本章重点：

1、2023年禅城区成交均价2.41万元/㎡超越南海区位居首位原因梳理?

2、分析禅城区各板块供求结构变化，哪些板块份额在扩张或收缩、房价走势及楼市格局?

3、近5年禅城区哪些板块呈涨势，哪些板块房价呈跌势及其原因?

楼市观点（楼市亮点）：

1、2023年禅城区填补高端市场空白，房价突破3万+-4万+元/㎡;高端市场供求量价表现亮眼，并对板块内楼盘起到稳定及提振房价作用;

2、东平路沿线成为高端楼盘集聚地，充分利用江景资源，打造奢华宅区;

3、禅城区整体房价均值拉升，一是低价成本上涨所致，其次是高端市场贡献值极大;

4、禅城主城板块成交占比提升至67%，外围板块成交占比下降至33%，随着主城房价下调，客户回流，以及外围板块市场容量不足，需求萎缩;;

5、禅城外围板块房价增速不及主城板块，月均流速缓慢，市场容量不足的情况下，可能存在持续下探风险。

【正文】

一、2018-2023年禅城区各板块供求量占比情况

主因有一是主城区奇槎、祖庙、城南、东平河板块在过去两年地价成本上升推动房价入市高开；二是主城区成交总量占比提高至67%，高价成交基数均值提高；三是2023年高端楼盘批量入市，如奇槎、东平河一线江景成交均价创新高，均价约3-4.5万元/㎡，在弱市下高端市场备受追捧，是托起禅城区房价走高的主要原因之一。

上一篇文章中数据显示今年禅城区楼市均价超越南海区位居第一。因此我们通过梳理近3年各板块成交结构占比情况来说明禅城区成交均价走高的

1、2022年前地价屡创新高，楼价受地价成本上升“水涨船高”

2020年禅城区共成交19幅地块，地价成本及溢价率最高的一年均是历年新高，主城板块地王溢价率约19-57%，外围板地王块溢价率约15-50%。

翻查土地交易数据，2019-2021年是土地成本“狂飙”的时期，2019年地王奇槎楼面地价1.55万元/㎡;朝安1.38万元/㎡，祖庙城北1.12万元/㎡。其中东平河板块楼面价新高1.58-1.88万元/㎡(溢价率19-51%)，城南楼面价新高1.6万元/㎡(溢价率57%)，奇槎非江景1.74万元/㎡(溢价32%);张槎1.26万元/㎡(溢价49%)，绿岛湖0.88-0.91万元/㎡(溢价15-23%)，南庄0.71-0.78万元/㎡(溢价1-8%)。2021年供地集中在临近主城板块，但楼面积依然创板块新高，智慧新城楼面价1.23-1.43万元/㎡(溢价18-41%)，绿岛湖楼面价1.12万元/㎡，较去年地价提高23%(溢价34%)。

2、主城板块成交总量占比提高，高房价基数增加

主城区板块成交份额在扩大占比67%，成交均价均实现正向增长涨势；外围板块成交份额在收缩占比33%，较往年萎缩9-18%，且成交均价在负向增长跌势。

图2及图3数据显示，其中奇槎板块成交量份额占21%，总量增加40%(近2年持续递增)，成交均价36365元/㎡，增长26.4%(同比2021年);祖庙板块份额占24%，总量增20%，成交均价23005元/㎡;城南板块成交份额占6%，成交均价29069元/㎡，增长13.1%;东平河板块成交份额占16%，成交均价24848元/㎡，增16.4%。其中张槎成交份额占11%，减少8-35%，成交均价跌-3.2%;绿岛湖成交份额占15%，减少28-58%，成交均价跌-20.3%;南庄成交份额占7%，减少13-30%，成交均价跌-9.3%。

3、2023年高端楼盘集中入市，填补高端市场空白

2023年弱市环境下，禅城区高端市场逆市飘红，在售价及销量方面均表现强劲。

一直以来，禅城区高端市场是一个空白点，具备江景资源、大平层户型、高品质的产品供应缺失。因此，今年首推高端豪盘均受到市场追捧，且售价不断突破新高。亦表明，稀缺性决定了产品的市场价值。其中龙光天境从开盘价2.9万元/㎡到今年3.45万元/㎡、保利天珺秀台4.9万元/㎡、鹏瑞三龙湾壹号4.9万元/㎡、保利三龙湾天珺3.45万元/㎡、城投恒福壹号3.45万元/㎡。

二、房价排序

从2023年成价均价高低排序，

奇槎板块成交均价3.63万元/㎡>城南板块成交均价2.9万元/㎡>东平河板块成交均价2.48万元/㎡>祖庙板块成交均价2.3万元/㎡>张槎板块成交均价1.77万元/㎡>绿岛湖板块成交均价1.47万元/㎡>南庄板块成交均价1.37万元/㎡。

【细分市场

一、祖庙板块

1、关于祖庙

祖庙位于季华东路以北、桂丹路以南，西临佛山大道北，东临文华北路，紧临桂城千灯湖。板块特点有祖庙老城区成熟商圈及教育等配套资源;外延城北板块地理位置及地铁2站接驳桂城的交通优势，一是东临桂城千灯湖商务圈车程10分钟，目前房价2.8-6万元/㎡，板块之间存在20-45%价差。二是西临南海罗村，桂丹路以西沿线有众多五金、水果、汽车等专业批发市场集散地，聚集大量商户及人流，因此有大量客流溢出及溢进。

