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北京二手房市场极致吸引力：卖家降价，买家观望

《中国经济周刊》记者张宇轩|北京报道

“认房不认信”一定程度上激活了北京二手房市场的供需端，尤其是被称为“消费晴雨表”的国庆假期。

“北京二手房数量再创新高”、“二手房价格下降趋势明显”。国庆节还没结束，这些消息就成为了房地产圈的热门话题。

同时，9月网上二手房签名数据也公布。当月的二手房签约，是今年继上半年的“楼市小阳春”之后又一佳绩，符合“金九”的市场预期。

进入10月，在房源充足、降价活动加持下，9月的好局面能否再次延续，能否打造“银十”?

(二手房市场备受关注的中铁国际城《中国经济周刊》张宇轩记者拍摄|)

挂牌数量大幅增加，挂牌价格大幅下降，购房者不断抱怨“太贵”

国庆假期之际，有关房地产市场的各种新闻再次出现在社交媒体网站的话题列表中。 “二手房再创新高”、“学区房价暴跌”等新闻屡见不鲜。 “黄金周”似乎给房地产交易带来了东风的“好天气”。

“自9月初以来，二手房数量一直在稳步增加。” 《中国经济周刊》 记者以购房者身份走访北京二手房市场时，一位二手房经纪人证实了上述消息：“很多房主想卖掉旧房买新房，有的想买新房。”出售。多余的房子是为了减轻还债压力，而另一些人则想套现做点别的事情，每个人都有自己的想法。”

自9月初北京推出“有房不贷”政策以来，二手房挂牌量猛增。这一现象一度被业内称为“井喷”，而国庆黄金周延续了这一势头。链家网数据显示，仅10月1日至7日，北京新增“7天新”二手房数量就达到3104套。截至国庆节结束，二手房待售数量达到141795套。

大量房屋涌入市场，对二手房交易产生一定影响。市场给予了积极的回应，特别是在政策组合的作用下。

北京市住建委发布的网上签约数据显示，去年9月，北京公寓签约数量达到14262套，签约面积126.84万平方米。这一数字是下半年以来的最高水平，远高于7月的9718套和8月的10960套，仅落后于今年2月和3月的“楼市小阳春时期”，且相差无几截至 2022 年，9 月份有 14,329 套公寓。许多人认为，租赁房产数量的激增在某种程度上反映了房屋卖家的出售意愿，特别是因为它伴随着许多二手房产的大幅降价。

记者查看了各网上二手房经纪平台发现，近期股价下跌并非个别现象。许多房屋的股市价格甚至下跌了数十万元。例如，大望路某小区一套三居室2022年10月挂牌价超过1200万元。此后，又经历了四次降价调整。最近一次调价发生在国庆前夕，挂牌价下调至850万元以上。较此前价格减少了40万元，较历史最高价减少了300万元以上。

“今天有些人开始降低挂牌价，很多房主都在犹豫是否要降低价格。”上述经纪人甚至劝记者：“如果你不急着买，可以等等。”

从基本商业逻辑来看，降价自然有利于促进交易。但现实情况是，很多楼盘即便降价，也未必能达到预期的促销目标。

9月21日，中国铁建国际城朝阳区北苑商务区154处房产开始招标拍卖。总起拍价约10.77亿元人民币，平均要价87,357元/平方米。由于按社区市场价要价近7000元每平方米，且涉案房屋均为从未入住过的毛坯房，此次拍卖一度吸引了不少购房者的关注。

《中国经济周刊》记者在项目现场走访时发现，节前节后都有不少购房者到小区看房，不少人只是为了“低价”而来。负责配售的券商告诉记者，由于是竞价拍卖，所以很难说最终成交价是否会低于市场价。但如果通过中介渠道参与拍卖，在选房时基本可以排除有竞拍者的房子。货源，可以低于市场价的价格购买。

从京交所公布的数据来看，国庆前后，中铁国际城通过招标拍卖的方式售出了至少20套。上述经纪人告诉记者，几乎所有出售的房子都是“胡萝卜和核”，“据我所知，只有两个买家(出价的)”。

成熟的配套设施、繁华的区位、优势的学区以及价格上的“优惠”，成为经纪人推销此类二手房的一系列卖点，但这并不能打消大部分购房者的心。现场看房的一对母子继续评论称，拍卖要价“太贵了”。母亲看过一套待售房屋后，认为小区户型不理想，装修难度大，楼间距太小，价格还偏高。我儿子认为价格可能会进一步下降，所以我们必须等待。

