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绿城集团是还是私企(绿城集团是还是私企李健)

2023-11-13 12:36:21 楼盘优惠来源：https://www.hnhaofang.com/

导读继续大手笔拿地，绿城中国的风险却不见小。文每日财报何嫱今年，北方楼市虽已接近沦陷，但房企们对于北京市场的觊觎，从来都没停止过角逐。2022年第一次土拍中，绿城斥资近百亿

继续大手笔拿地，绿城中国的风险却不见小。

文/每日财报何嫱

今年，北方楼市虽已接近沦陷，但房企们对于北京市场的觊觎，从来都没停止过角逐。2022年第一次土拍中，绿城斥资近百亿拿下了3块土地，成为北京市场的“头号玩家”。

绿城中国(03900.HK)，这个经历了风霜的混合制老牌房企，背靠中交集团，在黑铁时代的元年，逆势发力。可当下，各家房企的首要任务都是“活下去”，正纷纷缩减开支。绿城中国的此次“反其道而行之”，大手笔拿地，真的证明已经安全了吗?

“几经沉浮”

据《每日财报》了解，绿城中国的第股东是央企中交，第股东是港企九龙仓，第股东是民企新湖。回看过去，绿城中国可谓几经沉浮。

在2006年下半年，绿城成功登陆香港资本市场，2007年销售规模首次破百亿。到2009年，绿城中国销售额达到513亿元，在高端住宅市场占得一席之地。而创始人宋卫平则一直采取高负债策略，继而把绿城陷于流动性紧张的困境中，逐渐停滞不前。

2012年6月，苦苦支撑的绿城中国终于迈出了动用股本的一步，用24.6%的股权换来了九龙仓50.98亿港元的“救命钱”。后续的2014年，迫于资金的宋卫平更是经历了与孙宏斌漫长的“半年纠葛”。最终，宋卫平拒绝了一度与之称为兄弟的孙宏斌。

2014年底，绿城中国转头与中交集团签订战略合作协议，次年后者成为绿城第股东，持股比例为25.05%。也就是说，自此绿城中国由原来的民企变身成央企或实际控制下的混合所有制企业。

而在中交集团成为了绿城的第股东之后，双方进入了数年时间漫长的整合期。

终在2017年，绿城中国合同销售金额迈上千亿台阶，约1463亿元，创历史新高。但客观来讲，这一天对绿城中国而言，确实来得有点晚。因为由于股东的动荡，绿城错失了一轮房地产上升周期，导致规模掉队，才被碧桂园、融创等后起之秀赶超。

2019年，绿城中国的创始人宋卫平卸任绿城中国董事会联席主席，出任一个“闲职”——规划设计委员会名誉主席。同时，中交系旗下子公司总经理的张亚东被任命为董事会主席，绿城自此正式告别“宋卫平时代”。

为了追回那“被偷走的时光”，张亚东开足马力奋起直追。同年，绿城中国取得总合同销售人民币2018亿元，突破2000亿元。2020年实现总合同销售金额2892亿元;2021年全年实现总合同销售金额约3509亿元。

负债不曾阻挡扩张

自2021年下半年行业纷纷暴雷之际，各家房企的核心聚焦点基本都放在了保证现金流上。因此，对于各城市放出的土地，房企们基本都不会太“感冒”，但对于现金流较好、发债能力强的房企而言，却会择机参与。所以，往往参与拿地的都是央企或。

2月18日，2022年北京首轮集中供地拍卖收官。没有意外，作为这轮土拍的主角是央企等地产公司。而主角中的主角，却是绿城中国。

相关信息显示，在本轮土拍中，绿城中国先后以43.47亿元、40.17亿元、14.76亿元入手朝阳区崔各庄地块、石景山刘娘府地块、亦庄新城地块，共耗资98.4亿元。值得一提的是，在刚刚过去的1月份，绿城中国就以104亿元的权益拿地金额，位列房企拿地排行榜第一。

至此应该看到，光鲜的另一面，又伴随绿城中国近几年的扩张态势，其负债规模必定大幅增长。

数据显示，截至2021年上半年，绿城中国的总资产为4801亿元，负责总额为3905亿元，资产负债率高达81.33%，而在2019年底和2020年底，该数据则分别为79.48%、79.58%。

如此一来也影响了其“三道红线”的表现。数据显示，截至2021年上半年，绿城中国剔除预收款后的资产负债率为73.5%，净负债率为75.2%，现金短债比为2.01。依照“三线四档”融资新规，绿城中国有一项超阈值，位于“黄档”行列。

借新还旧，永续债高企

较为关键的融资方面，2月17日，绿城房产面向专业投资者公开发行公司债券(第一期)“22绿城01”，发行规模不超10亿元，期限为5(3+2)年，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。本期债券票面利率为 3.28%，起息日2月21日，募资用途为偿还到期或行权的公司债券。

此后绿城中国披露，公司、子公司保证人、汇丰以及瑞士信贷就于2025年到期的本金总额为1.5亿美元4.7%的额外优先票据的发行、出售订立认购协议。

此额外票据和于2020年10月29日发行的2025年到期的本金为3亿美元优先票据为同一系列票据，发行日为2月24日。根据公告，此额外票据净募资约1.46亿美元，用于若干现有债项的再融资。按照2月18日美元兑人民币6.3343元计算，此额外票据净募资约为9.25亿元。

若再加上今年1月上旬，绿城房产发行、上市的26亿元中期票据“22绿城地产MTN001”，票面利率为3.62%;1月下旬，绿城中国发行于2025年到期的4亿美元2.30%的增信债券，仍按上述汇率计算，约为人民币25.34亿元。经《每日财报》计算，今年1月1日至2月18日，绿城再融资合计上限约70.59亿元。

从募资用途来看，中期票据“22绿城地产MTN001”中，只有不超过1.5亿元用于项目建设，其余融资或是偿还已发行的债务融资工具、银行贷款，或是置换用于赎回已到期债务融资工具的自有资金。而4亿美元的增信债券，也是用于现有债项再融资。

此外，根据绿城房产2022年度第二期至第六期(并购)中期票据募集说明书(初稿)，除了第六期(并购)募资用途为拟全部用于并购外，其余五期均为“发新偿旧”。

可见，有融资机会的绿城中国玩的就是“借新还旧”，于去年行业暴雷前的风险程度而言并没有绝对改善。

还需要指出的是，绿城中国的永续债规模一直居于高位，高峰期达212.29亿元。而截至2021年上半年，绿城中国的永续债规模为185.37亿元。对于永续债的弊端而言，就是融资成本高，会严重侵蚀房企的利润空间。

数据显示，2021年上半年，绿城中国永续债的加权平均利率为6.60%，而同期其总借贷加权平均利息成本为4.6%。同期内，绿城中国的归母净利润是17.69亿元，而同期有关永续债的分派利润为6.5亿元。

也就是说，绿城中国光是为其永续债支付的利息，就占其归母净利润的三分之一。所以毫不夸张地讲，拿地时的“勇猛”并不能改变其“虚胖”的现实，如果行业再出现类似去年的政策收紧，绿城届时的境遇恐怕不会乐观。

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