南沙 | 蕉门河

本次房产新政，很多人觉得放开了黄埔v.s番禺的限购，是一个很大的利好。但老邝不这么认为，房产的一个底层逻辑：“限购的才是好东西”，非限购只会让你在短期冲高，迟早都有一天close the door and beat the dog。

倘若你没空搜索我们的历史文章，2019年底黄埔v.s南沙的放开限购，去观察那时的政策及后续影响。建议认真看看今天的文章，6个楼盘的点评，都撰写于新政之前，尤其是老邝对南沙的楼盘点评。

1、科城山庄

老邝详细点评：

看了一下时间，上次点评该楼盘是2020年，三年没有讲它，该盘也经历了暴涨+回调，那么2023年的它，俨然不再是十年次新房，它在老邝心目中的印象又是如何呢?

先说优点，它依然是我心目中“科学城”Top 5，排除大壮名城这个新房，二手市场的Top 1和Top 2，依然是新福港鼎峰v.s越秀岭南山畔，科城山庄的大面积相较于这两个盘，也有它的优势，另外它的地段比雅居乐富春山居更好。别忘了，高新一小才开学没几年，等它出成绩后，有极大概率比新福港和大壮的学校更佳，毕竟在重视教育的老萝岗，大多数楼盘都是回迁混读的情况下，生源纯粹是多么难得。

科城山庄的缺点，是小面积没啥性价比，毕竟楼龄已经过了“十年”这个次新衡量标准，那么大面积户型还有“改善”、“享受”、“圈层好”这些追逐点，这种业主是真的会长住十几年。但是<四房的所有户型，在整个老萝岗有太多平替品。甚至有同等面积，个别新盘可以多一间房的新时代产品。因此，在楼市分化时代，楼盘内部的产品分化已经来临，老邝对科城山庄所有<四房的产品，都不看好，既有业主可以考虑置换，除非你的娃已经入读，已经被动锁定比较长年限。

针对这个分化楼盘，老邝给大四房8.0分，<四房的产品6.0分，综合得分为7.0分。

精选评论

violentrant: 新住宅规范出来后，之后肯定有更好的产品。

KAKUKI鹤来来: 很专业，四房以下居住体验来说一点都不香;另外同理新福港八十多平的二房三房全都是一个厕所，要我打分也是一个思路，一个厕所的低2分。

老邝: 其实新福港86㎡有三房两厕，但四口之家或者三代同堂，住起来很难受。

KAKUKI鹤来来:可是86的三房两厕放量极少，且就像你说的家里超过4个人都转不开身，比较适合做婚房俩人刚需首套上车，想一步到位在这个小区难度太大了。

2021飞蓬草: 罗岗的自然环境很好，大平层很帅，但对于在市区工作的人来说太鸡肋了，即住不上又租不出。

橘座O-C: 2020年初在相对低点入手，自住三年，给出的评价是如果不是经常需要去市中心和老城区，在这里生活很舒服惬意。

whutwujian: 高新一小改名来的，开了好多年了，早有毕业生了。

hzpiam: 基本完全认同。 我老邝校友了，老东山，太太在高新一小工作，所以就跟家人一起从东山搬来这边。老妈住了科城两年多，还是挺喜欢新区环境的，然后21号线转5号线，回杨箕跟老友聚聚也比较方便。我一家三口因为户型问题，没买科城，买的隔壁的星樾山畔，没办法，小户型优秀太多，两个厕所真是刚需。

老邝: 嗯，难得你家长辈，愿意到萝岗住。我家里长辈一听到萝岗，就是郊区看梅花。

hzpiam:长辈住的还不错，一周回市区喝一两次早茶就ok了。反倒是我和太太，之前生活和读书都在市区，萝岗的商业真是拉胯，要经常跑回市区玩。

见习股神：科城山庄比岭南山畔更好吧，7号和21号线的通达比6号线更优，小高层的低密度会比山畔大高层更有舒适性，and山畔也有好多大三房。

000111222：这样下去过几年五房是不是会取代四房成为市场的主流?

老邝：应该不会了吧。。。现在出生率下降了，我觉得四房足够了，非要加，可能+1保姆间就够了。毕竟改善自住，不是群租房。

篮球小本营：这个盘，我必须说它不好。因为我曾经有机会买，但是当时嫌他远，后来我被调到他附近上班了。买了天河，涨得没科城山庄凶。

青苔雨落：老邝，这个盘有个情况跟其他盘不一样，因为大户型长住的多，大户型的人给自己爸妈买养老房(现在都不流行同住哈)，就会抢科城位置好的两房，位置好的不愁卖，几个人抢，而且全款很多!

天蓝蓝998：科城山庄的小学比鼎峰好，但其他方面就明显比不上鼎峰，不过两者的二手单价差不多，在科学城算前三名。

zengyu7：去年交了茶水费入手了科城山庄一手房，算不算高位接盘?

