炒”的总体思想不变，我们坚信还没有去化完的低价地项目在政策上仍然不存在涨价空间。所以在2019年，我们或许会看到高价地项目和低价地项目并存于市场的奇特景象。

但是，低价地的供应始终是越来越少的。去年，我们还有大把的机会吃到低价地项目的“欺头”，今年这种机会就少了一半，或许到明年就几乎吃不到了，这也和吴思竹在去年年底表达的一系列观点是一致的，包括入市论、抄底论等等。所以在高低价项目并存的2019年，购房者务必要做到：

1、摒弃高价地项目带来的杂音，高价地项目一定会高价入市，但这并不代表成都的调控取消。千万不要被高价地的入市吓得病急乱投医，胡乱买房子;

2、抓住低价地项目最后的机会，积极主动上车，遇到合适的楼盘果断下手，快、准、狠!

3、为避免因低价地项目一票难求而上不了车的尴尬，质优价美的二手房也可以淘起来了，一定要认真淘哦。

那高价地项目卖得掉吗？

当然卖得掉啊!高价项目只要和时间做朋友，都是可以慢慢去化的，成都还没有出现过因价格太贵而永远卖不完的楼盘。过去人们觉得价格太贵的楼盘现在回头去看通常都会感叹“好划算”!

那高价地项目卖给谁呢？

在我们尚有低价地项目可选而高价地项目又没有特别过人之处的情况下，就暂时把它们留给那些有钱人吧，嘻嘻~

(来源：吴思竹，不代表本网观点)

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