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国贸三期(国贸三期多少米)

2023-11-17 12:34:24 楼盘优惠 来源：https://www.hnhaofang.com/
导读 今天来个楼盘分析，位于高新区的国贸学原，作为去年福州销量最强的项目，如今三期也快要上市，下面聊聊。楼盘规划国贸学原三期：位于高新大道东侧，滨北二路北侧。项目占地38亩，规

今天来个楼盘分析，位于高新区的国贸学原，作为去年福州销量最强的项目，如今三期也快要上市，下面聊聊。

楼盘规划

国贸学原三期：位于高新大道东侧，滨北二路北侧。

项目占地38亩，规划7栋高层住宅，主推79、89、116产品，项目指导价2.1W。

高新区国贸学原三期分析

土拍分析

2021年12月10日，厦门国贸以7.33亿元竞得榕高新2021-03号(高新区上街马排村地块一)，楼面价约10142.74元/平方米，溢价率1.38%。

出让面积约38.72亩，容积率2.8，限高80米，商品住宅销售指导均价为21000元/平方米。

1、国贸学原一期：榕高新2020-03号，出让面积约76.24亩，容积率2.8，可售楼面价在12111元/㎡

2、国贸学原二期：榕高新2020-04号，出让面积约77.87亩，容积率2.8，成交楼面地价6583元/㎡，须配建回购住宅建筑面积30000㎡，配建15000㎡租赁住房。

分析：去年底高新区土拍，国贸以接近底价拿下了纯商住宅，项目指导价2.1W，对比一二期指导价1.9W，上涨2K。

结果出乎意外，榕高新2021-04号取消，03号接近底价成交。

对于高新区而言，近年供应很低，加上国贸学原一二期热销，在这样的背景下，进行土拍，

来到2022年，2021-04号变更成2022-01号，指导价2.05W，取消精装，起拍价16亿降到15.3亿。

在下调起拍价，取消精装的背景下，地块再一次流拍，可以说高新区的土拍跟楼市去化天差地别。

回到该项目，楼面价1W出头，指导价2.1W，对比当初1，2期，差价更大，可以说利润空间更大。

目前的户型设计，继续延续之前，不过今年福州楼市持续遇冷，高新区能否延续热销，目前可以说不确定性也不低。

户型情况

79平米：三房两厅一卫，三开间朝南，主流布局，缺点在于小面积做三房，各空间都不大，从采光布局，以及低门槛来说，对于低首付的刚需吸引力尚可。

89平米：三房两厅两卫，连廊中户，主流布局，三开间朝南，动静分离，北侧存在隐私问题。

116平米：四房两厅两卫，连廊端头，大面宽布局，开放书房+客厅，空间感不错，同时北面餐厅存在一定的南北对流，对于居住来说相对舒适。

分析：对于这次的户型，没有太大的改变，延续了一二期的设计，不过当初68两房已经取消，大量房源集中在89三房，可以说也是根据之前去化分布情况，做出的调整。

总的来说，在户型布局上，依然符合市场主流，不过对于项目而言，由于都是定位高层连廊，加上不少楼栋都是小户型为主，公摊并不低。

区位情况

楼盘位于高新大道东侧，距离正荣财富中心1.4公里，距离高新区万达1.6公里，休闲购物尚可。

目前北侧规划绿地，东侧目前还是空地，高层能有一定江景，当然对于土拍规划，这几年市场应该也教会购房者，规划就是大概蛮看看，大概率后续也是建楼。

目前周边整体的生活配套相对一般，从短期来看，并不如一二期桥头堡来得方便。

地铁分析

当然对于高新区，最大的预期明显是地铁，项目给出的定位是双地铁，近期官方发布了地铁规划图。

地图大概测距是800米左右，从覆盖面来说，与宣传图有一定差异。

从走势来看，市区的3号线，确实对比以前出现变更，但是很明显在流拍的地块附近，

未来是否能落地，以及最终建成使用，可以参考这么多年福州的地图建设周期。

当然这个也仅仅是规划，目前并没有定案，也没有上报审批，

价格情况

对于项目土拍给出了指导价2.1W，预计也是按这个价格上市，对比一期均价1.9W+车位，二期均价1.92W+车位，价格贵了2K，当然是否会要求车位，预计按蓄客情况。

三盛托斯卡纳1.9W（别墅拉高均价），群山江山城二手精装2.1W

目前高新区南侧，次新房也不少，，北侧有三个今年刚交房的项目，融侨誉江、国贸九溪原、中海观澜府，2020年备案均价1.8W。

区位并不如之前，但是价格贵了2K，已经优势并不明显。

其实从上述的价格来看，三期最好的参照是一二期，目前在没有地铁落地的情况下，

已经比几个重点次新贵了，可以说对比之后看不到价格优势。

当然当初国贸一二期主要是因为对比周边二手价格没有溢价，而如今周边二手的挂牌，并没有变化，而三期毛坯2.1W，

未来交房能赚吗？

当然此时再来价格计算，当初国贸学原一二期，

如果到明年此时交房，1.9W+车位，两年时间10%计算，2.1W+车位，届时还能有多少利润?

此时的三期的购入价，就变得需要深思。

对于项目而言，还有一个参考，流拍的榕高新2021-04号，位于项目南侧，目前取消了精装，指导价2.05W，周边配套同样不理想，不过左右两侧都有江景加持，社区地块面积也更大，如果未来成交按指导价上市，

楼盘总结

项目位于高新区南侧，目前周边开发度并不高，优势在于距离商圈并不远，进出市区也尚可，同时纯商定位，户型布局也比较主流。劣势在于指导价上浮，对比周边没有价格优势，目前楼市较冷，后续能否保本，都需要思考。

对于国贸而言，可以说也是深耕闽侯，在土拍遇冷后，加码拿地，能否延续此前热销，这应该是最值得关注的点。

这也是目前高新区迎来的又一次考验，在楼市遇冷，新盘价格上调之后，板块还能否屹立不倒，此时才是真实价值的体现。

对此，大家觉得能否延续热销?

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