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北京“圣盘”154套房上市：隐藏12年年，价格上涨了13倍

来源：视觉中国

作者特邀|丘宁

编辑|陈弗业

出品|棱镜·腾讯小满工作室

154栋房屋就像一颗定时炸弹悬在刘洋和中铁建国际城(以下简称“国际城”)其他业主的头顶。

国际城位于北京市朝阳区。 9月6日，北京产权交易所发布公告，该小区154套房将以低于市场价格处置，底价为87357元/㎡。数据显示，这些房产已经空置了十多年。

房主担心二手房销售受到影响。刘洋将这些房屋比作“定时炸弹”，因为它们一旦上市，其规模就相当于该社区过去两年二手房交易的总和。受此影响，价格较高、首付比例较高的现有二手房将面临“有价无市”的困境。

链家提供的数据显示，自2022年1月以来，国际城累计成交量为96套，而今年7月以来，成交量仅为5套。北科找房数据显示，9月全月，该小区仅售出一套，创历史新低。

更令人不安的是，如此高调的拍卖却进行得并不顺利。最初的挂牌截止日期是9月20日，但当时的成交量只有19套。此后，截止日期延长至9月27日和10月10日。截至10月8日，这154个单位中仅售出30个，剩余124个单位。

该物业位于北京热门房地产市场的新北园地段。距离写字楼林立的望京仅一站地铁路程。它诞生于十年前房地产行业的“战国时期”，当时开发商竞相拿地，购房者络绎不绝，房价不断上涨。

曾几何时，新北花园是北京房价上涨最典型的区域，而国际城更是新北花园的“圣地”之一。现在，潮流已经退去，那些当年购买“神奇交易”的人仍然很难找到接受者。 154个单位突然“被炒”，影响了该楼盘的市场行情。

今年8月底以来，各地楼市政策有所松动，但房地产寒冬尚未过去。这154套房的前世今生，算得上是近十年来房地产时代的一个小注脚。

从“地域神盘”到“码农之家”

一排空荡荡的阳台、数百扇落满灰尘的窗户、楼梯间没有生活垃圾的垃圾站……这一幕与小区丰富的健身设施、成熟的绿化、紧张的停车位形成了鲜明的对比。

这里是中铁建国际城13号楼。一把铁锁将这栋楼里的房子与外界隔绝了12年。

该楼有两个单元，各19层，每层4户，共152户。上述通过北京产权交易所处置的房屋大部分位于该楼内。

透过阳台玻璃观察，只有约5户人家能看到生命的痕迹。

赵一丹是该社区的拆迁居民。据她介绍，居住在13号楼的5户都是拆迁安置户，安置房在社区中占据了比较大的比例。

赵一丹说，13号楼原本是拆迁安置房，但不知什么原因，这些房屋从未用于拆迁安置。除13号楼外，小区内尚有4栋楼房有大量未交付房源。据她介绍，小区内还有400多间空置房屋。

夜晚，这五栋建筑漆黑一片，就像社区里的“另类”。

《棱镜》作者就此咨询了中国铁建国际城物业服务中心。前台工作人员表示，本次拍卖的154套从未交付使用，也未签订物业服务协议。他们的性质是一批已有12年历史的房产。 “一手房”。目前挂牌房屋的出让方为北京市朝阳区住房和城乡建设委员会，资产来源为行政事业单位实物资产。

资料显示，国际城始建于2008年，2011年至2012年竣工，共有15栋住宅楼。

当时，北京房价正处于新一轮上涨的前夜。随着大量住宅及配套设施的竣工，新北苑已成为北京房价增长最具代表性的区域之一。

近十年来，随着科技新贵的涌入，望京成为了新的“程序员天堂”，阿里巴巴、美团等大公司的批“高薪程序员”聚集在这里。由于靠近望京，新北苑地段就满足了这些人的购房需求。当然，这里的业主还包括许多被搬迁的“原住民”。

近十年来，该地区房价从2万元/平方米左右上涨到现在的近10万元，涨幅近400%。

挂牌价13倍回购价，总价值超10亿

为何如此热门地段的房子已经尘封了12年，现在才可入住?

集中处置通常用于尽快筹集资金，更快地完成住宅出售。不过，这些房屋已不再属于中国铁建所有，本次处置的主体也不是开发商。那么，这些常年空置的房屋归谁所有呢?它是如何使用的?

