来源：洪波大视野

你有没有发现？

但黄金内湾的西南角——珠海的声音是几乎消失了。

无论是涨价还是跌了，这一年多我们都能听到临深区域里的东莞、南沙、中山甚至惠州，

而讲到珠海，大家第一想到的肯定是横琴了。

与广州南沙、深圳前海同为广东省自贸区之一，自然是珠海的高光区域。

而还有一个区域其实也赋予了“国家级高新区”，他就是珠海高新区——唐家湾片区。

而且唐家湾所处于的位置相比起横琴来说才是真正的大湾区黄金内湾里，而此前规划里深珠通道未来将打通唐家湾和深圳前海的时空距离。

所以早在前两年，深圳行情好的时候不少的投资客外溢到了唐家湾去买房投资，让唐家湾火了一把。

以致唐家湾最高房价单价已经超过4万，比如格力海岸的二手和天恒湾景的一手。

格力海岸在今年3月份成交了一套127㎡带负一楼、总共三层的小洋房570万，单价近4.5万/㎡；

557万，单价3.5万/㎡；

而这个楼盘的158㎡4房在去年8月成交就已经达到了

432万，单价2.7万/㎡。

而今年同户型最新成交是在6月份，成交价格仅

对比去年的成交价格跌了23%，总价125万、单价跌了8000/㎡！ 然而唐家湾的新房降价更狠，雅居乐国际花园之前卖近3万/㎡还是平层，现在的复试产品居然降价到1.7/㎡起！ 价格下跌了43%！

据说，这个楼盘拿地成本都去到了2.8万/㎡!

而附近的华润海湾润府由今年3月开盘的2.9万/㎡均价下降到了7月的2.3万/㎡起，下跌幅度达21%！

这一个个大盘带着唐家湾领头大降价，唐家湾凉了吗？

赋予国家高新区，产业为王

目的是为了更进一步在深圳珠海双城联动合作，带动一批优质产业企业入驻珠海高新区。

在今年的8月10日，珠海高新区300万平方米5.0产业新空间推介会在深圳举办，

唐家湾是未来的珠海的科技城，

对于看好珠海唐家湾的人来说：而横琴是珠海的金融城，香洲则是东部的老中心区。

而唐家湾有两个高铁站——珠海北站和唐家湾站，唐家湾码头到前海开通之后30分钟即可到达。

唐家湾的规划发展都以城市核心区的规格去规划，未来城市化程度高，配套资源之丰富，让唐家湾可以成为一个安居乐业的地方。

目前唐家湾城市面貌最好的地方是情侣北路一带，这还是以后深珠通道开通后的重要落脚站点之一。

会吸收到更多深圳的利好外溢，所以后期价值潜力挺足。

而深珠通道是珠海北与深圳前海的重要枢纽支柱，因此唐家湾后期凭借发达的交通动力，

黄色住宅用地和棕色的产业+工业用地几乎可以说是一半一半，加上少许的红色商业用地。

我们可以从整个唐家湾地区的法定图则看到：

实业产业+海滨住宅区的发展模式，

注定了唐家湾片区就是走这也是为什么唐家湾地区赋予了国家高新区的名头。

他不走横琴那种第三产业、金融服务业的步子，错位发展。

金鼎科技工业园、科技创新海岸、前环片区、珠海智慧产业园

唐家湾目前有等4个产业片区。

金鼎科技工业园

于1999年开发建设，园区以生物医药和医疗器械、半导体新材料为代表的高端制造业为主导;

科技创新海岸

于2000年开发建设，园区以软件和集成电路设计、智能电网和新能源等产业为主导、重点引进集成电路设计、智能电网行业公共技术平台;

前环片区

于2008年开发建设，该片区以打造金山软件园、华为鲲鹏生态创新中心为代表的智能互联网产业园;

珠海智慧产业园

于2017年开发建设，产业园以智慧产业为主导、结合珠海产业优势和未来产业发展趋势、重点发展大数据、云计算、人工智能、物联网等智慧产业、产业园先后获评广东省大数据产业园和广东省人工智能产业园殊荣。