上述中介10月7日向记者透露，中铁国际城近期招拍标结果远低于预期，未来价格可能会下跌。 “暂时不着急的话，还真可以‘等等看’。”卖家经常调整价格来吸引买家，这考验着他们在谈判桌上的心理素质

并非所有二手房都以折扣价出售。除了中心城区房价依然坚挺外，实际成交中也有卖家利用涨价来鼓励购房者。

据朝阳区一家二手房中介的销售人员介绍，他所代理的其中一个楼盘的业主一年内多次更改挂牌价格。 “他列出的价格高于该地区的均价。邻里房价的人可能会担心自己的房子卖得便宜，一直觉得该地区的房子一定处于‘待涨价’阶段;或者通过提价来吸引对这个房子感兴趣并决定购买这个房子的人。毕竟买家还是可以讨价还价的。”或许这个方法行不通。“他最近降价了。”卖家说道。

这种制造焦虑的方法并非完全无效。当二手房买家秋珊向记者讲述自己的购房经历时，她将这个过程形容为“做游戏”。

据他介绍，2022年春节后他看了两个多月的房子，随后在10路地铁北段看到了一栋40年的老式房子。那时我的积蓄加上储蓄、家庭捐款等已经超过50万元了。这个小房子正好在预算之内，午休的时候去看了一下，非常喜欢，所以就决定买房了。脉冲。”

整个购房谈判过程可以说是“高效”。 “由于我从来没有经历过什么严重的事件，所以在我们商定了审判日期之后，我是陪着一个亲戚的。我基本上是在蒙在鼓里，我的亲戚帮我交涉。”秋山说，“对方要价335万元，我们还价328万元，但对方觉得低。当时经纪人还说还有另外一家人在看房子。”当天还是一样，心里更加紧张，有抢房子的心态，最终以330万元的价格完成交易，整个谈判过程持续了15分钟左右。

到今年9月，该社区的许多房屋都挂牌出售。秋珊注意到，像她这样的二手房挂牌价也才300万元出头。他觉得自己为最初的购买付出了太多的代价，因此他重新审视了谈判过程。然后我就觉得对方和调解人的配合“陷害了我”。

业主徐飞抱着“卖什么都卖”的态度，正在考虑将自己居住的房子挂牌出售。他认为是时候卖掉他的房子了。 “北京房价长期处于稳定高位，二手房本身也在贬值。如果现在卖的话，应该能卖个好价钱，未来不太可能有大的上涨。 ”

许飞一家三口目前居住在这套“出售”的房子里，每月的房贷还款成了他们最大的经济压力。 “知房不识贷”实施后，客户范围扩大。也许会有人喜欢这个房子，买下来。”徐飞说，“每个月的房贷比房子的租金高很多。现在让我们看一下。”卖掉你的房子可以帮助你放松心情，并在房价下跌时考虑购买。”

买家心态：“观望”、“观望”、“选择放松”

价值、保值性、位置、学区福利、配套设施、邻里关系、未来计划，甚至风水和目光接触等玄学因素都可以用作二手房卖家的卖点。记者全面走访二手房市场时，销售代理商竭尽全力让购房者相信“现在买房是最划算的”。

相比之下，许多购房者认为，二手房市场并不缺乏住房，总体上是买方市场。未来仍有降价的可能。他们“货比三家”、“观望”、“趁机收拾残局”。这已经成为很多人的真实心态。

“二手房市场太深了，而且市场价格变动频繁，肯定还剩下很多水。”准购房者杰森已经看房一年多了，并继续等待价格下跌。 “核心区的房子确实可以减价，但作为首次购房者，我无法接受每平方米几十万的房价和房龄。”

Jensen认为，一些非中心地区的二手房面临同区域商品房的竞争，购买者主要是中低收入群体。这些人的购买力有限。如果他们真的买不起，他们就不会想买。二手房未来，芳芳在非中心区域市场的地位将逐渐被边缘化。如果供给超过需求，价格自然会进一步下跌。

“如果我这个阶段买房，可能会等待‘捡漏’的机会。我的一个朋友曾经以低于市价30%的价格买了一套二手房，原房主很想出国。”如果我足够幸运有这样的机会，我就能以很大的折扣出售，而且我会在睡梦中微笑着醒来，”詹森说。

秋珊还在担心自己买房时遇到的所谓“礼物”。每月高额抵押贷款的消

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