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上海9月份的二手房准确数据出来了，住宅成交约1.53万套，相比于8月，增长了约1800套。这是9月初实行认房不认贷以来的成绩;最终的情况也说明了，认房不认贷的政策对于二手房的刺激效果，非常一般。
相比于二手房，新房市场一片火热，但是，楼市真正回暖，新房并不具备代表性，二手房才是关键。
01.新房，冷热分化加剧
据中原地产数据显示，长假期间上海新建商品住房成交面积10.33万平方米，同比去年成交约4万方，涨幅约在158%;青浦徐泾的华发蟠龙四季开盘当天，409套房源全部售罄;云锦东方更是达到了118.32分的满分。
另外，刚刚结束认购的八批次部分项目，热度较高的新房依旧表现亮眼;前滩百合园288弄48套房源，超270组客户认购，认购率达575%，预计入围分将达110分;静安大宁的静安天悦205套房源，也收获了超过660组的认购;而其余远郊项目认购表现要逊色不少，其中青浦新城的祥源溪悦认购率只有3成左右，市场分化行情依然存在。
从新房的表现来看，类似于大宁、三林滨江等地段，超过10万+的新房依旧比较热门;这也说明上海市场的购买力依旧能维持，但也仅仅是此类的高端盘，远郊新房依旧无人问津。而二手房市场，同样也存在不少矛盾。
02.二手，买卖双方“僵持”
置换的卖家很难
从政策层面来看，认房不认贷是有利于改善群体的，也就是所谓的“卖房置换”客户;这也导致了二手市场挂牌量的激增，买家的选择面更广了，对于房价回落也就有了更大的预期。而超过9成的卖家其实依旧不愿意降价的，新政对于房价的预期过高，还是想以高价出货;加上二手房的交易中高昂的税费，很多买卖双方始终谈不到合适的价格。最终的结果就是，想要，。
本质来说，刚需才是上海购房者的主力大军，回暖的信号，还是要看低总价的老破小能否起量;这就涉及到了政策端口会不会放松。现在结婚率低，但还是有很多非沪籍的单身青年愿意在上海置业，这部分的置业需求也能匹配总价300万左右的老破小。
除此之外，大批量的新房冲击，在二手房的税费面前，也是影响。政策的利好效应在不断衰退，后劲明显不足，后续仍需要政策的加码。
基于其购买力，以及对于周边城市的虹吸效应;上海的楼市政策向来都是比较温和的，除了临港、以及放宽人才落户的条件，认房不认贷已经称得上是大招了，但是总体来说，效果也是一般。十月由于黄金假期的缘故，交易量有可能会回落到1.5万之下;后期会不会有政策加码，进一步刺激二手市场，我们拭目以待。
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