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文/费文静
无锡又一个神盘出备案价了!
我在浏览无锡市发展和改革委员会网站时，发现梅村上品花园出备案价了。
上品花园
这次一共备案了3号楼4、5、6、7四个单元，。
装修价格2870元/㎡
和上一批房源相比，这批房源最大的区别是带装修，其中。毛坯和之前一样，15530元/㎡。
看到这个装修价格的时候，我有点吃惊：
万科梅里上城
同样是梅村的楼盘，备案价中，高层装修不过2070元/㎡(包含中央空调、新风、地暖预铺管道)，洋房装修也才2710元/㎡(包含中央空调、新风、地暖)。
上品花园的装修备案价，比万科梅里上城洋房的装修备案还要高，这个装修到底包含了哪些配套?
这个装修价包含中央空调和地暖
一番打探，我了解到，，目前中央空调和地暖牌子不确定，具体要等下个月公开样板间。
上品花园
之所以被称为“神盘”，一个是拿地早，楼盘限价，房价注定比周边新房低;还有就是，梅村从去年开始房价上涨速度快，
之前，上品花园一有房源推出，就会出现买房人排队抢房的情况，但更常见的是还有一部分人根本抢不到这些房源。
这些买房人预算有限，比较刚需，既然抢不到便宜的上品花园，自然就去看他们能力范围内的房子，比如梅村的二手房。
梅满嘉园
、、这三个小区算是梅村成交量比较大的小区。
梅满嘉园
我从贝壳了解到目前挂牌均价15059元/㎡，挂牌均价16841元/㎡，挂牌均价15266元/㎡。
这几个小区价格也比较接近，在这个片区处于同一价格梯队。
中介告诉我，买这几个小区的都是很刚需的群体，很清楚自己要什么，基本看中了就会买。
客户群体差异明显
从成交量来看，这几个小区没有特别大的差别，但是。
以香梅人家和香梅花园为例：
买香梅人家大多是冲着价格，买香梅花园的就是冲着学区来的
。
价格上香梅人家更便宜
香梅人家和香梅花园这两个小区距离比较近，。
香梅人家对口的是新洲小学，香梅花园对口的是梅村实验小学
还有就是这两个小区学区存在差异，。
“买房人群不一样，关注的点也不一样。如果在乎学区，买房人一般会看香梅花园，有合适的就会买。如果不在乎学区，纯自住，就看买房人更偏好哪个小区。”中介是这样说的。
香梅花园
从小区本身来说，房龄老，但是配套更成熟;周边生活设施、配套略不足。
如果买房人预算足，图生活方便，那还是选香梅花园
“别看香梅人家更便宜，但那一块要发展起来还要一段时间。，预算不够的另当别论。”
二手房成交周期基本上在一个月左右
我还了解到，这几个小区。一些楼层不好像顶底楼，成交周期会拉长，快一点的3个月左右也会有成交。
关于卖的比较好的户型，中介是这样说：“这边什么样的户型都有成交，还是看买房人的需求。小户型房源确实更好卖，但这边小户型房源并不多。”
有些房东看小户型更抢手，就想着抬高价格卖
中介还向我透露，。但是，市场摆在这，挂高价就是卖不动。
接着来说下梅村二手房价格第二梯队的小区，分别有上品花园、美满锦园、万科唯园。
上品花园
据贝壳找房数据显示，二手房挂牌价17246元/㎡，二手房挂牌价17947元/㎡，二手房挂牌价18032元/㎡。
上半年上品花园是梅村这边二手房成交量第一的二手房小区
我了解到，。因为是次新小区，环境还不错，周边配套也比较齐全，买房人意向更大。
“满2不满5”的房源太多，买房人不愿意承担增值税
但是下半年开始，尤其是830新政之后，上品花园成交量降得很快，。
“以100万的房子来算，“满2不满5”的房子要交5万3的增值税，150万的话，增值税交的更多，买房人不乐意花这钱，转头就看别的小区了。”
反观“满5”房源多的万科唯园、美满锦园，也并没有因为不需要交增值税这个点，成交量有明显变化。
相比之下过高的价格对买房人来说还是有不小的压力
中介告诉我，这两个小区受房龄、配套、环境等因素影响，买房人本来看的就少，再加上价格在这一片也没有占到优势。就算不需要交增值税，。
梅村这个地方的二手房群体差异化比较明显
总体来说，，刚需就是刚需，看学区的就是看学区，自住的就是自住，买房人很明确自己要什么。
你最近在看房吗，有想了解的小区吗?欢迎留言与我交流~
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