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问答317期

问：房哥，咋感觉长安区发展不动了？

答：

其实是错觉，主要是没有太多大项目落地，大家对于长安的关注度不高导致的，新区由于平地起高楼，今天盖学校，明天修公园，后天企业总部落地，加土地很多，新房供应不断，于是就有蓬勃发展的观感;

从0到1比较容易，1到10就难了，对于老城区而言，基本都到开发的末尾，该有的生活配套，道路交通都齐全了，土地稀缺，新房稀缺，除了自住的人，很少有人会关注，长安就属于这种；

几年前学府大街沿线，中海，金茂，万科供应不断的时候，关于地铁，关于学校，商业也是讨论不断，如今都已经交房，目前的长安，已经很有没有新房供应，有限的关注度自然都到了高新，港务这些地方;

外加长安发展本身也有限制，南边南控，大学城开发饱和，农业占比大，目前关注比较高的就是长安公园周边的开发。

问：招商雍澜湾值得入手吗，媳妇北客站，我在马家湾上班？

答：

被限购无解，主城区进不来，非限购区里，沣东，沣西，秦汉，泾河，空港大概是这么排序的，秦汉胜在低密度，环境好，不足是发展慢，配套不全;

招商雍澜湾小区不错，低密度，精装修，招商又能做到提前交房，关键的纠结点就是这个问题，从通勤来说，开车到北客站和马家湾都比较近，但公共交通非常不便;

雍澜湾的隔壁是保利时光印象，短期内配套只能以简单社区底商为主，周边目前空地仍以农田居多，虽然在兰池大道上，但距离秦汉核心位置星河湾仍有10公里，属于秦汉的末端位置;

短期内，周边配套和人气起来仍有很大困难，需要用时间熬出来，这种生活氛围看自己是否可接受。

问：真搞不懂，大家买房为什么还要考虑医院近？

答：

众多配套类别里，排在前三的分别是学校，地铁，商业，其次是公园，医院，虽然都是生活所需，但优先度还是不一样的;

学校是强刚需，自用需求大，同时对房子增值保值，地铁其次，毕竟是有限资源，家门口有是最好的，公园，医院等则属于共享配套，齐全最好，不全也有;

的医院资源一直是南多北少，浐灞，曲江，经开等许久没有大型医院，20年后，经开区医院加速，儿童医院，红会医院，中心医院等都有新设院区，且规模巨大，浐灞，曲江都在建;

但由于口罩的因素，大家对医院是喜好不一，年轻人一切健康，觉得靠近医院买房是不利因素，堵车，噪音等等，但家里有老人，尤其是需要往返医院照顾的，是非常看重医院配套的;

虽然需求不一，但对于买房来说，大的医院还算是保值因素，毕竟是人人都需要的生活配套。

问：金辉世界城的公寓可以投资吗？

答：

前提是只有20万，一般这个预算要么改善消费，要么买车换车，在房子的这个市场，够得着的只有大开间的公寓了，住宅是完全不够的，这是前提;

公寓本身，主要靠租金收益，购买条件门槛高，贷款年限短，后期转手难，税费高，大部分公寓很难做到保值，平进平出已经是万幸了，所以买不买公寓，主要取决于是否算得清租金收益;

金辉世纪城的位置很好，楼下自带环球广场商业，大社区，学校，商业，办公齐全，租房群体旺盛，所以买来还是比较好出租的，但租金一般般，在批公寓里，地段的优势明显，周边也没有太多竞争;

升值并不看好，保值勉勉强强，如果实在找不到资金用途，短期又不加钱买住宅，算一算公寓租金收益率。

问：摇上了中海天谷时代，纠结118㎡还是134㎡？

答：

虽然备案价没有给出明显的性价比，但凭借中海的牌子，软件新城的位置，以及最小面积上车门槛，天谷虽不至于大摇，但还是摇号能卖完的，无非就是人少一些;

产品，位置，品牌都还是不错的，又是周边比较稀缺的刚改社区，118㎡是软件新城目前最低的面积门槛，几乎是刚需必备，户型属于连廊户的中间户，南向设计不错，北向连廊遮挡天生短板;

134㎡虽是2T4户，但是边户，大阳台，大面宽，户型亮点还是不错的，纠结东西户的看价格，差价太大则没有必要非上东户了，自住+投资，能买大不买小，虽然有小面积最低门槛，但明显自住局促；

