就在全国都为疫情对经济的影响担忧不止的时候，深圳等一线城市却爆出了楼市异常火爆的新闻，各种引人噱头的新闻标题甚嚣尘上，一会是百万喝茶费重现江湖，一会是带着口罩去抢房，一会又是千万豪宅三次发售三次秒抢光。

这让一些刚需群体心头紧张，难道牛市又要来了吗?是不是再不上车就来不及了?这也让一群吃瓜群众大呼看不懂，感慨有钱人还真是多。

那么，牛市真的要来了吗？

今天这篇文章，笔者就和大家聊聊这个话题，首先，我们先大略回顾下那些楼市火热的新闻：

一 这里的楼市热火朝天

1·蛇口太子湾·湾玺

2月份的时候，深圳的楼市还静悄悄，热闹从3月份开始。3月份第一个火爆起来的，是位于深圳蛇口太子湾的湾玺项目。

均价11万，主力户型240-390平米

根据网上的宣传信息显示：湾玺项目是由央企地产商招商蛇口开发的，备案名称为云玺大厦，预售房源为225套。房天下网站的楼盘信息：。也就是说，如果按照11万均价来算的话：

最便宜的，也要2640万一套（240平户型），最贵的，要4290万一套（390平户型）。据说有些房子，甚至卖到5000万以上一套，超过半个亿。

3月7日，湾玺第一次开盘，仅放出70套房源，2000万左右一套的豪宅公寓，据称开盘即售罄;3月13日，湾玺推出14套房源，总价4200万起步，据称8秒售罄;4月5日，湾玺第三次放出54套公寓，据说又是当天售罄。

中午12点半的时候，54套全部卖光，总吸金23亿！

拿4月5日的这次开盘来说，推出的是N5栋公寓，单价9-13万元/㎡，户型320-410㎡，单套总价2900-5500万元，共计54套。根据销控表，开盘一小时，便售出32套，吸金超过14亿元。

重点是，这次开盘，不接受退房。也就说，这23亿，已经妥妥的落袋为安了！

如此壕无人性的价格，如此疯狂抢购的热潮，再加上三次开盘，三次售罄。自然引起了当地居民的关注。对此，有地产从业人员认为：这是典型的饥饿营销，为的就是造成热闹抢购的氛围，增加购房者的紧张感。而湾玺项目开发商则解释说，不存在三次开盘的情况。

但不管怎么说，湾玺的火热销售，算是把深圳的房价给点燃了。从太子湾到南山区，从南山区到宝安区……随着新房的火爆，连二手房都出现了不同幅度的上涨。

安居客房价地图：

房子卖的越好，房价越高，买房者就越着急。火爆的行情之下，连沉寂已久的"喝茶费"，都重新江湖：

2，喝茶费重新江湖

所谓喝茶费，就是购房者通过中间人，付一笔钱给开发商，以此来换得购房资格。这种类似"占座"的钱，被称为喝茶费。一般都是在楼市火爆和房子紧缺的时候才会出现。

根据地产媒体报道：3月份以来，喝茶费在深圳又出现了。很多新房都传出10万喝茶费的新闻，个别楼盘甚至传出百万喝茶费的消息来。

"家在深圳"论坛上，深圳宝安区海纳公馆的"喝茶费"价目表曝光。一套116平方米4房户型的房源，总价1120万，喝茶费100万;89平方米3房户型的房源，总价816万，喝茶费85万。

这些事情汇集在一起，描绘了一幅房市要大火的景象，这种景象之下，买房者和有房者都心态复杂，有的抓紧时间上车，有的焦虑不安。对其中滋味体会最多的，自然是深圳人们：

3，心情复杂的深圳人

在"家在深圳"论坛里，随处可以翻出各种让人五味杂陈的房产贴：

例如：买房买的压力大的：

这还是过年之前的帖子，感叹看好的房子涨了一百多万，然而等到了现在，一千万都买不到好房子了：

看房看出抑郁了：

为此，很多买房者纷纷感叹：收入赶不上房价，该怎么办?

