如果实力够，在深圳买房的首推区一定是南山!

南山的区位和价值不用多说，有总部聚集的深圳湾超总和高新园、有正在蓬勃建设发展的前海。

翻开南山的履历极为亮眼，强大的产业布局，尤其是高科技企业扎堆聚集在此。

作为深圳经济的第一区，

在南山的大地上雄踞着204家上市公司，相当于每平方公里出产超过1家上市公司，密度全国第一;值得一提的是，在南山区上市企业中，超过70%为科技创新型企业，123家企业为国家高新技术企业。

战略、打造五个新标杆，加快建成世界级创新型滨海中心城区，

在新的赶考路上，南山区提出实施勇当深圳建设中国特色社会主义先行示范区标杆。

“十四五”期间，将加快培育14大战略性新兴产业集群和7大未来产业集群，到2025年，本地生产总值力争达到1万亿元。

在片区发展上，南山重点谋划了重点片区：

西丽湖国际科教城、留仙洞战略性新兴产业总部基地、西丽高铁新城、高新区北区、南山创新大道、后海金融商务总部基地、蛇口国际海洋科技创新区、深圳湾超级总部基地、深圳湾文化走廊、前海深港现代服务业合作区。

这些重点片区正支撑着南山再一次跃升。

除了经济外，南山也是置业者最想买入的区域，整体的城市面貌都较好，生活便利，配套也较为高大上。

产业经济+独有资源优势支撑着片区房价深圳第一的地位!

南山片区依然是“网红盘”的聚集地，但是个盘的分化也越来越明显。

接下来，

娟子对片区在售、待售新盘进行了统计，目前住宅+公寓项目约有近30盘在售，待入市项目有近20个。

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南山今年仅一盘卖完，

多盘卖得一般

南山(前海)今年共有19个项目预售入市，其中住宅14个项目(有2个人才房，前海4个住宅项目)，一次性预售多套房源的仅有绿景白石洲项目。

今年很明显，南山的新房也卖不动了。

整个南山(前海)片区，除了前海云海湾花园卖完了以外，无其它项目开盘全卖完的。

卖得不好的项目却占比不少，主要是今年入市的项目中，不少楼盘位置上在南山来说并不是最优选，另外就是产品也没有优势，匹配不上置业者花千万去买的心理预期。

还有一个点就是，接下来还有好一批地段非常优质的盘在路上，可能许多置业者在等这批项目出来，值得注意的是，南山目前许多用地也在调规成住宅地，未来还有不少新盘供应。

● 约16个住宅盘在售

南山片区目前在售的住宅盘有约16个，包括深铁懿府(三期)、远洋天著、临海揽山、正东名苑等尾盘在售。

以上统计仅供参考

● 白石洲，未来几年将持续有产品供应

今年9月份，绿景白石洲璟庭入市，推1257套住宅，户型为约110-117平的3房，目前售约500套;开盘时多重折扣(vip登记享 95折，冻资100万享95折，准签享98折)，最终最低单价8.2万/平起。

这个项目网友的争议比较大，一面是中介铺天盖地的推售;一面是置业者吐嘈高容积率、70多层的超高住宅，以及不算太好的户型设计。

项目地段在南山来说很不错，而且体量也非常大;开盘卖了近500套，算是合格成绩，但项目还有大量的公寓产品，再加上未买完的住宅，仅一期项目绿景接下来的压力就不小。

(效果图，具体以实际为准)

● 西丽新盘的价格很自信

西丽的方直珑樾山花园推了今年2次盘，共推344套房源，9.8-9.9万/平左右的均价，目前一共销售不足百套。

事实上，方直在这个项目算是花了精力的，产品的定位较为高端，以高层+别墅为主，建面约119-397平的产品，显然是豪宅的户型，包括在产品的打造上，调性也不错。

但项目位于深圳市南山区桃源北环大道北侧塘朗山南麓，地铁深云车辆段B通道以西、香瑞园小区以东范围内，从项目的位置来说，虽然有山景，但却不优秀，这个价格买南山热点版块和前海更香。

同样位于西丽的鼎胜金域阳光家园，今年8月推了259套住宅，目前官网仅签售约13套房。

项目位于西丽中心区，大致在大沙河流域中北段的东侧，背靠塘朗山，并被半包围着，项目位置较为一般，周边配套也待完善，距离地铁也有一定的距离。

主推的产品为约87-130㎡3-4房，备案均价约8.84万/㎡，单价区间约7.8-10万/㎡，总价区间约699-1303万/套，算是南山上车总价不太高的楼盘。

(效果图，具体以实际为准)

