北京买房：永远不要试图抄底!

京楼房长

我是房长

，你相见恨晚的买房军师，曾帮助过7000多位家庭买对房，并在买房过程中合理避坑，多数实现大幅财富增值。

房长曾任万科/中海等品牌房企大区总，是北京极少，能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家。同时也擅长全国城市房产研究&北京政策与规划研究。

本人曾在京买过6套房，拥有16余年买房经验，实勘跑盘超过3000个，知大势，懂微操。

房长不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房长属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容均来自“京楼房长”知识星球。

一、星球会员提问：

房长您好，拜读了您发我的学习资料，很受益。我的情况是这样，我想买套新一点的房子，主要是自住，当然能保值增值最好。首贷首套，首付约220万，这些首付中希望包含中介费和税费。想用足杠杆，粗算了下城六区大概能买到500万以内的房子，还必须是满五唯一。最近看了两个区域，请您帮助参谋下：

1、房山长阳的长阳半岛和熙悦山澜庭，户型还不错。小区新环境也好。总价在可承受范围内

2、园博园张郭庄地铁站附近的园博嘉园，小区环境还可以，这一片离工作稍微近一些。但是配套不太行，感觉有些慌。

现在有些纠结，不知道该怎么选，请问房长，您有什么建议吗?或者有其他区域推荐吗?

房长回答：

预算算的还蛮准的，学的挺快，一定是好好看资料了。500万其实你选择面不小，不一定只纠结于张郭庄、长阳，比他们的好的板块还有很多，比如丰科园、草桥、花乡等地，当然我不知道你买房比如楼龄、朝向、小区环境、配套、地铁、甚至通勤等的具体需求。所以也不好给你具体小区的推荐。

张郭庄这个区域我不太推荐，自住尚可，投资升值就算了。配套起来还不知猴年马月呢...户型那么好、容积率还超低的熙悦天寰卖了一年多了都没清。园博嘉园物业一般，小区环境还可，最主要的问题就是周边待开发地块比较多，北京近两年也没有什么新的规划出来，再就是生活配套少，发展缓慢。

长阳这个板块是丰科园的外溢板块，虽然自身产业不咋地，但是受带动这几年成长的还不错，基建、配套等也都起来了，生活还是挺便利的。熙悦山澜庭和长阳半岛也算当地的标杆小区了，近几年涨幅虽然不高，但也没落后大盘。所以从自住、保值的角度出发，我到时优先建议你选这里。不过500其实还有更好的选择，你需要把需求说清楚。另外，再仔细看星球资料《最具价值潜力的投资板块》

二、星球会员提问：

一问：

房长您好。前两天关注了号，看了几篇您的回答，的确详实，故向您请教：

需求：根据我的情况，哪个更合适?或者是根据我情况推荐兼顾居住、保值增值的更合适选项?

背景：我上班在永丰，有班车能到北京各地(海淀工居，近期不换工作，求稳);爱人东三环(相对灵活可换)。暂租某大公园附近(6K/月)，天津河北区房子还贷(17年买，房贷4K，我个人不太想置换，想为将来高考有个保底)。两口子税后4万。孩子2岁。希望今年或明年买新房，最初原因是为孩子上学，希望3居或大2居，5口人住。首付预算只有500，但在看房过程中，期待一步步被拉高或变化，现在比较矛盾。

状态：我俩相关有一点佛系(对孩子学区和杠杆方面)，不像虎爸熊妈一定要舍尽身家为孩子如何如何，不希望借过多钱牺牲人脉和生活品质，但又希望在跳一跳情况下给孩子和老人好的环境，一直对对方老人心存感激，对孩子……。

目前：看了南5-6环;东和东北5-6环的10个小区，下周打算看通州的新盘。目前有一点意向的是奥森春晓、和光瑞府、未来云城、阳光城檀悦。但每个困惑如下：

奥森春晓：最初相中大客2可改3。但网络关于廊桥问题讨论严重，顾担心。周边无大公园老人不喜欢;

和光瑞府：首付高;不知未来保值增值空间。

未来云城：远;所宣称增值空间不知是否靠谱。

檀悦：我较喜欢，赠送面积大，但爱人觉得小区太小(一栋高层+5栋别墅)不是正常的宜居小区。

需求：如果对需求排序：1.增值;2.宜居&学区;3.价格。

还请房长帮忙分析，以上每个小区的困惑是否是准确?哪一个综合商学景铁综合条件更好或是否有更合适的如通州新盘推荐?就我的情况买新盘还是二手房更好(我俩没有确定意见)?现在买还是明年(自觉北京不会降了，存款赶不上到明年的涨幅)?