截至2020年底珠海高新区共吸引30多个国家和地区的企业投资建设了。

现在有高企535家、科技型中小企业509家、上市公司16家、独角兽培育库入库企业48家、共有规上工业及服务业企业366家。

园区拥有ABB、艾默生、佳能等世界500强企业，培育了金山、健帆、欧比特、云洲智能、魅族等明星企业。

已建成众创空间13家(其中省级以上8家)、孵化器11家(其中国家级4家，省级3家)。并且先后孵化培育出上市企业8家、新三板企业15家。

血液净化、基因重组药物、生命监护、医学影像、体外诊断试剂、植/介入医疗器械

生物医药和医疗器械产业已形成了等特色产品门类。

健帆生物、亿胜生物、宝莱特、赛乐奇

唐家湾还聚集了等业内近百家高质量发展企业，拥有国际水平的等产品。

支持企业提高原研药、首仿药和新型制剂的创新能力，发展高端医疗器械设备。

目前，唐家湾已在金鼎片区规划设立1平方公里生物医药产业园，

产业园已吸引宝莱特血液净化产业基地、广东医谷医疗产业加速基地、万泽珠海医药研发及产业化基地、美享医药综合制剂厂等项目进驻。

所以一个这么多在目前属于优秀行业的产业的地方，为什么最近在楼市方面却一点声音都没有？

销声匿迹主要还是因为大环境“冷”了

目前在国内投资房产上我个人最注重的还是片区未来的规划定位和产业。

因为只要规划定位够高，官方如实按照规划去打造这个片区，产业一步步引进，最终人口自然会多了起来。

人口一多各种配套自然都会来，比如学校、医院、商场、交通等。

所以回到唐家湾身上，唐家湾的产业其实在很多年前就已经开始在进驻，可能目前来说产业进驻还不如理想。

但是就前海、横琴、南沙的产业来说有哪个是理想的呢？

产业入驻到成熟肯定是需要非常多的时间的，深圳的科技园也不是一年两年累积起来的。

只要这个片区还是在继续往前发展就可以关注。

但是同时住宅用地也差不多占了一半。

不过唐家湾的规划有一个问题就是产业用地虽然很多，

如果住宅供给长期高于目前唐家湾真实住房需求的话，确实价格想上去没那么容易。

产业入驻的时间肯定是比较长的，

房价想要上去，要不就是片区住房需求真的非常大，要不就是市场好的时候火一把，把价格弹上去。

但目前唐家湾的房子供给一定是大于需求的，本来珠海就少人。

另一方面，对面的深圳现在市场也不好，所以目前根本没有外溢能到唐家湾去。

而且不只是唐家湾，深圳周边同为黄金内湾的东莞、南沙、中山都还等着深圳外溢购买力过去。

但目前上述的几个地点在地段以及通勤便利方面还都优于珠海唐家湾。

所以唐家湾压力会更大。

但是又因为唐家湾有一半的用地都是高新产业+工业用地，未来能容下高新企业的容量大，

所以后期潜力还是很足的。

加上唐家湾的两个高铁站都会链接到广州及深圳，而且将来深珠通道开通这些都会给唐家湾加分。

所以唐家湾现在是一个处于蓄力的阶段。

不过就目前唐家湾新盘巨多的情况下，还普遍接近3万甚至3万多的价格买入确实不如买东莞有滨海湾新区概念和广州南沙CBD的房子。

后者目前新房价格也就是3-4万的区间，但是要说行情来的时候，东莞和南沙的上涨爆发力一定是强于珠海的。

而南沙还属于广州，是一线城市的能级，长期发展下去许多方面珠海都是比不了的。

唐家湾的话遇到合适的价格时还是可以买，但需要等时间。

比如文章开头提到的2.8万大降价到1.7万的这种情况：

此前平层都卖近3万，现在高赠送面积的复试才1.6万/㎡起

。

贝壳找房去年就披露过一组数据，珠海的省外客户占比居然达到了73.5%!也就是说珠海有半的房子是卖给了外省客户。

从另一个角度来看，则可以理解为目前珠海的房子有半需要外省客户来消化，而外地人在这里买房基本都是空置。

因为珠海的人口本身就少，需求低于供给。

8月珠海全市住宅成交1145套，环比减少1.21%，同比减少38.77%。

从中原地产的监控数据显示，受传统的销售淡季叠加疫情的影响，

对比于2020年12月的高峰7188套的成交，现在的成交量可以说是腰腰腰斩了。

没有了深圳客甚至外省客的珠海，包括唐家湾暂时很难被本地人抬高价格，如果你看好的话，那只适合长持等一波又一波的利好才有希望。

不过我相信唐家湾未来长期发展下去还是不会差的，毕竟这些高新企业都是实打实的产业。

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