#2月财经新势力#

一个可以相对明晰的判断是：2023年开封房地产大概率会出现“新房断供”的局面。

新房断供对于二手房市场会有一个明显的利好。

先说一个可能性的结论，即：

体现在两点：

其一、早期购买集英街、汴西湖沿线接近十年房龄高层的产品会有一个“高抛”的机会，但是“高抛”的价格体系达不到2026年-2017年。

其二、2017年以后高价购买中意湖-高铁-汴西湖片区房子的次新房(交付期在5年内)有可能会获得一个“止损”更少的机会。

进一步来看开封新房断供的判断依据，体现在三点：

其一、在当前开封房地产市场未完全复苏之前，多房企采用的是“分期分楼栋”开发建设。从目前的几个新盘来看，单批次建设房源数量约200-400套。按当前开封市场的销售速度，销售去化周期至少要在6个月。目前开封市场呈现的是“盖一批，卖一批”，在第一批销售局面打开以后，继续建设第二批。所以，决定23年开封房地产市场是否会出现“阶段性新房供应荒”的局面取决于房企敢不敢大规模开工，前期处于延期交付的项目能不能重新获得信任补足销售供应。

其二、过去几年，开封土地市场的主角不再是以房地产开发为主营业务的民企或者。这就导致新房市场的开发周期呈现不确定性的一面。当然，新房市场的断供，是当前在开发的民企开发商最乐意看到的一件事。可以想象，在开封市场连续几年去库存以后，呈现的依然还是“供大于求”的局面。

其三、进入到23年以后，开封房地产市场销售速度在恢复但尚没有完全打开。判断的依据很简单，当前的主要论调还是“促进房地产平稳健康发展”，还没有到“遏制房价上涨”的阶段。此外，还体现在开发商仍在不择手段的“促销”当中。

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接下来，我们来看当前开封市场对购房者和二手房业主各自利好的一面。

房地产市场的很多观点，其实没有对错，完全取决于观点输出者的立场。

整体来看，2023年的开封市场，大概率是二手房业主近几年来最有机会高抛的一次，也是购房者最有可能买到性价比好房(准现房)的时候。

二手房业主最有机会高抛的分析。

接下来，我们分两部分来分析，先说第一部分，

具体来说：

1、一方面是新房断供，另一方面是2025年的期房还没有度过危机。

从最近一次海马三期的销售来看，可以理解为到了极致。销售佣金给到了4-6.2万/套，延期交房赔付政策为退还房款+赔付10万或每天赔付800元，且房价与周边市场基本持平。对于后续的房企来说，再跟进只能赔付10万以上或日均赔付800元以上。所以，不排除一部分购房者会选择更具安全性的二手房。

2、当前开封市场西区的二手房，主要以集英街+汴西湖早期建设交付10年左右的高层和中意湖+高铁站+汴西湖后期建设交付5年以内的次新房为主。在次新房里，也分为市场上涨期高价买的和市场下行期相对低价买的。所以，2023年二手房最受益的一批群体可能是：相对低价买入“中意湖+高铁站+汴西湖后期”房源的二手房业主，其次是早期低价买入“集英街+汴西湖早期”房源的二手房业主，已经相继出现部分小区和物业爆发矛盾，动用维修基金以及实际居住感受体验相对较差等诸多问题。所以，对于集英街-汴西湖早期房源的二手房业主，当前的市场环境或是一个可以改善置业的机会。但在实操方面，还是有很多困难需要克服。具体来看：

其一、西区二手房交易现状整体依然可以用“有价无市”来形容。

根据不完全统计，西区二手房挂牌房源数量为4169套，2022年11月-2023年1月期间成交数量仅有140套，挂牌成交比仅有3.36%。二手房成交数量预计仅为同期开封新房数量的7%-10%左右。

所以，考虑到开封现有的市场政策，在已有二手房房源未交易前且有贷款的情况下，业主首付比例更高(30%)，利率相比首套房也更高。此外，如果购置的新房是期房，还需要考虑已有二手房的交易时间和可能同时承担房租或月供的情况。当然，也可以暂住父母家。