多年来，国际城业主中涌现出“没收说”、“福利房说”、保障房说等多种“故事版本”。赵一丹坚信“没收”论。据她介绍，小区建成时，400多间房屋归当地“乡镇”所有。但由于没有按照原计划用于安置，这些房屋随后被朝阳区“没收”。直到今天它都被封印了。

《华夏时报》的报道与赵一丹的说法类似。有媒体称，国际城部分建筑已经承担了周边地区的拆迁安置任务。后来，用于安置的房屋并没有全部用完。《经济观察报》表示，国际城建成后，部分房屋被朝阳区住建委等单位回购，拟用于解决员工住房问题。 2012年底中央八项规定出台后，“解决职工住房”的计划被搁置，至今仍处于空置状态。

国际城建设之初，其所在土地是2007年北京出让建筑面积最大的住宅用地。

2007年12月，由于参与竞标的开发商不足3家，该地块被宣布落选。 2008年1月，该地块再次公开出让，最终被北京中联亚置业有限公司以成交总价21亿元、楼面价约3170元/㎡拿下。

该土地分为两块住宅用地和两块商业用地。国际城建设住宅用地1块，建筑面积23.3万平方米。当时的财报显示，中国铁建于2009年9月与中国联亚签署协议，获得该项目100%股权。

招标文件显示，该地块需配套廉租住房项目。政府回购保障性住房和公共建筑面积达到26万平方米，回购价格6500元/平方米。

以此计算，本次拍卖的154套房产的平均挂牌价达到了当年回购价的13倍。

回购房作为十多年前的产品，如今却很少被提及。 2008年以后，北京出售的回购房地块减少，“回购房”政策逐渐走进历史。

当时，不少小区因未提前向购房者披露回购房屋信息而遭遇业主维权。 2011年6月，一篇《中铁建国际城业主维权抗议》在网络上流传。业主要求开发商解释回购问题的未来解决方案。

不管故事如何，截至目前，通过北京产权交易所处置的154套房子已经归属朝阳区住房和城乡建设委员会。按底价计算，154处房产总价为10.77亿元，而尚在交易的134处房产总价已达9.35亿元。

负责该项目的北京股权交易所一名工作人员告诉作者，该房屋的产权人是朝阳区住房和城乡建设委员会，有产权证书，不存在产权不明的问题。

巧合的是，这些房屋的产权变更日期为2023年9月6日，即挂牌处置日。

十年前的“魔盘”如今难觅“接盘者”

北产权交易所宣布处置上述房产后，刘洋一直在关注竞价情况。她希望通过竞标结果来确定未来能否为她的房子找到“继承人”。

与搬迁居民不同的是，刘洋在2017年通过二手房交易在该小区购买了一套74平米的住宅。购买房子之前，她并不知道该小区还有400多套空置房屋。

刘洋购买这套房子的时候，除了工作方便之外，还因为该房产所在区域有升值潜力，而且很容易找到买家。贝壳搜房数据显示，中铁建国际城二手房均价为93674元/㎡。此次处置的154套住宅平均出让底价为87357元/㎡，单价存在6317元的差价，相当于折扣93%。

二手价格虽然依然坚挺，但成交量却“断崖式”下滑，价格无市。链家数据显示，2023年7月至9月，该社区三个月总成交量仅为5套，而2022年同期为15套。

此外，与拍卖行相比，“王牌”的二手房在贷款方面也没有优势。由于原价较低，二手房的贷款金额远低于拍卖房。据链家经纪人测算，以刘洋购买的74平米住宅为例，一套二手房价格约为690万元，至少需要首付400万元。

同类型房屋的拍卖价格约为633万元。由于是作为新房出售，可以获得较高比例的贷款，首付比例可低至40%。算下来，首付仅需253万元。

这样的差价和首付差，显然对“刘洋”们并不友好。

凭借总价和贷款的优势，竞拍房无疑比二手房更有吸引力。不过，多位负责中铁建国际城二手房的代理商认为，尽管有这样的优势，但由于市场需求不足，拍卖参与者仍然很少。

据北京产权交易所官网显示，截至10月8日，该批房屋尚有124套待转让，这意味着处置数量仅为30套。 《华夏时报》表示，已售出的房子基本都是以最低价出售。

曾经有一段时间，购房者只需购买黄金地段就可以高枕无忧。在当今的房地产环境下，即使是区域性的“魔幻市场”仍然被忽视。

没有人知道这些大量的空置房产需要多长时间才能被市场消化。但可以想象，随着“学藏”房屋被拍卖，原本安静祥和的小区上空，不时会响起电钻的声音。

(刘洋、赵一丹为化名)

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