2、禅城供求量表现

祖庙板块流速恢复至2019年水平，众多楼盘销量保持增长

(1)祖庙板块近十年住宅累计供应总量439万㎡，近3年平均供应量约35万㎡。供求量占比在禅城区第一。目前主力傲云台、东建明德城、普君新城、云颂府、朝安金茂悦、保利时代天珀、中交白兰春晓、保利新汇园及部分尾盘在售。

(2)产品方面，板块主打刚需及刚改为主，主力产品85-125㎡三-四房;舒适改善为辅，140-160㎡。

(3)新增供应方面，2023年前5月新增供货量15.92万㎡同比增28%，均老盘持销加推。新增供货有保利、中交、明德城、金茂悦。

(4)成交方面，2023年前5月成交总量约15.7万㎡，比去年增加84%，月均流速约3.1万㎡，流速较去年提升47%，流速恢复至2019年水平。其中普君、金茂房价下调后，销量提速明显，月均流量45-70套;中交白兰、保利时代月均流速40-60套，明德城月均流速40套;保利新汇园月均流速30套。

3、祖庙楼价表现

祖庙楼价走势稳健，众多楼盘房价与往期持平或小幅提价

整体来看，祖庙板块整体房价保持稳定走势，主要原因有60-70%楼盘近3-4年内成交价持平或保持微涨，其次部分楼盘以走量策略为主，价格保持平稳走势，因此起到稳定片区整体均价作用。其中城北板块楼盘整体售价平稳，基本与往年持平;傲云台作为片区标杆，采取保价销量放缓策略;明德、普君、金茂对比峰值时期售价有约3-10%下调，采取降价提速策略。

二、奇槎板块

1、关于奇槎

奇槎板块位于季华东路以南、东平路以北，西临南海大道南，东临东平路。板块特点是占据区位优势，紧邻南海大道与南海桂城相接，以及东平河景观资源两大特点，江景资源稀缺，吸引高端楼盘开发。

2、奇槎供求量表现

奇槎板块供求量是全区表现最好，高端市场受追捧

(1)奇槎板块近十年住宅累计供应总量132万㎡，近3年平均供应量约13万㎡。近2年新增供应及成交规模扩充量最快，供求量占比在禅城区第二。目前主力在售楼盘有鹏瑞三龙湾壹号、保利三龙湾天珺、龙光天境、保利和颂、泰丰千玺湾、五矿崇文金城及部分项目尾货在售。

(2)产品方面，板块内江景楼盘主打高端改善，主力产品160-350㎡四-五房;非江景楼盘主打刚改、再改市场，主力产品118-140㎡。

(3)新增供应方面，2023年前5月新增供货量12.24万㎡同比增511%，保利三龙湾天珺新盘入市，以及老盘持销加推。货量较去年呈现骤增原因是持销期楼盘数量较去年增加，以及销量表现较好，房企陆续补充货量及不同类型产品。

(4)成交方面，2023年前5月成交总量约13.2万㎡，比去年增加421%，已超过2020-2021年成交总量，而月度流量增速是历年最高，达2.6万㎡，较去年提速60%。豪宅市场表现突出，鹏瑞和保利三龙湾天珺成交总量占整体58%。

3、奇槎楼价表现

高端市场房价飙升托起板块甚至全区房价增速，刚改市场房价走稳

整体来看，奇槎板块房价增速及均价是全区最高，房价走势节节高升，2020-2023年房价增长约55%，达3.65万元/㎡，主要得益于奇槎板块依托东平河江景资源，抓住高端市场空白点机会，打造区内高奢江景大宅赢得市场追捧。鹏瑞三龙湾壹号创下区内第一标杆，成交均价4.6万元/㎡。奇槎板块房价对禅城区均价增速贡献极大。

再看刚改及再改市场，三龙湾保利和颂、泰丰千玺湾成交均价约2.4万元/㎡左右，处于近2年同类型产品售价一致，房价表现稳定，未有明显跌幅。

三、城南板块

4、关于城南

城南板块位于季华三至六路以南、魁奇路以北，西临石湾公园，东临南海大道南。城南板块融合了商务中心及产业集群的两大特点，一是季华路新商务CBD中轴，聚集明珠塔地标、绿地金融、万科等写字楼中心、王府井、月星环球港等大型商业综合体中心;二是产业经济集聚，聚集了陶瓷、家居家装、建材、汽车展销等产业，是禅城区重要产业经济之一，为巩固及提高经济效益及收益，近期对临建的园区进行拆改重建工程。

5、城南供求量表现

高端市场托高整体销量，持销盘销量有小幅下滑

(1)由于承载着经济重担，可用于商住开发土地供应有限，城南总供应量规模是全区最少，近十年累计供应量95万㎡，近4年仅有2块土地供应，其中2020年龙光天宸及2023年粤海壹桂府。目前主力在售楼盘有建投恒福壹号、

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