其二、二手房成交价格相对不高。

根据不完全统计，开封西区普通的高层楼盘二手房成交价基本上在5500(相对偏远一些)-6500-7300(西湖核心区域或者有学区房优势的)元/㎡左右。

所以，仅从房价上来看，如果考虑置换，基本上仅能置换到东区、南区、北区、西区（相对的发展区域或者2025年的期房）。

但跨区域置换对客群是有限制的。举个例子来说，

进一步来看，以西区二手房交易价格6500-7300元/㎡左右进行改善置换：

南区：康桥玖玺园，11层小高层;

北区：四季城B区洋房产品(近期成交的19#洋房价格成交价在7300元/㎡左右);

东区：卓瑞禹璟台。

首先来说，在开高投资价值未释放之前，卓瑞禹璟台更多的属于东区区域性楼盘。

此外，在开封整体向西发展大趋势下，很多在东区的购房者也会更加倾向在西区买房。因为相对而言，西区的马路更宽，大型商业综合体更多，新建的楼栋更多。所以，在东区老小区住惯的年轻人会更加倾向于向西购买。而对于在老多层无电梯里居住东区中年人来说，暂时还感受不到电梯的必要性，此外在惯性意识下觉得东区的房价没有支撑力。

就我个人而言，生活在东区已经有三十多年，我自己也持这个观点。

其次来说，航道。东区大多数的区域都受航道的影响，所以对于东区的改善购房者来说，航道并不是决定是否买房的核心因素。

最后来说，产品价值。如果把卓瑞禹璟台放在西区的任何一个版块，他的产品价值如地暖、人车分流(通过物业管理实现)、电梯配置、指纹密码锁、SOS紧急呼叫报警系统等都是参照西区的主流房企(如永威海马亚新等)标准，在东区基本上属于完全碾压。

如果你把11层的小高层产品价值(一般习惯说成洋房)放在整个开封市场来看，卓瑞禹璟台是足以让东区改善购房者有放弃西区的理由的。

因为两点：

其一、卓瑞禹璟台的11层小高层在售价格在西区差不多只能买到24层-33层的高层。此外，购房者也可以去集英街沿线去看一看已有将近十年的高层产品，跟业主聊聊实际的居住感受。

其二、房地产停滞发展的趋势下，西区未开发的土地未必能按照预期的规划推进。所以，它未必有东区的熟地(已有的老旧小区)更有价值。

对于卓瑞禹璟台来说，它背后有两个开发商，其中之一也是决定项目开发成败的是奇瑞。

当前开封的一号工程是总投资160亿，占地约3300亩的开封汽车城项目。在项目开工奠基以后，开封市主要领导专程前往安徽芜湖拜会奇瑞集团，进行招商引资和洽谈双方的深度合作。

奇瑞是目前开封汽车及零部件产业的龙头企业，是开封工业企业的第一纳税大户，刚刚被授予2022年年度百亿级龙头企业。2022年，奇瑞汽车年产值达到150亿元，单月生产1.8万台，创历史新高。

奇瑞在开封除了汽车产业以外，还包含正在建设的卓瑞禹璟台项目。在22年开封市场普遍延期交付和叠加东区曾出现烂尾和在建楼盘出现延期的情况下，购房者自然也会对卓瑞禹璟台产生顾虑。但从目前的工程进度来看，卓瑞禹璟台已完成多楼栋封顶，并且部分楼栋已完成外立面和正在施工外立面。当然，我们也不得不说，卓瑞禹璟台在23年开高东校区规划之前的销量并没有完全打开。所以，在销售资金回款不够的情况下，靠的是奇瑞集团的资金支持。

可以说，有集团资金支持而不是被集团资金抽调，这一点是开封大多数楼盘都做不到的。对于当前开封的很多楼盘来说，一是缺乏资金，二是缺乏融资手段。在2022年开封大规模延期交付之前，很多楼盘的潜在风险，作为购房者完全无法感知，甚至是业内人员一样无法提前感知。

在2023年元宵节以后，卓瑞禹璟台率先复工，且工程进度明显，这完全可以让购房者吃下一颗定心丸。

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再来看第二部分：购房者最有可能买到性价比好房（准现房）。

主要有两个类型：

其一是敢于买2025年交付的期房的购房者。

其二是开封多延期交付的楼盘，在基本上具备交付且是第一波销售启动期。同样，跟敢买2025年交付的期房一样，同样需要“艺高人胆大”。

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