● 蛇口今年3个项目入市，算南山推盘量多的区

其中，传了开盘已久的开云府(赤湾汇广场)也终于入市了。

项目虽错过了好的入市时机，但现在入市或是未来较好的时机，毕竟在接下来南山好盘“群雄逐鹿”，竞争很大。

此项目为赤湾站上盖物业，地铁2/5号线交汇换乘站，地铁出行较便利;规划总建面约32万㎡，涵盖高端住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态。

产品为建面约124-202㎡，备案均价约9.78万/㎡;总体来说，户型使用率(产品)较一般，价格在当下也较高。

项目所在的位置，目前已渐渐高楼林立，虽然感觉上有点自城一体，但从规划上来看，正慢慢照进现实。

(效果图，具体以实际为准)

开云府附近的前海宸湾项目去年入市，推246套房源，目前卖了161套房，当时推售的的建面约109-143㎡3-4房，备案均价约10.43万/㎡，单价区间约为8.63-11.98万/㎡，总价区间约为954-1547万元。

只能说去年的市场行情比今年好，这个项目能卖出161套房有点让人意外，毕竟这个价格去买这个项目，真的需要勇气。不过项目在开盘后不久，项目就推出了特价房，最低单价7.76万/平，相比较备案价，便宜了不少。

项目占地面积12783.61㎡，共3栋，其中1栋为办公，2栋、3栋为45层住宅项目，整体的建筑风格看起来高大上，设计亮点吸引眼球。

(效果图，具体以实际为准)

● 前海：最低8字头，才是大众可接受的片区房价

前海片区今年3个住宅项目入市。

深业云海湾开盘已全卖完，也是整个南山今年唯一新盘开盘卖完的项目，8万多的价格确实给项目带来了很好的成绩。

瑧玺家园将于10月22日开盘的前海，开盘推出了优惠，最高减50万元/套。推320套住宅，户型建面约106-128㎡的3-4房户型，单价8.85万/平起，均价约10.2万/平，总价934万起，折后874万可上车。据开发商消息开盘当天卖了227套，去化71%。

项目此期产品首先在品质上比前期有提升，且有低容积率、得房率高，景观河的优势;但这期产品在位置上要比前期稍逊色，户型为了有更好的景观，为东北朝向。

项目所在的妈湾片区，未来还有不少住宅项目(此前调规的住宅地)要来，对前海的盘一定会有影响。

(效果图，具体以实际为准)

同样位于前海的一湾臻邸，算是这几年前海卖得最差的盘，项目2023年6月推出645套住宅，目前仅售约292套。

项目建面约12万平，由7栋楼栋呈围合式布局，含5座商品住宅楼、2栋租赁住宅楼，附带一所幼儿园，周边配套还有待提升，项目距离地铁也不近。

户型为约98-157㎡3-4房，备案均价约10.7万/㎡，单价区间约9.1-11.9万/㎡，总价区间约902-1785万/套。

在前海最低价破到8字头的时候，大众一定会先比价，一湾臻邸的价格明显高了，这个项目本身拿地的时候限价就高于同期的深业和天健等项目。

公寓已累积大量库存，

当下出货缓慢

南山的公寓产品一直是超越其它片区的一个存在，因为较好的地缘，这类产品如果在南山都买不好，那其它片区的公寓就更不用说了。

从备案价可以看得出来，南山的公寓价格一点也不逊色于住宅，在当下，住宅都在主动降价的情况下，公寓的价格显得有些“特立独行”。

从成交的结果上，你会发现“有钱”人对南山的公寓还算是比较偏爱的，但更偏爱资源型的公寓产品。

从2020年以来，多个入市的公寓项目很难卖得好，你看即便是蛇口拥有海景的公寓也不好卖了，主要是价格高、面积大，占用的资金也大。

南山片区也好几个供应千套以上房源的项目。

如南山中心区的恒裕柏悦湾项目，拥有3356套房源，目前卖了300多套，还有3000套左右在售。项目以小面积多空间的方式，以及宣传深圳湾豪宅的高端交标来吸引买家，开盘时的氛围哄托得很到位。开盘至今已过一年的时候，项目想要很快的去化会越来越难。

另一个比较特殊的项目，西丽的丹华公馆，总建筑面积32万方，由8栋住宅和一栋幼儿园组成，项目共3019户，其中58平复式2424户，101平大平层595户。

项目是R3地块，戒于住宅和公寓之间的类似宿舍产品，70年产权，在南山，除了土地土地性质和用途，实际使用似乎都没其它区别。

此项目去年9月开盘推出了1795套房源，6字头起，目前卖了500多套，剩下大量的房源在售。

以上统计仅供参考

有些开发商为了尽快卖出房子，

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