收入无法向上支撑，房价还能涨多少：

新房动辄几千万;二手房均价从6破7，站在北京、上海之上;去年卖的不好的楼盘今年传出"喝茶费"……

难道，中国房地产又要来一波牛市？

到底要不要抓紧上车？

先别急，我们还是冷静下来，好好看看，这次的上涨，背后到底是怎么回事？

二 房价上涨背后的逻辑

关于这次深圳房价的异常火爆，有几个事实我们必须要搞清楚：

1，局部与乱象

这次深圳房价上涨中，有两个问题需要注意：第一，所谓疯狂销售行情，只是局部地区、局部楼盘，并不是全线火热;第二，这次疯狂销售行情的背后，存在诸多乱象。

而最大的乱象有两个：一个是过渡炒作，一个是信贷乱用。为此，深圳政府和央行的深圳支行都先后发声，提出批评、进行调查。

4月18日，深圳住建局发文表示，对部分市民反映个别楼盘"收取喝茶费"、"捂盘惜售"、"恶意加价"等问题，已会同各区和相关部门深入调查，将根据调查结果对恶意炒作房价的行为依法依规严肃处理。

另外，深圳市住建局还表示：深圳房价总体稳定，市场价格涨幅不大，并未出现个别媒体炒作的价格整体上涨情况。而且，在住房供应方面，今年深圳将新开工建设商品住房1000万平方米左右，通过加大土地供给、加快新房入市，确保房地产市场供需平衡、价格平稳。

同时，针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、"黑中介"违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。

笔者解读深圳住建局的发文，可以发现两个问题：

第一：深圳住建局认为，深圳整体房价平稳，并且政府的态度也是希望房价平稳的；

第二：总体涨幅不大，那就是局部涨幅很大了，而局部上涨背后存在炒作乱象，包括喝茶费、捂盘惜售等；

我们再看看央行的举措：

4月20日，中国人民银行深圳中心支行向深圳各商业银行下发通知，要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况。

央行深圳支行之所以要求各商业银行紧急资产，是因为这次深圳房价上涨的背后还存在另一个乱象，那就信贷乱用！

这里的信贷乱用，主要是指那些本来为了给疫情中经营困难的小微企业，纾忧解困的经营贷款，通过违规手段留到了房地产市场，催生了房价的非理性繁荣。

为什么这么说?

刚才我们只提到了深圳部分楼市的火热，提到了卖方各种炒作、捂盘，但是没有讲买方。房价这么高，却那么快售罄。让人不禁疑惑，这些买方的，到底是什么人?他们的钱又都是从哪里来的?

这次买房的人，除了那些刚需购房者外，还有很多投机客和寻求资金避险的人。

投机客不用多说，他们看到深圳房市有理可寻，自然会寻味而来;而那些寻求资金避险的人，主要是因为疫情期间，其它生意或者投资渠道，回报太差，所以想要找到更好的资金避险地，于是深圳就成了目标。

而他们其中很多人，都是通过信贷的方式获得购房款的。

信贷的来源，其一是个人消费贷款；其二就是企业经营贷款。

以企业经营贷款来说，当地规定，如果名下有一套红本在手的房子以及注册公司，就可以尝试申请。公司的话，申请者必修持股超过20%以上，且经营满两年。当然，这只是原则上，实操的时候，刚注册的公司也是可以申请的，只是房贷的额度可能会低些。

那万一没有公司怎么办？花点小钱买一个也行。只要资料齐全，证件规范，就可以申请企业经营贷款。

为了鼓励和扶持这些企业主贷款，据报道，当地还推出了很多优惠政策。例如，可以6个月的贷款贴息。所谓贴息，其实就是银行对贷款者进行利息补贴，补贴之后，实际的利息就非常低了。

这些企业主拿到贷款后，不是选择投入公司经营，而是直接去投入楼市，买房了。甚至是全款买房。而全款买房后，又可以拿着房子做房产抵押贷款，钱又回到手里了……

以上，就是这两个月深圳楼市发生的乱象。信贷乱用，本来是用来扶持小微企业的经营贷被违规投入楼市;开发商炒作、捂盘、搞喝茶费。供需双方的乱象，造就了这一波疯狂销售行情。

既然是局部，就不代表全局，既然是乱象，就必然不会长久。

那么，全局楼市是怎么样的呢？

2，房价整体情况

4月16日，统计局公布3月份全国70大城市的房价情况。其中新房情况是：38个城市出现环比上涨，而2月份只有21个城市出现环比上涨。所以，从新房售价来说，3月份确实比2月份有所上涨。

之所以3月份相比2月份有所上涨，那是因为2月份受疫情影响，房市交易过于低迷。

而四个一线城市汇中，深圳涨幅最大，上涨0.5%;上海微涨0.1%;北京持平;广州下降0.5%。所以从全局数据来看，整体上只是微张。并没有牛市迹象。

而从统计局公布的房地产开发投资来看，数据下降是非常明显的：

1—3月份，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1—2月份收窄8.6个百分点。其中，住宅投资16015亿元，下降7.2%，降幅收窄8.8个百分点。

再看商品房销售面积来看：

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