二问：

房长，您的指导，又读了几遍，试着理解核心意思如下

1.先清思路，不着急看房。到底是重升值，还是重品质自住，毕竟现有预算东边北边难求全

2.如果升值，二手房是更佳选择，现在看中的新房相对没有特别合适的

3.如果自住，降低点品质，有些二手可供选择。

之前的确未能想清楚，经家人讨论进一步明确

1.此次置业3居为了自住，起码8-10年甚至更长，家人住着舒服(或者目前虽配套差但肉眼可见在落实，5-10年会更好)，临铁2公里内，最好有公园让老人，孩子有正经公立学上(不求好学区，我们本就外地双非，孩子也没基因清北)，现在租房在立水桥地铁2公里内溪城两居，有学区，东小口森林公园旁，老人除了客厅小房子小自觉还算舒服，去奥森，龙德，市里也较方便)

2.将来10年+后万一要置换(可能性不大，因为没理由换~~~)，之前说增值，可能是所有人的心理吧…希望有市场，仅此而已

您看如果以上几个需求，昌平，东坝(翻看您曾提过1-2次，昨晚查了二手房4.5-6.5万貌似不太高。近期也总刷到，关于使馆之说，貌似也有争议)，是否有合适的小区推荐呢?感谢!

房长答一问：

谢谢认可，买房是每个家庭的大事，有的甚至倾尽几代人的积蓄去买一套房，一旦买错选错几乎没有后悔药可吃。写详实一些主要是为了尽最大力去帮到大家理清思路、选对资产，避免入坑。

从你介绍的情况来看，我觉得先不要去盲目看房，因为咱们思路上还是有一些不太清楚的地方，需要先理清。比如通勤方面，按照你们夫妇的上班地点，如果去选通州的话，你爱人还好，但是对你来说是不是太辛苦了，而且每天上下班路上消耗的时间也是成本。又比如你对于资产选择方面倾向于新房，但新房除非以上的盘都真正属于倒挂盘，否则你买后要想升值变现，一定是长周期的事（因为新房一般都比二手房价格要高，而高出的部分多为土地溢价+品牌溢价+产品溢价），就目前来看一般都需要10年起步，如果板块配套、产业的规划及落实不好，且小区房源在同地段、临近片区不占优势的话，那持有时间就会更长，没有行情的情况下，很难有起色。所以如果要买新房且将短期增值（10年以内）放在第一位，那你选的盘必须要符合以下几种类型中的一种：（其实论升值主要是看稀缺性和比较优势两个方面，主要体现在地段、配套、小区房源这三方面的稀缺性和比较优势）

①、在核心或热门地段内（例望京、金融街、国贸、中关村、丽泽、上地、亦庄、丰科园等有产业集群的区域）+产品瑕疵少且与同板块同类型产品（新房+二手房）相比具备一定的竞争优势（尤其是和二手房相比）+当地或周边二手房市场已经成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期）+价格倒挂或价位与周边二手房均价差不大

②、在核心或热门地段附近区域（不超过5公里，例双井、朝青、四惠、常营、马连洼等靠近产业集群的区域）+产品瑕疵少且与同板块同类型产品以及与距离最近的核心或热门板块（新房+二手房）相比具备一定的竞争优势（尤其是和二手房相比）+当地或周边二手房市场已经成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期）+配套交通已经趋于成熟+价格倒挂或价位与周边二手房均价差不大

③、在潜力地段内（一般指有重点规划的产业集群但未达到成熟地步，属于正在逐步落实中的区域，例如天宫院、朱辛庄、永丰等地）+产品瑕疵少且与同板块同类型产品以及与距离最近的核心或热门板块或潜力板块（新房+二手房）相比具备一定的竞争优势（尤其是和二手房相比）+当地或周边二手房市场已经趋于成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期）+配套交通已经趋于完善+价格倒挂

④、临近潜力地段（一般指临近重点规划的产业集群且正在逐步落实中的区域，是绝大多数新盘的所在地）+产品瑕疵少且与同板块同类型产品以及与距离最近的核心或热门板块或潜力板块或临近潜力板块（新房+二手房）相比具备一定的竞争优势（尤其是和二手房相比）+周边二手房市场已经趋于成熟（交易量活跃，且往年均处于房价上升期）+配套交通已经趋于完善+价格倒挂

以上从升值速率和空间上来比较①＞②＞③＞④，越往①走价格越贵所需要的预算也越大，越往④及以下走价格越便宜，如果比④还弱，那是很难跑赢大盘的，如果产品竞争优势存在，板块潜力也

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