软件新城这个区域，基本供应都是140平以上，2T2户的为主，周边消费力也支撑得起大面积，小面积有需求，但长远保值增值效果一般。

问：航天城，绿城春和印月怎么样？

答：

三公园包围，南侧航天一小一中，其实还是不错的位置，地铁，商业暂缺，毫无以为，在航天的这个问题，还是一个不错的地块;

绿城操刀，全运村，桂语兰庭的交房案例在前，整体还不错，今年的业绩又在排第一，所以绿城的房子还是敢买的，差点意思的就是户型，125㎡起步，最大143㎡，对于航天的改善不太友好，面积大一点，更纯粹一点，更好卖;

对于航天范围自住，目前小面积也就绿城一家，招商，后期的龙湖都是纯改善，碧桂园云顶也是同样大面积;

143㎡以下大开发商里，目前就绿城一家有房，自住，保值都还是可选的！

问：房价为啥不能让利，是买涨不买跌吗？

答：

地价有让利空间，前提拍贵的，硬着头皮也开发，后期卖便宜了，后来的沾光，开发商地买高买低，可以商量的空间不大，但房子不一样，前期便宜后期贵可以，前期卖贵，后期降价，先买的业主也不答应;

在很多人的潜意识里，房价就该是一直上涨的，期房+贷款的方式，算上利息成本，房价不涨其实买房就是赔本的，同时房子又是金融产品，价格平稳会带来持续观望，涨价时很多人借钱也买，一旦降价，利率打折也没人看;

当下的观望，除了房价本身的因素，只要是口罩影响下，整体居民收入，预期不够，单纯的救市，还是在释放资格，救开发商为主，没有实质帮助买房人降低买房成本;

当下地产市场的冷淡，甚至比08年还要严重，恢复收入和信心才是根源，有工作，能赚钱，才敢消费！

问：为了小孩上学，买海璟台北湾的一室可行吗？

答：

一切都是因为经开第一学校民转公后，海璟台北湾划入了南校区的学区，要知道在此之前，这个小区在凤城一路，几乎是价格最低，成交最慢的，虽然是商品房，但混着安置房，户型，小区环境，物业实在一言难尽;

位置是不错，经开门户，生活便利，二路还有地铁，如今多了北郊名校学区的优势，卖点更强一些，但小区的底子还是不变的;

单纯为了上学，就买最小面积，房子实在不保值，最小成本解决问题，长期住，预算多的可以看旁边的城市锦上，同样的小区，小区环境，物业，房子要好很多。

问：绿地海珀未泱，值得入手吗？

答：

20年，经开签约绿地之心项目，在高铁站南侧，将打造三座超高层，包括商业，写字楼，酒店业态，配套的住宅用地，就是草滩二路，绿城柳岸晓风南侧的海珀未泱，小区也是百亩大盘，目前首开均价13059元/㎡，面积为109㎡-169㎡;

位置上是关注度一般的高铁新城草滩区域，优势是学校多，经开一小一中，第四，第五学校，八小;环境不错，背靠紫薇湖，湖，渭河湿地公园，不足是缺商业，缺人气，没地铁;

过往在售新房基本都已刚需为主，价格取胜，目前周边在售待售的新房较多，经发的两个，绿城的尾盘，以及绿地;

预算多可以买柳岸晓风，或者等白桦林天成，白桦林悦，从品牌，交房，口碑上要好很多，海珀未泱则比较考验胆识和眼界，便宜不是硬道理，一分钱一分货。

问：高新买房，小孩两岁，枫林绿洲如何？

答：

虽然房龄较老，但依旧是高新比较火热的二手房小区，一方面高新区位置极好，地铁口，办公区，商业齐全，小区规模巨大，植被茂密，是高新最出名的一批商品房小区;

对应是学校是高新三小和高新一中，算是指标学位房，均价31000元/㎡朝上，房龄和产品不占光，小区也并非人车分流，胜在学校和位置，这种小区比较挑人，同样预算，目前的软件新城，高新CID都有品质更好的新房，但少了高新成熟位置;

就看个人如何选择，学校因素强看这里，想要兼顾的可以在木塔寨，丈八北路沿线看次新二手，或者软件新城看新房。

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