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2023-10-23 09:30:16 楼盘优惠来源：https://www.hnhaofang.com/

导读御滨府实景最近有中介称，杭州滨江区4月份刚交付的御滨府，已有二手房成交，面积139㎡，总价1120万，单价8 1万㎡。潮新闻记者发现，交付仅1个月的御滨府，目前已有上百

御滨府实景

最近有中介称，杭州滨江区4月份刚交付的御滨府，已有二手房成交，面积139㎡，总价1120万，单价8.1万/㎡。

潮新闻记者发现，交付仅1个月的御滨府，目前已有上百套二手房挂牌出售，抛售率达到18%。

对于一个抛售率如此高的次新小区，御滨府二手房真能卖到8万/㎡以上?另外，同板块知名次新小区晓风印月目前的行情如何?日前，潮新闻记者实地探访了这两个小区。

御滨府交付1个月

每6户就有1户卖房

据中介称，御滨府139㎡那套是下定成交，还未正式签约，是亲属间转手交易，更详细的情况不太清楚。

中介告诉记者，御滨府目前已有成交记录的房源是101㎡户型，位于12楼，实际成交价700万，不带车位，折合单价6.9万/㎡。

2020年6月，御滨府开盘时，新房限价4.9万/㎡。记者查询了透明售房网，101㎡同楼层房源开盘均价在5万/㎡，结合刚成交的这套101㎡二手房，一二手房有约2万/㎡的账面价差。

御滨府实景

今年初，杭州二手房行情好转，借着这波势头，御滨府刚交付，就出现首轮抛售潮。

根据贝壳找房App显示，截至5月12日，御滨府有80套对外展示房源。不过，记者从中介了解到，系统后台御滨府已经有108套挂牌出售。

公开资料显示，御滨府共607户商品住宅，折算下来，交付一个月，小区抛售率已经达到18%，相当于每6户房东，就有1户卖房。

如果对于上千户住宅的小区来说，交付后百余套的挂牌不算多，但对于住宅607户的御滨府来说，18%的抛售率不算低，更何况，小区还有61套在租房源。

御滨府主要有115㎡、125㎡、139㎡三种户型，挂牌房源均价基本在8万/㎡左右，户型越大，单价越高。

中介带记者看了3套低总价房源：115㎡挂牌价7.8万/㎡;125㎡挂牌价7.9万/㎡;139㎡挂牌8.1万/㎡。

交付一个月，挂牌量上百套的御滨府价格不低，在中介看来，房东之所以有自信，一方面在于御滨府的滨江品质，小区也很新;另一方面则是因为小区东侧一路之隔就是江南实验分校。

御滨府东侧一路之隔是中介口中的江南实验分校

晓风印月二手房价上涨

去年底8万出头，今年9万+

在御滨府交付之前，区域内更知名的次新小区是晓风印月。该小区去年6月份交付，交付一年来，是中介口中江南实验施教范围的“天花板”。

“除了是江南实验学区，小区一路之隔就是地铁站点，东侧是银泰，配套完善，几乎没有短板。”中介小刘说道。

公开资料显示，晓风印月一共804套住宅。自去年交付以来，市场已经消化不少房源，成交了65套二手房。如今，晓风印月二手房源选择少，目前有48套房源挂牌，价格不仅坚挺，还有所上涨。

晓风印月实景

据介绍，即便是去年底二手房行情低迷，晓风印月二手房也能卖到8万/㎡出头;经过年初二手房市场热度上升，晓风印月今年二手价格也有不小的涨幅，高楼层房源成交价在9万/㎡以上。

小刘举例，晓风印月4月成交一套19楼房源，面积139㎡，成交总价1280万，有税，单价9.2万/㎡。如果加上税费，价格还要更高。

另外，小区低楼层房源价格也不低，今年3月成交一套6楼139㎡房源，满二唯一，总价1200万，折合单价8.6万/㎡。

目前，晓风印月挂牌房源中，单价在9万以下的只有一套，是面积243㎡高层房源，挂牌单价8.4万/㎡;小区最小面积139㎡，单价都在9万以上，最低的一套也要9.1万/㎡，最高超10万/㎡。

资料显示，晓风印月2019年开盘，新房均价4.81万/㎡，曾四次开盘，中签率在7.59%-12.52%。

学区影响二手房价？

业内人士：学区溢价能力会越来越弱

御滨府和晓风印月当年的开盘均价都不到5万/㎡，如今二手房价格不低。

肉眼可见的一二手房价差，西兴板块的新房热度从未降下。今年板块内的新盘江斓映象府先后两次开盘，中签率都在12%。

滨江区西兴板块

在不少人看来，西兴二手房价格高的主要原因是学区，持这类观点的人举例滨江长河板块的保利天汇，靠近地铁，距离阿里、网易等大厂园区更近，当初新房价格更高，卖到5.15万/㎡，但二手房价却压在5万+，原因就在于其并非学区房。

不过，资深中介老何认为，学区只是原因之一，“保利天汇属于长河板块，拿地段、界面，以及产品来比较，晓风印月、御滨府优势更大。”老何补充道，同样是江南实验施教范围，东方郡、风雅钱塘等小区房龄老、品质相对低，价格现在也很难上去。

业内人士也认为，随着教育改革持续推进，教育均衡化会带来学区概念逐渐弱化，而由学区产生的二手房溢价能力也会减小，地段和品质仍然是二手房长期价值的关键条件。

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