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近十年房价走势图(日本近十年房价走势图)

2023-11-26 12:12:26 楼房知识来源：https://www.hnhaofang.com/

导读不管承不承认，中国房地产经过20多年的高速发展，已经确信无疑地走向拐点。2021年，房地产业犹如掉进冰窟一般，整体陷入佛系躺平的状态。这只不过是多年积累的房地产问题的总爆

不管承不承认，中国房地产经过20多年的高速发展，已经确信无疑地走向拐点。2021年，房地产业犹如掉进冰窟一般，整体陷入佛系躺平的状态。这只不过是多年积累的房地产问题的总爆发而已。随着中国城市化和工业化进入后半程，特别是近年来出生率断崖式下跌和人口负增长的提高到来。未来的中国房地产可能不复是周期性的景气盛衰，而更可能是走向长期的下降通道。今后的房地产是大萧条也好、大衰退也罢，总之高峰期已过。

时代大转折来临时，最怕听风就是雨，局中人更应该保持冷静清醒的头脑和定力。任何时代，房子都是人类生存的必需品，这个行业不会消失，只会改变。房子除了居住功能，还有投资属性。买房置业是古今中外富裕后的人们优先考虑的投资行为。尤其是在货币贬值严重，钞票越来越不值钱的现代社会，寻找能够保值增值的投资渠道，是有点闲钱的群体阶层都无法回避的问题。

关于房地产与通货膨胀的关系，是个十分复杂的经济学课题。即使写本书也不见得能把关系扯清楚，这不是本文所要解决的问题。抛开繁琐深奥的理论闸述，用真实发生的历史数据来揭示事实，指导行为是中国地标城策院始终如一的研究宗旨。

▼本世纪前二十年中国房价走势与通胀率相关经济指标对比

要搞清楚房价与通货膨胀的关系，首先要界定通货膨胀的具体内涵。特别是在中国，因为经济长期快速发展和特殊的国情，常见的经济指标与国外的通行概念并不完全一致，更与普通百姓的真实感受有较大反差。

通胀率作为反映经济运行的核心指标，更是观点繁多，头绪杂乱。本文删繁就简地对通货膨胀率作了简单归纳。

通货膨胀率

(Inflation Rate)，也称为物价变化率，是货币超发部分与实际需要的货币量之比,用以反映通货膨胀、货币贬值的程度。经济学上，通货膨胀率为：物价平均水平的上升幅度(以通货膨胀为准)。通货膨胀率的计算方式主要有

第一种

：基于价格指数变化计算：通货膨胀率={(现期物价水平 -基期物价水平)/基期物价水平}

居民消费价格指数（CPI）

虽然这个公式看起来简单，但是由于物价水平的统计过于庞大和复杂，通常以代替。

第二种

：基于货币超发计算：通货膨胀率≈{(现期货币供应量 -基期货币供应量)/(基期货币供应量)}-{(期间新增货币需求量)/(基期货币供应量)}=货币供应增速-货币需求增速

在货币流通速度不变的情况下，货币需求增速就是GDP增速，所以对通货膨胀率的计算可以最终简化为：通货膨胀率≈货币供应增速-GDP增速

第三种：

基于货币增发计算：通货膨胀率={(现期货币供应量 -基期货币供应量)/(基期货币供应量)}=货币供应增速

对于货币供应量，有三个定义M0，M1，M2，分别表示流通中的现金，狭义货币与广义货币。M0=流通中现金，M1=M0+可开支票进行支付的单位活期存款，

M2=M1+居民储蓄存款+单位定期存款+单位其他存款+证券公司客户保证

M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力，流动性偏弱，但反映了社会总需求的变化和未来通胀的压力状况。因此，对于货币供应量，本文采用M2数据。

