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香港楼市现疲态,业界普遍睇淡年内楼价走势,认为楼价下滑的趋势或到明年上半年都不会有显著改善,须待明年下半年美国调头减息,香港楼价才会有起色。事实上,除了加息周期导致入市气氛低迷,在发展商屡以低价出售新盘的同时,二手成交呎价更持续受压。
中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出,中原城市领先指数CCL最新报157.02点,按周微升0.15%。本周指数是反映9月21日美国及香港主要银行宣布维持利率不变,以及9月22日政府放宽楼花按保当周的市况。CCL连跌8周后单周回稳,但指数仍为41周次低,重返2022年12月底时水平。CCL比今年4月168.40点高位,近26周累跌6.76%,2023年整体楼价仅升0.16%,升幅近乎完全被蒸发。
宅辣税个案创有纪录以来的季度次低
创有纪录以来的季度次低
香港税务局近日公布9月份3项住宅辣税个案(包括15%新住宅印花税、BSD及SSD)合共录157宗,按月下跌约21.9%,创8个月最少;若以第三季计算,仅录552宗,较第二季735宗按季跌约24.9%,仅略高于去年第四季509宗,。宗数不仅较疫情爆发后的2020年至2023年第二季平均每季947宗少约41.7%;比起疫情爆发前的五年(2015年至2019年)平均每季3,528宗更大跌约84.4%。
15%新住宅印花税个案创纪录季度新低
创有纪录的季度新低
美联物业首席分析师刘嘉辉指出,3项辣税中,15%新住宅印花税个案于今年第三季录339宗,较次季499宗大跌约32.1%,。宗数比起疫情爆发后平均680宗大减5成,与疫情爆发前5年平均2,668宗更大跌约87.3%(见图二)。香港息率升,供款增,同时楼价跌,长线收租投资意欲大减;楼市吹淡风,股市不振,定期利息上升,吸引投资者转投银行定期存款,导致15%新住宅印花税个案创新低。
BSD宗数较疫情爆发前平均大减约78%
BSD个案(买家印花税个案 - 非香港永久性居民及以公司名义入市的住宅个案均需要缴付的税项)方面,虽然今年初内地与香港已恢复全面通关,内地买家来港置业入市于今年首两季曾一度略为回升,分别录187宗及200宗,但比起疫情前5年平均每季727宗仍相差甚远;今年第三季香港楼市显著转静,BSD个案跌至162宗,按季跌约19%,比起疫情前平均更大减约78%
第三季SSD仅51宗 比起疫情爆发前平均低逾6成
至于反映短炒个案的SSD持续于低水平反复徘徊,今年第三季整个季度只有51宗,反映住宅市场短炒近乎绝迹。纵使宗数按季回升超过4成,并创5季新高,但主要是“基数”偏低,导致相关个案出现“显著”回升。事实上,若与疫情爆发后平均74宗相比,今年第三季仍低约31%,比起疫情爆发前5年平均134宗更低约62%
银主盘持续增加,香港楼价或再跌10%
香港楼市前景未明,减辣呼声渐高。有外电分析认为,香港二手住宅楼价未来12个月恐再跌一成,令明年负资产按揭贷款占未偿还按揭贷款金额的比重飙升至5%以上,即创2005年3月底之后的19年新高。
据彭博社分析报告称,如果房价持续下跌,明年香港超过房产价值的抵押贷款可能会达到 2005 年以来的最高水准。
中原资料显示,利率上升正在给香港住宅市场带来压力,二手房价值较 2021 年的峰值下跌 18%。
香港银主盘数量持续增加,9 月此类待售房屋数量攀升至 2009 年以来的最高水准。尽管有折扣,银行一直在努力出售它们。
原先看好今年楼价可以上升8%的摩根士丹利改变口风,转为预料今年楼价或跌3%,并预期明年楼价再跌5%至10%。该行认为本地银行仍有可能将拆息按揭的封顶利率调高,预期按息在明年底前仍会维持在4厘以上。
由于供楼负担比率由过往15年的40%至50%,提升至56%,若供楼负担比率回落至正常水平,楼价须回落5%至10%。该行又指出目前租金回报率仅2.7%,投资需求疲弱。对用家而言租较买更为吸引。
香港行政长官将于本月25日公布新一份施政报告,市场人士憧憬届时政府将会公布放宽部分楼市调控措施。大摩认为即使政府将非港人买楼的印花税率由30%降至15%,楼市前景亦不会有太大变化。
里昂预计,香港楼市虽已自2021年8月的高位回落17%,但在高利率及经济放缓下,供楼可负担比率将上升,该行估计楼价会于现水平再跌17%,回落至2016年水平。(稿源:澳门新闻通讯社)
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