老邝：买了就安心持有，不用纠结。

洒洒水：科城山庄住的很多是黄埔区府公务员。

2、保利罗兰国际

老邝详细点评：

今天的楼盘打分，依然只讨论二手盘，也就是保利罗兰的二期，目前在售的新房四期不在打分范围。

开始点评之前，我想先说一下保利罗兰国际的1-3期区别。一期为人才房，政府补贴租金的那种租赁房，老邝看了一下文件，能申请的门槛是本科+重点企业，不得不说，其实这个门槛不高，如果确实是家中不够首付，刚毕业且比较优秀的年轻人，来黄埔就业吧，这边的几个人才房是广州品质最高的楼盘了，求职面试时，多问问HR单位是否有人才房资格?三期则是最靠近地铁的组团，但花园太小约等于单体楼的体量，目前没有满二的产品，这次先不讨论。

四期新房不在讨论范围，所以能交易的只剩二期，我对二期的优点，就是不错的地段+品质感。首先是地段，老邝心中的狭义科学城，就是地铁L6-金锋-萝岗，地铁L21-神舟路-水西。没错，香雪、黄陂、水西北，其实都属于外溢。所以说，保利罗兰就是狭义科学城的最边角料，狭义科学城的上车门槛。其次，2016年开盘，2018-2019年交楼的产品，无愧五年内次新盘，电梯间、外立面、花园保养等细节，比起狭义科学城内的岭南山畔、科城山庄、新福港，这种十年次新有优势，倘若你希望所见即所得，那么保利罗兰二期可以说是不错的选择。

保利罗兰国际的缺点，也正是边角料属性，狭义科学城来说，其他几个二手都比它的地段好，要么近地铁、要么近区府、要么近外国人学校、要么近办公楼。罗兰靠近高速+LG工厂，对在意噪音+空气质量的买家，也是不可避免的硬伤。最后，户型上97平米以上才有三房2卫，在现在楼市新规之下，其他新盘同等面积都搞4房了，所以该盘的两房和三房1卫都是要避雷的户型，能不买就不买。

言而总之，目前的保利罗兰国际二期，属于新盘交付后的，冲高回落阶段。老邝觉得在四期新盘卖完之前不宜买入，本文不在于推荐你去买四期，而是你要知道，该盘整体属于狭义科学城的入门槛，二期挂盘业主适合降价抛，买入应谨慎。

老邝给它，萝岗内部综合分6.5分，四期没卖完时给5.5分。全市来看，可以+1分。

精选评论

猫猫doudou: 小区吵，有高速的回音。

老邝: 里面的楼栋还OK，17-21栋比较麻烦。

猫猫doudou: 去看过一次二手房，不行。还是香雪山鼎峰和岭南山畔更好。

苏___: 我都想拿屠龙刀去砍下看看!

我还要任天堂直面会: 我还记得我第一次去萝岗看房，从外面看到罗兰国际的密度把我吓到了!密密麻麻堆柱子一样的东西立在路边。

平凡的介是: 1，物业管理差，维修师傅高价收费。2，车辆出入口的识别系统很差，反应慢，抬杆慢。3，交通很不方便。开车出门必须先想好是从南门还是从西门走。自行车只能停到-1楼。出行不方便。4，不管是到萝岗地铁站还是到香雪地铁站都很远。5，小区的商铺配套很差，除了钱大妈和美宜佳以外。6，室内采光非常的差。

F飞：这位置不比东荟城好…靠近高速的房型确实不能买，没必要花钱买个差体验。

老邝：东荟城现在也不错，价格下去了。

harry_kwok：其实离地铁不算近。

布迪科的毯子：三期明年就满二了。我认为三期的位置比二期和四期好。

兜兜没有糖88：然鹅，三期的邻居都对二期的大花园羡慕不已。

布迪科的毯子：有三期往二期遛娃的，有二期往三期遛娃的。但是对于一些人来说，离地铁近是刚需。生活一段时间才有深刻感触，开车、自行车都不如步行几分钟到家。当然三期这800米也不算近啦。

最爱吃大面：边角料卖核心产品的价格，捂着口袋思考了下，没钱。

3、奥园香雪公馆&华府

老邝详细点评：

我们聊过了新福港鼎峰、科城山庄、越秀岭南山畔、保利罗兰国际这些大热网红盘，今天一起来看看2个“小透明”,地处香雪地铁口的二手次新盘。其中，奥园香雪公馆楼龄为2014年，共6栋住宅;香雪华府楼龄为2017年，共2栋住宅。

楼盘的缺点，就是体量太小了，之前在点评保利罗兰国际的时候，我说过后者的三期&asymp;单体楼，小花园、少楼栋、缺改善户型，让这种产品在整个黄埔不吃香。奥园香雪的两个项目，也是这个问题，而且就这么几栋楼居然要叫两个名字，你看市场讨论热度、成交套数，让它们真的成为了“小透明”。其次，配套的香雪小学

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