2001-2020年中国房价与主要经济指标走势

时间	商品房销售价格（元/㎡）	房价年涨幅	CPI	M2供应量(亿元)	M2年增长率	GDP总量(亿元)	GDP 增速	通货膨胀率
2001	2170	2.7%	0.7%	158301	17.6%	110863	8.34%	8.55%
2002	2250	3.7%	-0.8%	185007	16.8%	121717	9.12%	7.09%
2003	2359	4.8%	1.2%	221222	19.6%	137422	10.04%	8.67%
2004	2778	17.7%	3.9%	254107	14.7%	161840	10.11%	4%
2005	3167	14%	1.8%	298755	17.6%	187318	11.39%	5.55%
2006	3366	6.3%	1.5%	345577	16.9%	219438	12.73%	2.61%
2007	3863	14.7%	4.8%	403442	16.7%	270092	14.23%	2%
2008	3800	-1.7%	5.9%	475166	17.8%	319244	9.65%	7.41%
2009	4681	23.2%	-0.7%	610224	28.5%	348517	9.40%	17.39%
2010	5032	7.5%	3.3%	725851	19.7%	412119	10.64%	7.51%
2011	5357	6.4%	5.4%	851590	13.6%	487940	9.55%	7.10%
2012	5790	8%	2.0%	974148	13.8%	538580	7.86%	6.06%
2013	6237	7.7%	2.0%	1106524	13.6%	592963	7.77%	5.40%
2014	6324	1.4%	2%	1228374	12.2%	643563	7.43%	3%
2015	6793	7.4%	1.4%	1392278	13.3%	688858	7.04%	5.89%
2016	7476	10%	2%	1550066	11.3%	746395	6.85%	4.20%
2017	7892	5.5%	1.6%	1690235	8.1%	832035	6.95%	1.96%
2018	8726	10.5%	2.1%	1826744	8.1%	919281	6.75%	1.24%
2019	9310	6.7%	2.9%	1986488	8.7%	986515	5.95%	2.64%
2020	9860	5.9%	2.5%	2186795	10.1%	1015986	2.23%	7.68%

(数据来源：国家统计局)

20年平均CPI：

过去20年全国CPI指数，最高年份5.9%，最低年份-0.8%，CPI年平均增幅<3%，居民消费物价总体上涨平缓。

20年房价涨幅：

2001年全国商品房平均售价2170元/㎡，2020年售价9860元/㎡。20年累计上涨454%。由于中国巨大的地域差异，各地的房价涨幅相差十分悬殊。

20年GDP增速：

2001年全国GDP110863亿元，2020年GDP总量增加到1015986亿元，20年累计增长了916%。

20年货币（M2）增量：

2001年全国M2供应量158301亿元，2020年M2供应量2186795亿元。2001-2020年20年期间的总供应量增长率1524.54%，复合年化增长率为14.96%。简单说就是：2020年12月31日，1624.54元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。

20年通货膨胀率（M2增速-GDP增速）

：将20年通货膨胀率进行汇总整理，可以得到我国2001-2020年期间的总通货膨胀率207.87%，复合年化通货膨胀率为5.78%。简单说就是：2020年12月31日，的购买力大致相当于2001年1月1日的购买力。

根据2001-2020年全国房价和CPI、GDP、M2供应量增速变化，可以简单比较20年房价与三种通货膨胀率间的强弱：

·全国平均房价增速 > 通货膨胀率1（CPI增速）

·全国平均房价增速 > 通货膨胀率2（M2增速-GDP增速）

·全国平均房价增速 < 通货膨胀率3（M2增速）

2001-2020年中国房价与主要经济指标走势对比

本世纪前20年，中国商品房价格涨幅基本上维持在CPI(下限)和M2(上限)震荡区间内浮动，与通货膨胀率(M2增速-GDP增速)轨迹缠绕，走势略强于通胀率曲线。随着中国经济增速减缓和货币供应量持续减少，各项经济指标运行曲线有整体收敛趋势，房价涨幅与GDP、M2增速及通胀率的波动空间越来越小。

纵观中国过去20年的房价涨幅，基本上跑赢了国际通常意义上的通货膨胀率(CPI和M2增速-GDP增速)，但仍然远低于货币供应量增速。中国数十年经济的高速发展，是以海量发行的货币支撑起来的。尽管前二十年，中国普通消费品物价上涨并不算高，老百姓对钞票贬值依然深有痛感。源于超发的大量货币催生资产价格的快速膨胀，前20年如果没有优质的资产标的物投资，普通群众很难说财富得到实质性增长。在中国，跑赢M2供应量，才可以说真正实现了财富保值增值。

2001-2020全国主要城市商品住房价格及涨幅

对比项目	2001年	2020年		20年累计涨幅
M2供应量（亿元）	158301	2186795		1524%
全国房价（元/㎡）	2170	9860		466%
区域房价（元/㎡）	全市	市区	中心城区	市区	中心城区
1、北京	4716	63414	116646	1344%	2473%
2、上海	3658	55834	94270	1526%	2577%
3、深圳	5517	73334	107078	1329%	1940%
4、广州	4046	36352	55720	898%	1377%
5、厦门	2562	46295	58254	1806%	2273%
6、杭州	2844

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