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融资规模
融资利率
△注：tip1：榜单中缺失的房企并无未监测，而是由于渠道的原因，部分房企未披露融资事件，不计入榜单内。
tip2：自2023年开年1月，我们对现有房企名单进行优化，在保持名单房企资产规模总量变动不大的前提下，基于对房企销售规模、地产业务占比等因素综合考量。将泰禾、华夏幸福、瑞安房地产、九龙仓替换为华发股份、中骏集团控股、大悦城、正荣地产。
融资特征
1
融资规模连续4年大幅下滑
今年前三季度同比2020年高峰期已下滑57%
2023年前三季度40典型房企融资总额为2991.04亿元，其中债权融资2355.09亿元，占比78.74%，股权融资635.49亿元，占比21.25%。具体的融资方式来看，其他债权融资(717.97亿元，占比24%);境内银行贷款(618.30亿元，占比20.67%);公司债(439.95亿元，占比14.71%);中期票据(403.70亿元，占比13.5%);海外银团贷款(399.59亿元，占比13.36%);海外配股融资(235.90亿元，占比7.89%);境内再融资(123.35亿元，占比4.12%);信托贷款(51.83亿元，占比1.73%);委托贷款(0.45亿元，占比0.02%)
从同策研究院持续追踪情况来看，40房企融资金额连续4年大幅下滑，2023年前三季度同比去年下滑32%，同比2020年高峰时期大幅下滑57%。众所周知，今年房地产的难，第一刀就在融资上，前三季度融资过程可谓跌宕起伏，惊心动魄。政策层面，对出险房企的态度从“谁家的孩子谁抱走” 到“救援2023”，债权双方，从“极限拉扯”到“缓和妥协”，自我“阉割”一刀能把问题解决已经是极好的结局。
回顾过程，3月，全国两会中，住建部部长倪虹指出要通过“抓两头带中间”，以“精准拆弹”的方式来化解风险。政策主要是支持优质国有房企和优质民营房企，满足合理融资需求。出险房企依靠自身信用的再融资不具备优势，加剧行业内的优胜劣汰。5月爆发退市风波，整体融资规模再度下滑，以民企为代表的多数房企面临来自融资、销售、债务等方面的多维负面影响，现金流层面恶化，陷入投资者信心丧失的恶性循环。7月，顶层放宽民营房企的融资环境，中央频频发文，7月10日，央行、金融监管总局发文延长“金融16条”其中有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交楼金融支持。7月19日，《中共中央国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》发布，提出“持续优化民营经济发展环境，加大对民营经济政策支持力度”。7月24日，中央政治局会议召开，明确“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”。部分民营企业获得融资，多数民企压力仍不减。8月，中国证券监督管理委员会发布三条公告，其中在关于《证监会统筹一二级市场平衡优化IPO、再融资监管安排》中特别指出，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。新规发布是政策层面的进一步放松，主要针对困难房企、出险房企等，将有助于这类企业重建再融资渠道，缓解资金压力，化解相关风险。一系列宽松政策后，9月房企融资规模再次下滑，房企仍面临现金流断流、债务违约爆雷等风险。
图：2019年-2023年前三季度40典型房企融资规模总额对比(亿元)
虽然监管层出台了一系列扶持政策，但实际落地到企业层面并不理想。加之市场持续下行，销售回款周期拉长，更加大了问题解决难度。
2
为融资主力军
民企仍等待救援
据我们统计，从披露公告的31家房企融资情况来看，2023年前三季度(13家)融资总额为1985.90亿元，占比66%，民企(18家)融资总额为1005.14亿元，占比34%。融资金额“碾压”民营房企，不同渠道都对央开放“绿灯”。
从融资结构来看，民营房企除了海外配股融资和信托贷款渠道稍多外，其他渠道均大幅低于。公司债，发债额是民企发债额约8倍，以往作为民企融资主要的输血通道今年几乎“断流”。境内银行贷款，民企看起来似乎还可以，但仅局限几家优质房企，如荣盛发展、金地集团、滨江集团等民营企业，大部分民企颗粒无收。民企的主要融资类型主要还是在其他债权融资和海外银团贷款上，包括以股抵债，通过定向配发新股或转让项目公司股权的形式，对现有债务进行不同程度的冲抵。如碧桂园、融创、世茂、旭辉在内等多家民营房企出售资产，以求缓解流动性问题，进行自救。而融资渠道不管是公司债、中期票据、境内银行贷款和其他债权融资都很均衡，能在正常发行公司债券的同时持续获得大额银行贷款，而境外的银行贷款渠道也很通畅。正常情况下，国央企这样的融资结构才是健康的。
图：2023年前三季度40典型上市房企融资结构按和民企划分(单位：亿元)
3
融资成本总体下滑
大部分利率降至5%以下
2023年前三季度仅17家房企披露了融资利率。融资成本范围在2.15%-8%，融资成本最低为招商蛇口发行的一笔年利率2.15%的其他债权融资;融资成本最高为世茂股份一笔年利率8%的股东借款。
就统计口径数据来看，前三季度房企共披露了86笔融资利率，其中融资成本在5%以下的笔数高达80笔，利率在5%以上为6笔，可见房企整体融资利率下滑，美元债相对利率较高。
图：2023年前三季度17家典型房企融资利率区间箱图
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2023年40房企融资月报
?【融资】1月40房企融资回落，因受春节影响，后两月才是“三支箭”落地效果的关键期
?【融资】2月40房企融资环比上涨，但未达往年水平，债务压力仍在
?【融资】3月40房企融资规模逐步攀升，但行业面回暖不明显
?【融资】4月40房企融资再度收缩，股权融资按暂停键!
?【融资】5月40房企融资规模持续萎缩，达近几年历史最低点
?【融资】6月40房企融资规模持续走低，房企退市、融资难产、偿债艰难
?【融资】7月40房企融资规模翻倍，仍是融资主力
?【融资】40房企融资总额跌落，债权债务双方从拉扯到妥协......
?【融资】9月40房企融资低迷，债券违约、展期持续
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