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洪靖南/发自深圳
9.9万元/m2的华润城房源成交价，在昨天出来了！
800万元的成交价，刷新了华润城今年以来的最低值！
“买到就赚五百万元”的华润城神话，似乎在逐渐消失。记者留意到，不仅仅是“网红盘”华润城，深圳的八卦岭片区、宝安中心区等“网红片区”都有房源出现了低于二手房参考价成交的案例。
01
低于10万元/m2！“网红盘”华润城刷新今年成交最低价
昨日，一套华润城润府二期以低于10万元/m2的价格成交，刷屏了整个深圳房地产行业的朋友圈。
一套华润城80.8m2房源以800万元成交，折合单价9.9万元/m2，远远低于13.2万元/m2的华润城二手房参考价
根据中介消息，。不过，记者了解到，这套房源不通燃气，这样的房源在整个华润城润府二期只有两套。
这并非华润城房源低于指导价成交的第一例。
根据中介消息，华润城润府二期一套81m2的高层精装两房，其二手房参考价在1055万元，业主居然以低于参考价的998万元挂牌。据称，这套房源在挂出该价格的第二天就被卖出。
华润城一套81m2房源以低于指导价出售 图片来源：中介朋友圈
中介告诉记者，鉴于华润城在区位和学位上的优势，高峰时期的成交价在18万-19万元/m2，不过现在业主一再降低心理预期，比如她手上就有一套87.9m2房源报价1220万元，折合单价13.9万元/m2，而华润城的二手房参考价在13.2万元/m2。
为什么“网红盘”华润城会频频接近参考价?
没有达到’满五唯一’的条件”
“事实上，挂出这个价格是因为这些房源都，中介告诉记者，比如最近成交的一套成交价1300万元的89m2户型，因不满足“满五唯一”，其增值税比同户型高出约20万元，算上税费等一系列费用，与参考价真实差距接近600万元。
中介还透露，该套房源的原业主在2019年10月购买，当时成交价在1190万元左右，3年后以1300万元左右成交，算上房贷利息、通货膨胀等影响因素，原业主也不算“亏本甩卖”。
“二房、三房户型降价比较多，但四房户型价格还是比较坚挺”
，中介告诉记者，近期有一套13楼的192m2四房户型，其成交价在3150万元，折合单价16.4万元/m2。
但记者留意到，今年7月21日，华润城润府三期6栋一套191.1m2的房源在阿里法拍平台上拍卖，其成交价约3600万元，折合单价18.8万元/m2。据悉，该次拍卖共有16人参与报名，155轮竞拍。
华润城润府一套191.1m2房源在7月份的法拍 图片来源：阿里法拍
就连“网红盘”华润城业主也失去了勇气
这次法拍距今半年时间不到，同样的四房户型价格就从18万-19万元/m2跌至约16万元/m2，而二三房户型的成交价更是普跌至二手房参考价附近徘徊，。
02
“网红片区”30㎡户型跌150万元！多套房源低于参考价成交
在二手房参考价附近徘徊的不仅是华润城，还有深圳的众多“网红片区”。
位于福田区的八卦岭，曾经是深圳著名的工业区，这里二手房楼龄较老，且多以中小户型为主。但凭借荔园小学东校区和拆迁概念，2020年房价一路飞涨，当时片区二手房均价超过10万元/m2，而2019年片区仅5万-6万元/m2。
八卦岭片区实拍，中房君/摄
不过，几年以来，八卦岭整体出现下滑。“近期，八卦岭宿舍的成交价在8.1万-8.3万元/m2，旭飞花园的成交价在8.3万元/m2，基本上都是二手房参考价了”，八卦岭的中介告诉记者。
一套位于八卦岭鹏盛村的31m2户型，2020年成交价在348万元，但近期成交价已跌至200万元，甚至低于261万元的二手房参考价
记者了解到，。
此前同样被炒得火热的还有宝安中心区，宝安中心区是前海的一部分，也是整个前海片区之内发展最成熟、配套最完善的片区，房价一度势如破竹地往上涨，2020年已是遍地“10万+”。
不过，记者了解到，宝安中心区一套幸福海岸一期147m2的四房户型，挂出了1300万元的价格，折合单价8.84万元/m2，这个价格与该小区的二手房参考价一致。
折合单价8.77万元/m2，低于参考价成交
“这样的价格，在20年、21年是难以想象的”，片区中介和记者谈到，据悉，这个价格挂出当晚，这套房源就以1290万元卖出，。
据了解，福田区百花片区的百花公寓、长城二花园，龙华区深圳北片区的龙悦居四期，南山区红树湾片区的世纪村四期等，都出现了低于二手房参考价挂牌的房源。
深圳热点片区对比高峰时期降幅多少?
根据乐有家研究中心的数据显示，除龙岗区布吉片区之外，深圳其余的TOP50热点片区都处于下跌状态，其中罗湖区翠竹片区、福田区香蜜湖片区、百花片区、南山区科技园片区等跌幅均超过20%，南山区南油片区、宝安区新安片区更是跌幅达到了25%以上。
深圳热点片区成交价相较高点涨跌幅 图片来源：乐有家研究中心
03
较年初翻倍！二手房挂盘量突破10万套！
换房的情况占比较大
“不排除有断供的可能，但我所了解的客户断供情况反而很少”，华润城附近的中介告诉记者，“”。记者也和多位深圳中介打听，不少业主在近期选择放盘多是出于置换考虑。
“对比高峰时期是降了一两百万元了”，一位龙华的二手房业主告诉记者，“虽然放出去的价格是要比之前低，但能买到的房子也比之前‘笋’”。这位业主有一套龙华区上塘片区的小三房，目前以8000元/月的租金出租，她准备趁现在的机会置换到宝安中心区。
除此之外，有的因准备出国发展而卖房的业主，也有的因受疫情影响公司资金周转出现问题而急于套现的业主。
根据深圳房地产中介协会的统计，截至2022年11月1日，深圳中介机构(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘出售房源102442套(存重复房源)。而这个数据对比年初统计的4万套挂牌房源整整增加一倍多。
深圳各中介机构官网挂盘数据 图片来源：深圳房地产中介协会
深圳的二手房房源在不断增加，成交量却在2000套左右徘徊，这个数值已经持续了一年半。根据深圳房地产中介协会的数据统计，10月全市二手房录得2271套(录得量是指深圳房地产中介协会以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数)。
深圳二手房录得量(含自助)走势 图片来源：深圳房地产中介协会
而根据乐有家研究中心对二手房成交价的统计，10月份深圳已有近8成房源接近二手房参考价成交，对比去年12月仅有不到5成房源。
深圳二手住宅成交价/参考价偏差值变化 图片来源：乐有家研究中心
现在是极度寒冷了，年底尤其是一个特别缺钱的时间点
“”，有业内人士认为，深圳的二手房成交量一直在2000套左右的低谷徘徊，对比同为一线城市的上海10月份二手房成交量有1.6万套。“但目前情况下，购房者可以在市场上精心挑选”，他认为。
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